Qu’est-ce que le prix de souscription d’une SCPI ?

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Investir en pierre papier a le mérite de permettre de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Moindre, certes, mais coût tout de même. En fer de lance, les frais de souscription des SCPI, qui diffèrent entre les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Combien coûte l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier aujourd’hui ? Qu’est-ce qui détermine le prix de souscription des parts de SCPI ? Réponse avec Tacotax !

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Comment est fixé le prix de souscription d’une SCPI ?

Parmi les frais d’un placement en SCPI, le prix des parts est l’un des plus importants à comprendre. Quelle est la valeur d’une part de SCPI de rendement aujourd’hui ? Tour d’horizon de certaines sociétés :

SCPIPrix de la part
Corum Origin1 090 €
Épargne Pierre205 €
Pierval Santé200 €
Primovie203 €
Immorente337 €
Primopierre208 €
Novapierre Allemagne260 €
Eurovalys1 015 €

À l’image du prix de souscription d’actions en Bourse, le prix de souscription d’une SCPI correspond au prix d’achat d’une part : un investissement en SCPI correspond ainsi à la somme totale déboursée pour l’achat de plusieurs parts.

Sur le marché primaire (où une société de gestion met en vente des parts pour attirer les investisseurs), le prix de souscription s’explique : 

  • Par l’objectif d’augmentation de capital pour les SCPI à capital fixe.
  • Par la souscription de parts de SCPI à capital variable.

Dans tous les cas, ce prix d’achat comprend également la commission de souscription, autres frais d’entrée pour détenir des parts de la SCPI et ainsi finaliser son investissement immobilier dans la pierre papier.

Bon à savoir

La commission de souscription est un droit d’entrée que la société de gestion et le conseiller distributeur de la SCPI perçoivent.

Ce prix de souscription correspondant à la somme totale déboursée par chaque investisseur, il est le même pour tous, afin d’assurer une certaine égalité entre les souscripteurs. 

À noter également que les sociétés de gestion sont dans l’obligation de fixer un prix de souscription s’alignant à plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution d’une part de SCPI, également dans un objectif d’équité entre les nouveaux et les anciens associés. 

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Différence entre prix de souscription et valeur de retrait d’une SCPI

La valeur de retrait d’une SCPI concerne celles dont le capital est variable : il s’agit du prix de revente d’une part de SCPI sur le marché secondaire. En effet, lorsqu’un investisseur acquiert des parts de la société, il en devient l’associé, et peut se retirer du projet en vendant tout ou partie de ses parts.

Le remboursement est calculé selon une valeur de retrait qui équivaut au prix de souscription moins la commission de souscription HT. Selon les différentes sociétés de gestion, on observe alors plusieurs possibilités :

  • Si le prix de souscription est égal à la valeur de reconstitution, les nouveaux et anciens associés sont sur un pied d’égalité.
  • Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, ce sont les anciens associés qui sont privilégiés.
  • À l’inverse, si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution de la part de SCPI, ce sont les nouveaux acheteurs qui ont l’avantage.

Le cas de l’assurance vie

Tous ces éléments - le marché secondaire et les méthodes d’acquisition de parts - concernent principalement l’investissement en SCPI en direct. Mais il est également possible d’y investir via un contrat d’assurance vie multisupport : les unités de compte vous permettent de placer des parts de SCPI dans votre contrat, sans les acheter directement auprès de la société de gestion.

Dans le cadre d’un investissement en assurance vie, le prix de souscription de la part de SCPI sera forcément égal à sa valeur de retrait. En outre, les frais d’enregistrement, tout comme les frais de gestion, de vos parts de SCPI dépendent du contrat d’assurance vie : ceux de la société de gestion ne sont pas pris en compte. En l’occurrence, ils sont moins élevés dans un contrat d’assurance vie.

Pour autant, en matière de gestion de patrimoine, on se doit d’étudier tous les critères : si l’assurance vie présente une fiscalité bien plus avantageuse (en échappant au régime micro-foncier et en bénéficiant de la fiscalité adoucie de l’assurance), la rentabilité sera moins intéressante. En effet, l’organisme auprès duquel vous souscrivez une assurance vie prélèvera une partie des loyers perçus en guise de rémunération de ses services.

Foire aux questions

🤝 Qu’est-ce que la valeur de réalisation d’une SCPI ?

On parle de valeur de réalisation pour désigner la valeur vénale des biens immobiliers selon la valeur d’expertise, qui est augmentée par la valeur nette des autres actifs (la trésorerie, par exemple).

🤷 Quelle est la différence entre la valeur d’exploitation et la valeur de réalisation des actifs ?

La valeur d’exploitation correspond à l’ensemble des stocks d’une entreprise, liés à l’exploitation de cette dernière. On parle aussi de valeur d’exploitation pour désigner la valeur d’une entreprise dans le cadre d’un rachat. La valeur de réalisation des actifs désigne la valeur vénale - c’est-à-dire hors droits et frais - de biens immobiliers après expertise et en plus de la valeur nette des autres éléments d’actifs.

🤝 Quels sont les frais d’une SCPI ?

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, outre le prix d’achat de parts, plusieurs frais entrent en jeu : les frais de souscription (autour de 10 % et les frais de gestion (autour de 12 %) notamment. Ils sont déduits du rendement prévisionnel qui s’affiche généralement net des frais de gestion.

🤝 Comment vendre des parts de SCPI ?

Si vous avez investi dans une SCPI à capital variable - ce qui est généralement le cas - vous pouvez adresser à la société de gestion un ordre de retrait par voie postale. C’est la société de gestion qui va racheter les parts. En revanche, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faudra revendre vos parts sur le marché secondaire, à condition de trouver un acheteur.

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