Les SCPI pour les non-résidents

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La Rédaction Tacotax

La Rédaction Tacotax

Mis à jour le 18 octobre 2021

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui constituent des parcs immobiliers pour revendre des parts des biens immobiliers de ces parcs à des particuliers. Ces derniers toucheront une part des loyers locatifs au prorata de leur investissement sans avoir à assurer la gestion locative. Lorsque l’on est un non-résident en France, une fiscalité particulière est appliquée. Comment se déroule la souscription des SCPI pour les non-résidents ? 

Les SCPI pour les non-résidents, en quoi ça consiste ?

Investir dans les SCPI en non résident, un investissement rentable

Tout d’abord, il faut garder à l’esprit que tout investissement immobilier en France depuis l’étranger peut poser des problèmes en termes de gestion locative et de copropriété. Mais comme les SCPI ont pour vocation d’assurer la gestion locative, de la collecte des loyers à la redistribution, il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI depuis l’étranger.

Les sociétés de gestion des SCPI assurent la gestion administrative ainsi que tout ce qui touche à l’entretien des biens dont les travaux de rénovation. S’il est possible, en tant que non-résident, de souscrire des parts de SCPI quand on vit à l’étranger, les formalités seront plus importantes. En outre, depuis la mise en place des formulaires FATCA pour les personnes nées ou résidents aux États-Unis, de nombreuses SCPI refusent les souscriptions américaines, ne sachant pas traiter les formulaires fiscaux.

La fiscalité des SCPI pour les non-résidents

Qu’en est-il pour l’imposition des SCPI en France des non-résidents ? La fiscalité des SCPI pour les non-résidents en 2020-2021 est déterminée par les revenus fonciers. Le taux d’imposition varie selon que le contribuable est résident ou non-résident. Comme le précise l’article 197 A du Code général des impôts, le bénéfice foncier des non-résidents est imposé sur un forfait basé sur 20 % minimum en plus de la CSG et la CRDS.

Le forfait est de vigueur car les non-résidents fiscaux ne sont pas éligibles aux tranches marginales d’imposition. En outre, comme pour les résidents, l’imposition sur les éventuelles plus-values réalisées est appliquée. Les résidents, quant à eux, sont imposés au régime réel, le bénéfice foncier est imposé à la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux (17,2 %). 

Acheter des SCPI en tant que non résident en France

Pour procéder au financement des SCPI européennes, différents moyens existent : 

  • au comptant, en direct en se rendant auprès des banques ou des SCPI ;
  • via un crédit immobilier pour une SCPI non-résident en empruntant des fonds auprès de sa banque ;
  • via un contrat d’assurance-vie ;
  • via le démembrement immobilier, soit en séparant la détention de la nue-propriété et la détention de l’usufruit pendant une période donnée.

En tant que non-résident, il est possible de souscrire par ces biais, notamment par l’emprunt. Grâce à cette solution, l’investisseur peut rembourser son prêt avec ses revenus locatifs tout en fournissant un effort d'épargne réduit : c'est l'effet de levier. Pour un non-résident, cependant, les critères d’admission aux prêts sont plus contraignants. En effet, la banque, en plus des éléments classiques, analyse d’autres critères comme le pays de résidence ou encore la nationalité de l’emprunteur. Au préalable, l’emprunteur devra fournir au minimum entre 10 % et 30 % de garantie. Pour souscrire un crédit en vue d’acheter des parts de SCPI, plusieurs solutions sont envisageables :

  • Le crédit amortissable : avec ce système, l’investisseur doit rembourser mensuellement capital au fur et à mesure avec les intérêts liés à l’emprunt. Les taux moyens de ce type de crédit sont de 1,4 % à 1,5 % sur 20 ans et de 1,2 % sur la durée de 15 ans. Ce type de crédit permet à l’investisseur de s’engager sans apport en remboursant son prêt grâce aux revenus locatifs des SCPI. Le taux d’endettement maximal est de 33 % et les investisseurs peuvent choisir le montant investi.
  • Le crédit in fine : cette solution implique le remboursement total seulement à la fin du prêt, par conséquent, l’investisseur, chaque mois, ne verse que les intérêts. Les taux se situent à 2,5 % sur 20 ans. Une assurance vie comportant la moitié du montant emprunté est conseillée pour ce type de contrat car lorsque la nécessité de rembourser tombe, cette assurance vie pourra être utilisée.
  • Un crédit à la consommation : cette solution peut être adoptée lorsque la somme empruntée est inférieure à 75 000 € et les taux d’intérêts sont les plus élevés.

