La déduction des frais de souscription en SCPI

La déduction des frais de souscription en SCPI
Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 23 septembre 2021

Pour rappel, la SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement qui permet à un investisseur d’acquérir de l’immobilier professionnel de manière indirecte afin d’en percevoir une partie des loyers. C’est la SCPI elle-même qui investit dans des bureaux ou des entrepôts, ces acquisitions entraînant le paiement de frais de gestion et de souscription. Dans certains cas particuliers, l’épargnant peut d’ailleurs bénéficier de la déduction des frais de souscription versés à la SCPI. Comment faire ?

Les frais en SCPI : comment ça fonctionne ? 

L'achat d'une part de SCPI engendre deux types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion. 

Dans un cas comme dans l’autre, ils n’ont aucun impact sur le rendement net annoncé par la SCPI au moment de la souscription des parts. Il est toutefois important de comprendre comment fonctionnent ces frais car c’est à l’acquéreur des parts de les verser. 

Les frais de souscription 

En France, les frais de souscription à verser dans le cadre d’un investissement en SCPI sont de l’ordre de 8 à 12 % TTC. Leur montant dépend donc des prix de souscription propres aux SCPI.

Ils servent à payer les frais de notaire mais également les professionnels qui ont présenté et vendu les parts de SCPI (Banque, CGPI ou CIF). S’ils peuvent sembler élevés, ils ne sont en réalité que le résultat des différents frais obligatoires qu’un acquéreur doit verser lorsqu’il investit dans l’immobilier. Ils représentent également la rémunération du gestionnaire de la SCPI.

Les frais de souscription sont comparables aux frais et aux honoraires versés dans le cadre d’un achat immobilier en direct. Ils ne sont payés qu’une fois, et sont compris dans le rendement net publié par la SCPI. Certaines SCPI présentent d’ailleurs le détail des frais de souscription dans leurs rapports annuels de manière très claire.

Pour aller plus loin, découvrez notre guide : tout savoir sur les frais de souscription de SCPI.

Bon à savoir

Bien qu’on les appelle « frais de souscription », ou « frais d’entrée », ils ne sont vraiment prélevés que lorsque l’investisseur décide de revendre ses parts. 

Les frais de gestion 

Les frais de gestion sont prélevés par la société de gestion pour permettre le bon fonctionnement de la SCPI.

Leur montant est généralement fixé à + ou - 10 % des loyers annuels perçus par la SCPI. Contrairement aux OPCVM par exemple, ces frais ne s’appliquent pas sur le montant de la part directement et n’affectent donc pas les rendements promis par la SCPI. Ainsi, si vous avez investi 1 000 € en SCPI et que cette dernière vous verse un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,8 %, vous bénéficiez bien de 48 € de rendement avant application de la fiscalité. 

Les frais de gestion correspondent aux frais qu’appliquent les agences immobilières lorsqu’elles prennent en charge la gestion d’un bien immobilier. Ils sont justifiés dans la mesure où la pierre papier ne demande aucun effort de gestion de la part de l’investisseur. C’est la Société de Gestion qui prend en charge la recherche du bien, la recherche des locataires, la réalisation des travaux, la revente des biens.

L’investisseur n’a plus qu’à attendre le versement de ses loyers tous les trimestres ou tous les mois.

Le saviez-vous ?

Si vous décidez d’investir en SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, vous devrez également verser des droits d’enregistrement au Trésor Public. Ces derniers s’élèvent toujours à 5 % du prix payé par l’acheteur, avec un minimum de 25 € à régler. 

 

Déduction des frais de souscription en SCPI : fonctionnement

Suite à l’achat de parts de SCPI à crédit, vous avez la possibilité de déduire les frais liés au prêt souscrit de vos revenus fonciers dans la catégorie des intérêts d’emprunt. Il s’agit notamment des frais de dossier, de la garantie ou encore de l’assurance emprunteur

Vous souhaitez procéder à la déduction des frais de souscription de SCPI de vos revenus fonciers ? Malheureusement, ce n’est pas possible, tout comme il n’est pas possible de déduire les frais de notaire payés dans le cadre d’une acquisition immobilière classique. En revanche, ces frais de souscription sont déductibles dans le cadre du calcul de la plus-value au moment de la revente des parts. 

Comment limiter le montant des frais en SCPI ? 

Puisque la déduction des frais de souscription est relativement limitée en SCPI, il est toujours possible de trouver d’autres solutions pour réduire l’impact des frais dans le cadre d’un investissement en pierre papier. 

Si vous décidez d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous pourrez investir dans l’immobilier à moindre coût. En effet, non seulement il s’agit d’une solution intéressante sur le plan fiscal, mais l’assurance-vie permet également de réduire le montant des frais de souscription. Ces derniers peuvent ainsi être diminués de 3 à 4 % selon le contrat d’assurance-vie choisi. 

Une bonne manière de limiter le montant des frais en SCPI est également de s’intéresser à celles qui sont sur le point de revaloriser leurs parts. En vous tournant vers ces SCPI, vous bénéficierez d’une plus-value immédiate sur les parts achetées, et ainsi d’un remboursement pouvant aller d’1/4 à 1/3 du montant des frais engagés. Enfin, vous pouvez vous tourner vers les nouvelles SCPI qui proposent généralement des offres afin d’inciter les investisseurs à acquérir des parts moyennant une réduction des frais.

Bon à savoir

Pour limiter le poids des frais de souscription, la principale technique à mettre en place est de conserver vos parts pour une période minimale de 8 ans. Vous amortissez en effet ces frais grâce à la revalorisation de vos parts au moment de votre sortie du dispositif.

Foire aux questions

🤷 Comment revendre ses parts de SCPI ?

Bien que l’AMF recommande de conserver ses parts pour une durée minimale de 8 ans, un associé peut les revendre à tout moment. Le mécanisme de revente dépend alors du type de SCPI dans lequel il avait investi. Si la SCPI est à capital fixe, les ventes ont lieu généralement tous les mois sur un marché secondaire où le prix est fixé en fonction de l’offre et de la demande. Il sera alors impossible de quitter la SCPI tant que le propriétaire des parts n’aura pas trouvé d’acquéreur. Si la SCPI est à capital variable, le propriétaire doit simplement remplir un bulletin de vente. Dans ce cas, la valeur des parts est déterminée par la société de gestion.

🤝 Comment souscrire en SCPI ?

Plusieurs techniques permettent d’investir en SCPI. Vous pouvez par exemple contacter directement une société de gestion et acquérir des parts au comptant. Vous pouvez également faire appel à un établissement bancaire pour souscrire un crédit. Certaines SCPI sont aussi accessibles via un contrat d’assurance-vie. Enfin, vous pouvez acquérir des parts grâce au démembrement de propriété afin d’optimiser votre imposition et préparer votre départ à la retraite par exemple.

🤷 Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?

Bien qu’aucune obligation n’ait été énoncée, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) conseille de conserver ses parts pour une période de 8 ans au moins.

🤔 Quelle est la fiscalité applicable aux loyers générés en SCPI ?

La plupart des SCPI permettent à leurs investisseurs d’obtenir des revenus fonciers grâce aux loyers qu’elles génèrent. Considérés comme des revenus locatifs, les revenus fonciers doivent être déclarés sur le formulaire n°2044. Ils sont ainsi concernés par l’impôt sur le revenu et sont imposables sur la base de la tranche marginale d’imposition. Ils sont également concernés par les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au taux de 17,2 %.