Tout savoir sur les SCPI européennes

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Rodrigue Menegaux

Rodrigue Menegaux

Mis à jour le 18 octobre 2021

Les SCPI sont des sociétés qui achètent des parcs immobiliers grâce à l’argent d’investisseurs, assurent la gestion locative des biens immobiliers du parc et reversent une partie des revenus locatifs aux épargnants au prorata de leur détention de parts. Les SCPI européennes ont la particularité d’être de droit français mais détiennent une partie ou la totalité du patrimoine immobilier à l’étranger. Comment investir dans des SCPI européennes ? Tacotax répond à toutes vos questions !

Comment investir en SCPI européenne ?

Les meilleures SCPI internationales européennes en 2021

Quelles sont les SCPI européennes à privilégier ? Voici une liste des meilleures SCPI européennes en 2021 :

Nom de la SCPISociété de gestionStratégie d'investissementRendement net en 2020Prix du ticket d'entrée
Corum XLCorum AMZone euro et hors de la zone euro5,66 %189 € pour 1 part
EurionCorum AMZone euro10,4 %200 € pour 1 partNovap
Novapierre AllemagneParef GestionCommerces en Allemagne4,51 %1 000 € pour 5 parts
Pierval SantéEuryale AMImmobilier médical4,95 %5 000 € pour 5 parts
EurovalysAdvenis REIMBureaux prime en Allemagne4,5 %1 015 € pour 1 part
LF EuropimmoLa Française AMBureaux4,02 %5 225 € pour 5 parts
ElialysAdvenis REIMImmobiliers de bureaux en Europe du sud4,10 %1 000 € pour 1 part
PF Hospitalité EuropePérial AMImmobilier sociétal6,25 %1 000 € pour 1 part
PrimoviePrimoial REIMImmobilier lié à la santé et à l'éducation4,5 %2 030 € pour 10 parts
Interpierre Europe CentraleParef GestionBureaux et la logistique urbainex2 500 € pour 10 parts

Pourquoi choisir une SCPI européenne ?

En premier lieu, il faut savoir que :

  • les frais d’entrée des parts de SCPI européennes sont beaucoup plus accessibles qu’en France ;
  • hors zone euro, ce sont souvent le Royaume-Uni et encore des pays d’Europe de l’Est comme la Pologne qui sont privilégiés par les SCPI européennes car le contexte démographique incluant un chômage bas dynamise l’économie ;
  • les SCPI privilégient les pays les plus stables économiquement et politiquement, et l’immobilier tertiaire reste le secteur le plus rentable ;
  • les SCPI européennes sont agréées par l’AMF (Autorité des marchés financiers) qui maîtrisent les formalités et trouvent les opportunités rentables en Europe ;
  • la Centrale des SCPI gère plusieurs SCPI européennes et l’épargnant peut acheter des parts de SCPI européennes à la Centrale des SCPI ;
  • les meilleures SCPI ont un rendement net allant de 4,5 % à 6 % net ;
  • selon la fiscalité des SCPI européennes, les revenus issus de sources étrangères sont exonérés de prélèvements sociaux (CSG-CRDS) représentant 17,2 % ;
  • tous les types d’actifs sont accessibles ainsi que les atouts de chaque marché grâce aux SCPI européennes.

Les prix peuvent varier en fonction des fluctuations de la demande et des évènements géopolitiques des pays. C’est l’une des raisons pour lesquelles nous vous conseillons de diversifier votre portefeuille de SCPI européennes, tant dans les secteurs que dans les pays. 

Investir dans des SCPI européennes : notre avis

Pour que la réalisation de votre investissement se déroule dans les meilleures conditions, ne recourez pas à des dispositifs de défiscalisation autres que l’exonération de la CSG-CRDS. Par ailleurs, choisissez une SCPI historique qui a fait ses preuves par le passé en termes de durabilité et de stabilité.

Vous pouvez opter pour une stratégie de diversification, en investissant dans plusieurs SCPI séparément en fonction de leurs secteurs. Par exemple, en décidant qu'il est intéressant en 2021 d'investir dans une SCPI santé au vu des prévisions du vieillissement de la population. 