Loi des finances 2021 sur les non-résidents

La loi des finances de 2018 avait supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ce dispositif a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (b). Ce dispositif ne taxe que les biens immobiliers et supprime 49 % de l’assiette de l’ISF des contribuables. La valeur IFI des parts de SCPI est déterminée en fonction de la valeur de vos parts de SCPI.

Pour les SCPI, la valeur de l’IFI différera selon que le détenteur soit résident ou non-résident. En effet, les parts de SCPI détenues à l’étranger ne sont pas comptabilisées dans la valeur IFI des non-résidents fiscaux français. Les non-résidents ne payent l’IFI que pour leurs parts de SCPI situées en France. De ce fait, la déclaration de revenus issus des SCPI des résidents diffère de celle des non-résidents.

Les SCPI, un investissement rentable ?

Les SCPI, des structures encadrées et transparentes

Selon le code monétaire et financier (plus précisément l’article L214-50), une SCPI est un véhicule financier qui a pour but exclusif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI procèdent de la manière suivante :

  • la société de gestion de la SCPI achète des biens immobiliers grâce au capital investi par les épargnants ;
  • elle est ensuite chargée de la gestion locative du parc immobilier (ensemble de biens immobiliers) ;
  • enfin, elle collecte les loyers versés par les locataires puis les redistribue aux actionnaires au prorata du nombre de parts détenues par chacun.

Les organismes chargés d’encadrer les SCPI sont la société de gestion, mais également l’AMF (ou autorité des marchés financiers), l’assemblée générale des associés, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et un expert immobilier.

Les SCPI, selon leur nature, investissent généralement dans des biens immobiliers classiques dans le tertiaire tels que les bureaux, locaux d’activité, entrepôt, les murs de magasins tels que les centres commerciaux, boutiques… ou encore les biens au fort potentiel de plus-value, comme les immeubles résidentiels par exemple.

Investir dans des SCPI a de nombreux avantages

Les SCPI sont des produits d’épargne permettant aux investisseurs de placer leur argent dans la pierre avec un budget qui leur est accessible et de percevoir des revenus sans avoir à assurer la gestion locative de leur bien. Cet investissement permet par exemple à des actifs de constituer un patrimoine immobilier et des sources de revenus pour leur retraite.

Également, grâce à certaines SCPI éligibles à des dispositifs défiscalisants comme la loi Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'avantages fiscaux. En outre, ils ont la possibilité d’acquérir des parts de SCPI à crédit en remboursant leur prêt grâce aux revenus issus de leurs parts Ils peuvent également assurer la succession de leurs parts en passant par un contrat d’assurance vie.

Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Qu’est-ce que les SCPI européennes ?

Les SCPI européennes sont des SCPI qui appartiennent au droit français mais détiennent une partie ou la totalité du patrimoine immobilier à l’étranger.

🤷 Dans quels types de locaux les SCPI européennes investissent-elles ?

En tant que SCPI de rendement, les SCPI européennes peuvent investir dans des locaux professionnels dans le tertiaire (comme des bureaux ou des entrepôts) que des biens immobiliers classiques comme des immeubles résidentiels. Elles peuvent également investir dans les établissements médicaux et EHPAD.

🤷 Dans quels pays les SCPI européennes investissent-elles ?

En général, les biens investis par les SCPI européennes se situent dans la zone euro comme en Espagne, en Italie, en Allemagne ou encore aux Pays-Bas.

🤷 Quels sont les différents types de SCPI ?

On distingue 3 types de SCPI : 

  • les SCPI fiscales qui investissent dans des biens immobiliers permettant de faire bénéficier de réductions d’impôts (par exemple grâce à la loi Pinel, Malraux, ou de déficit foncier) ;
  • les SCPI de rendement qui investissent dans des biens immobiliers pour reverser des dividendes à régularité trimestrielle ;
  • les SCPI de valorisation investissent dans des biens immobiliers qui vont prendre de la valeur durant les années consécutives à l’investissement.