Tout savoir sur les frais de souscription d’une SCPI

Tout savoir sur les frais de souscription d’une SCPI
Wilhelm Bertieux

Wilhelm Bertieux

Mis à jour le 23 septembre 2021

Les SCPI (ou Sociétés civiles de placement immobilier) achètent des parcs immobiliers (ensembles de bien immobilier) grâce à l’argent des investisseurs, gèrent la location de ces biens et reversent une part des loyers locatifs à ces investisseurs. Par conséquent, acheter des parts de SCPI revient, pour le particulier, à constituer un patrimoine immobilier et toucher de l’argent sans avoir à assurer une gestion locative. En général, les SCPI réclament des frais de souscription. Quels sont les frais de souscription d’une SCPI en 2021 ? Pourquoi faut-il les payer ?

Les frais de souscription d’une SCPI

Comment ça marche, une SCPI ?

En premier lieu, les investisseurs achètent des parts auprès de la SCPI. Grâce à l’argent récolté, les SCPI constituent des parcs immobiliers (ensemble de biens immobiliers) dont ils assureront par la suite la gestion locative. Ensuite, les SCPI versent aux investisseurs une part des revenus locatifs. La gestion locative ainsi que l’entretien des biens sont effectués par la SCPI en échange notamment de frais de souscription. Il existe trois types de SCPI :

  • Les SCPI fiscales pouvant permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts (comme la loi Pinel ou Malraux),

  • Les SCPI de rendement permettant aux investisseurs de toucher des dividendes trimestriellement,

  • Les SCPI de valorisation qui investissent dans les biens immobiliers supposés prendre de la valeur dans les années à venir.

Grâce aux SCPI de rendement, les investisseurs touchent des revenus locatifs réguliers. En outre, ils diversifient leur patrimoine immobilier avec la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts comme la loi Pinel ou la loi Malraux, et peuvent acheter des parts à crédit grâce aux revenus locatifs.

On distingue deux types de SCPI en termes de financement : 

  • Les SCPI à capital fixe. Comme son nom l’indique, la SCPI à capital fixe comporte un nombre de parts de capital fixe, ce qu’on appelle « fonds fermé ». Lorsque des augmentations de capital sont envisagées, elles sont débattues en Assemblée. Il est possible d’acquérir et de revendre des parts sur le marché secondaire.

  • Les SCPI à capital variable. On parle ici de « fonds ouvert » puisque le capital peut fluctuer librement. Les investisseurs ont la possibilité de souscrire des parts, de les revendre et de les liquider. Les prix des parts à l’achat et à la vente sont fixés au préalable.

Quels sont les frais de souscription d’une SCPI ?

Avant de permettre l’achat de parts, les SCPI réclament au préalable une commission liée à la souscription et imposent :

  • Les frais d’entrée (ou de souscription). Ils sont généralement entre 8 % et 10 % TTC. L’acquisition de biens immobiliers nécessite des frais qui servent à payer les frais de notaire et rémunérer les professionnels qui travaillent dans la SCPI. Si ces frais peuvent paraître élevés, ils sont le reflet des fonds à investir pour les notaires lors de l’acquisition de tout bien immobilier, il n’est pas possible d’obtenir une déduction des frais de souscription des SCPI. Ces frais sont prélevés au moment de la revente des parts de SCPI, c’est pourquoi il est conseillé de garder ses parts de SCPI au moins 8 années afin que les frais d’entrée soient amortis.

  • Les frais de gestion. Les bénéfices des SCPI sont distribués nets de frais de gestion, c’est-à-dire que les frais de gestion ont été prélevés avant l’attribution des revenus locatifs. Ces frais de gestion sont utilisés pour payer les charges, notamment : la taxe foncière, les assurances locatives, les travaux d’entretien, les charges de copropriété, etc… Par conséquent, plus la SCPI possède de biens, plus les charges pourront être élevées. En revanche, les frais de gestion élevés peuvent être corrélés à des rendements élevés. Par conséquent, la comptabilisation des frais de souscription et de gestion pour choisir sa SCPI sans évaluer le patrimoine immobilier qui explique le montant de ces frais ne vous aidera pas à maximiser votre rendement. Les frais de gestion permettent également à la SCPI d’avertir les investisseurs des actualités de la société : ces frais financent la publication trimestrielle des résultats et performances, à l’évaluation du parc immobilier, à l’organisation d’assemblées générales....

