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Les frais d’un placement SCPI : tout savoir

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 23 septembre 2021

Les SCPI plaisent de plus en plus aux Français, notamment grâce à leurs performances élevées. L’acquisition de parts de SCPI occasionne des frais desquels vous ne pourrez pas vous défaire. Bien qu’ils puissent paraître élevés, ils sont en fait assez similaires aux frais engagés dans le cadre d’un achat immobilier classique. Quels sont-ils ? A combien s’élèvent les frais d’un placement SCPI ? Tacotax vous répond.

Les frais de souscription en SCPI 

En France, les frais de souscription des SCPI sont généralement situés entre 8 et 12 % en moyenne du prix de la part. Tous les types de SCPI sont concernés par les frais de souscription, aussi bien les SCPI de rendement et les SCPI fiscales que les SCPI de plus-value

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui a pour objectif d’acquérir de l’immobilier en vue de se constituer un patrimoine complet. Il s’agit en grande partie de biens professionnels tels que des bureaux, des commerces, des crèches ou encore des EHPAD. 

Les frais de souscription sont comparables aux frais de notaire (8 %) et aux frais d’agence (4 à 5 %) payés lors d’un investissement immobilier classique. Ces frais de souscription sont utilisés à la fois pour payer les frais de notaire et pour rémunérer les professionnels qui vous auront accompagné dans l’achat de vos parts de SCPI. Ils servent ainsi à financer :

  • La prospection de nouveaux investisseurs ;
  • La recherche de bonnes opportunités immobilières ;
  • La mise en place de nouveaux programmes d’investissement. 

Les frais de souscription, ou frais d’entrée, ne sont pas payés lors de l’achat des parts mais lors de leur revente. Leur valeur correspond à la différence entre la valeur de la part au moment de la souscription, et sa valeur au moment de la revente. 

Les SCPI ont donc l’avantage de faire travailler votre épargne pendant toute la durée du placement. Les loyers générés chaque année sont calculés sur l’ensemble des investissements réalisés, en ce compris les frais. C’est pourquoi il est généralement conseillé de conserver ses parts pour une durée minimale de 8 ans. En effet, c’est le temps nécessaire pour amortir et déduire les frais de souscription grâce à la revalorisation des parts. 

Par exemple, si vous avez acheté une part de SCPI à 1 000 € avec des frais de souscription à 10 %, et que 8 ans plus tard, votre part est revalorisée à 1 300 €, à la revente vous toucherez 1 300 € x 90 % = 1 170 €. Vous réaliserez donc une plus-value de 170 €.

Bon à savoir

Il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire sauf si l’achat des parts de SCPI est réalisé en démembrement.

Les frais de gestion en SCPI

Lors de la sélection de la SCPI, les performances affichées sont l’un des principaux critères de choix. Ces rendements sont exprimés nets de frais de gestion. Ils n’ont donc que très peu d’incidence sur l’investisseur. Ceci étant dit, il est important de comprendre quelle est leur utilité. 

La société de gestion de la SCPI se charge totalement de la gestion locative des biens qui composent son parc immobilier. En contrepartie, vous devez toutefois reverser des frais de gestion. Ces derniers servent à couvrir l’ensemble des frais de gestion engagés pour l’exploitation des biens de la SCPI. Il s’agit entre autres de :

  • La taxe foncière ;
  • Les assurances diverses ; 
  • Les travaux d’entretien ;
  • Les appels de charges de copropriété ;
  • La publication des rendements ;
  • L’organisation des assemblées générales ;
  • L’évaluation de la valeur du parc immobilier. 

Les frais de gestion sont de 10 à 12 % des loyers encaissés à l’année. Leur montant exact est décrit dans les documents d’information qui vous sont envoyés au moment de votre souscription. Ils ne sont pas perceptibles par les investisseurs puisqu’ils sont directement prélevés sur les loyers générés par la SCPI avant qu’ils ne soient redistribués. Ils n’ont donc aucun impact sur les revenus finaux que vous percevrez.

► Lire aussi : Comment investir en SCPI en assurance vie ?

Investir en SCPI sans frais, est-ce possible ? 

Le marché de l’immobilier professionnel présente plusieurs SCPI pour lesquelles les frais de souscription sont faibles, voire totalement absents. 

La SCPI Altixia Commerces applique des frais de souscription très faibles, évalués à 3 % TTC du prix de la part. La contrepartie est toutefois le paiement d'importants frais de gestion qui se montent à 18 % TTC. En effet, dans la mesure où le gestionnaire ne peut pas se rémunérer sur les frais de souscription, il prélève sa part sur les revenus perçus par la SCPI. 