Si vous souscrivez la SCPI à travers une assurance vie, les frais d’acquisition seront entre 2 et 9,46 % tandis que si vous souscrivez en direct, les frais d’acquisition s’élèveront entre 6 et 12 %. Toutefois, si, pour cette raison, investir en SCPI via une assurance vie peut paraître avantageux, il faudra compter, en plus des frais de gestion et des frais de souscription de la SCPI, 0,50 % des frais de gestion du contrat auprès de l’assurance vie.

À noter que les frais de souscription peuvent varier d’un groupe à l’autre. Pour vous donner un ordre d’idée, les frais de souscription du groupe SCPI Epargne foncière (SCPI d’entreprise) sont de 9 % en 2021 avec un ticket minimum de 827 €. Les frais de souscription d’une SCPI Corum Origins s’élèvent à 11,96 % en 2021. Les SCPI du groupe Primovie ont des frais de souscription de seulement 6 % en 2021 et Immorente est de 12 %.

Bon à savoir

La somme des frais de gestion et des frais de souscription revient en moyenne à 15 %, même s’ils peuvent fluctuer. La SCPI Iroko Zen lancée fin 2021 vise un taux de rendement annuel de 5,50 % sans frais de souscription.

Souscrire en SCPI en 2021, une pratique encadrée

Les différentes manières de souscrire en SCPI en 2021

En 2021, plusieurs procédés existent pour souscrire en SCPI :

  • À crédit : dans certains cas, il est possible de rembourser l’emprunt par le biais des revenus locatifs des parts de SCPI,

  • au comptant : autrement dit, vous payez en une seule fois sans nécessité de dossier bancaire,

  • En démembrement : dans ce cas, il faut diviser la valeur des biens immobiliers en 2 parties distinctes l’usufruit (le droit d’usage du bien et d’en tirer des revenus) et la nu-propriété (le droit de propriété virtuel),

  • Via une assurance vie : vous pouvez injecter des SCPI sur votre contrat d’assurance vie. En revanche, votre choix sera limité par le panel de SCPI sélectionné par votre assurance vie.

Les obligations de transparence des SCPI

Toutes les SCPI sont encadrées par différents organismes, dont l’AMF. Par conséquent, elles ont des obligations en termes de transparence vis-à-vis de leurs investisseurs. Elles communiquent notamment les résultats et les actualités de la société par le biais de publications trimestrielles de bulletins à l’attention de leurs actionnaires. En outre, les SCPI doivent avertir les actionnaires des frais de gestion et de souscription, et des éventuelles augmentations de capital.

Quelle SCPI choisir en 2021 ?

Pour choisir une SCPI, il faut prendre en compte de nombreux critères dont les suivants :

  • le prix des parts et le taux d’occupation de la SCPI,

  • L’évolution des dividendes et la stratégie d’investissement,

  • L’historique de la SCPI

Selon votre goût du risque, vous pouvez choisir d’investir certains secteurs comme celui de la santé (avec Pierval Santé par exemple) ou diversifier votre patrimoine. Voici un panel des SCPI les plus populaires en 2021 : (insérer  ici le tableau des SCPI les plus populaires en 2021)

Foire aux questions

🤔 Quelle est la fiscalité applicable sur les revenus locatifs des SCPI ?

Les dividendes perçus par les investisseurs des SCPI sont à la fois imposés comme :

  • Des revenus fonciers en tant que revenus locatifs (déclaration n°2044)

  • Des revenus financiers issus du placement de trésorerie de la SCPI sur des comptes.

🤷 Comment investir en SCPI à crédit ?

Vous avez le choix entre :

  • Le crédit amortissable avec lequel l’investisseur rembourse chaque mois le capital au fur et à mesure avec les intérêts liés à l’emprunt,

  • Le crédit in fine avec lequel l’investisseur rembourse le capital seulement à la fin du prêt, l’investisseur ne rembourse que les intérêts chaque mois,

  • Le crédit à la consommation avec lequel les taux d’intérêts seront les plus élevés.

🤝 Quels sont les risques des SCPI ?

Les risques sont les suivants :

  • Le risque de liquidité : vos parts pourraient subir une décote au moment de leur revente.

  • Le risque des loyers impayés qui implique la baisse des revenus locatifs

  • La faillite de la SCPI qui implique la perte du capital investi

🤝 Quelle banque choisir pour souscrire en SCPI ?

Il faut se renseigner avant de souscrire. En effet, les conditions de souscription ne seront pas les mêmes si l’on fait un crédit au Crédit Mutuel ou chez Boursorama. Chaque banque propose son propre catalogue de SCPI.