La SCPI Neo va encore plus loin en n’appliquant aucun frais de souscription. Là encore les frais de gestion sont importants et s’élèvent à 18 %. De plus, il est nécessaire de conserver ses parts pour une durée minimale de 5 ans. En effet, si un retrait est effectué en amont, une commission de retrait de 6 % TTC est applicable sur le montant du retrait. 

Cette solution peut être avantageuse, mais c’est à vous de voir si vous préférez payer puis obtenir des revenus, ou si vous préférez ne rien payer dans l’immédiat mais gagner moins par la suite. 

Bon à savoir

Les frais de souscription réduits ne doivent pas inciter à investir pour une durée courte en SCPI. La pierre papier reste un placement qui doit s’envisager sur le long terme.

► Lire aussi : Investir en SCPI à crédit : mode d'emploi

Les frais d’une SCPI, l’un des multiples indicateurs à surveiller 

Lors d’un investissement en pierre papier, la principale difficulté est de trouver la bonne SCPI dans laquelle placer son épargne. Pour faire le bon choix, plusieurs critères doivent être observés, à commencer par les frais appliqués par la SCPI. En effet, toutes ne pratiquent pas les mêmes frais d’entrée et de gestion : c’est donc un indicateur à vérifier pour que le rendement ne soit pas trop affecté. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

D’autres critères ont toutefois leur importance à l’image de : 

  • La taille de la SCPI : plus la capitalisation est importante et plus les risques sont réduits. Idéalement, il faut privilégier une SCPI qui présente au moins 300 millions d’euros de capitalisation ; 
  • Le rendement : les plus performantes offrent un taux de rendement d’environ 5 % ;
  • Le taux d’occupation : il doit être au moins égal à 90 % pour valider le fait que le parc immobilier est loué et optimisé ; 
  • Le report à nouveau : plus la SCPI aura de liquidités, plus elle sera stable dans le versement des loyers ; 
  • La nature du patrimoine immobilier : plus il est diversifié et mieux c’est. 

Attention à ne pas choisir sa SCPI sur la seule base des performances annoncées. En effet les rendements passés ne préjugent pas des rendements à venir. Il faut donc garder un œil sur ces différents critères pour faire le meilleur choix en fonction de son profil d’investisseur.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Comment revendre des parts de SCPI ?

Bien qu’il soit conseillé de les conserver au moins 8 ans pour assurer la rentabilité de son placement, un investisseur peut vendre ses parts de SCPI quand bon lui semble. Le prix de la part mise en vente dépend du type de SCPI dans laquelle il a investi. Lorsque la SCPI est à capital fixe, c’est lui qui détermine sa valeur. Elle est alors mise en vente sur le marché secondaire où offre et demande sont confrontées. Dans le cas des SCPI à capital variable, la valeur des parts est définie par la société de gestion elle-même. Dans le cas des SCPI fiscales, la vente des parts ne pourra généralement pas avoir lieu avant la fin de la durée de détention. Si les parts ont été acquises en nue-propriété, les parts ne pourront pas être revendues sans l’accord de l’usufruitier.

🤔 Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Les SCPI sont un placement à risque. En effet, le rendement comme le capital ne sont pas garantis. S’ils peuvent varier à la hausse, ils peuvent aussi chuter. De même, il n’y a aucune assurance de pouvoir revendre ses parts rapidement si le besoin s’en fait ressentir.

🤷 Investissement en SCPI : faut-il payer des frais de notaire ?

Lorsqu’une SCPI investit dans un bien immobilier, c’est elle qui paye les frais de notaire, et non ses associés. Néanmoins, les honoraires du notaire sont payés sur la base des frais de souscription que versent les investisseurs. Un associé n’a donc aucun effort financier supplémentaire à faire lors de l’achat de nouveaux biens par la SCPI.

🤔 SCPI : quelle est la fiscalité applicable ?

Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, il peut s’attendre à percevoir des revenus fonciers, mais également des revenus financiers. Les revenus fonciers sont à déclarer aux impôts sur le revenu. Ils sont également concernés par les prélèvements sociaux. Les revenus financiers sont générés par les placements de trésorerie réalisés par la SCPI sur des supports sécurisés. Comme les revenus fonciers, ils sont concernés par les prélèvements sociaux et par l’impôt sur le revenu.