Il est également important de choisir une SCPI européenne avec un taux d’occupation financier (TOF) supérieure à 90 % et de vous faire aider par un expert dans la création de votre portefeuille multi-SCPI. Enfin, choisissez une SCPI distribuant un rendement mensuel ou trimestriel.

Les SCPI européennes en 2021, en quoi ça consiste ?

Un type particulier de SCPI

On distingue 3 types de SCPI. Il s'agit des SCPI fiscales, des SCPI de rendement et des SCPI de plus-value (aussi appelées SCPI de capitalisation ou de rendement) :

  • Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts (par exemple grâce à la loi Pinel, Malraux, ou de déficit foncier). Elles se composent d’immobilier résidentiel locatif, de biens neufs ou rénovés destinés à la location auprès de particuliers aptes à verser un loyer.
  • Les SCPI de rendement œuvrent pour que les investisseurs touchent des dividendes à régularité trimestrielle. Elles distribuent les revenus locatifs et agissent pour la revalorisation du patrimoine. Elles peuvent notamment investir dans les bureaux, murs de magasins, résidences de services, etc…
  • Les SCPI de valorisation achètent des biens susceptibles de prendre de la valeur durant les années consécutives à l’investissement. Ce type de SCPI est un investissement à long terme et ne garantit pas des revenus trimestriels comme les SCPI de rendement.

Les SCPI européennes appartiennent à la catégorie des SCPI de rendement. Par conséquent, elles peuvent investir dans des locaux professionnels dans le tertiaire (comme des bureaux ou des entrepôts) que des biens immobiliers classiques comme des immeubles résidentiels. Elles sont diversifiées et peuvent investir aussi les établissements médicaux et EHPAD. Les SCPI européennes investissement également dans les services logistiques.

Histoire des SCPI européennes

Généralement, les biens investis par les SCPI européennes se situent dans la zone euro comme en Espagne, au Portugal, en Italie, en Allemagne ou encore aux Pays-Bas. Historiquement les SCPI se sont d’abord concentrées sur les biens immobiliers à Paris pour, par la suite, investir en Europe. Cette stratégie a émergé sous l’initiative de 2 SCPI créées en 1982 et en 2007

  • la SCPI Eurofoncière 2 encadrée par la société de gestion La Française AM ;
  • la SCPI Actipierre Europe gérée quant à elle par la société de gestion Ciloger.

En 2012, les SCPI européennes ont pris de l’ampleur avec notamment la création de la SCPI européenne Corum Origin par la société Corum Asset Management. Depuis, l’offre s’est fortement diversifiée grâce à la hausse de la demande.

Les épargnants apprécient notamment ce type d’investissement pour leur stratégie de diversification et leur recherche d’investissement sécurisé. Investir à l’étranger c’est aussi se laisser la possibilité de cibler les locataires professionnels que l’on souhaite.

En 2020, on estime que les SCPI européennes représentent plus de 30 % des investissements en SCPI en Europe.

Pour aller plus loin ;

Foire aux questions

🤝 Quelles sont les spécificités de l’IFI pour les détenteurs non-résidents des SCPI ?

La valeur de l’IFI varie selon que le détenteur est résident ou non-résident : les parts de SCPI à l’étranger ne sont pas comptabilisées. Par conséquent, les non-résidents ne payent l’IFI que pour leurs parts de SCPI situées en France. 

🤝 Quels sont les types de crédits que peuvent souscrire les épargnants désireux d’acheter des parts de SCPI ?

Les types de crédits sont les suivants : 

  • le crédit amortissable, dispositif avec lequel l’investisseur doit rembourser mensuellement capital au fur et à mesure avec les intérêts liés à l’emprunt ;
  • le crédit in fine, dispositif avec lequel le remboursement total intervient seulement à la fin du prêt, par conséquent, l’investisseur, chaque mois, ne verse que les intérêts ;
  • un crédit à la consommation, dispositif avec lequel la somme empruntée est inférieure à 75 000 € et les taux d’intérêts sont les plus élevés.

🤔 En quoi consiste la loi des finances de 2018 ?

La loi des finances de 2018 a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et a remplacé ce dispositif par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Autrement dit, seuls les biens immobiliers sont concernés par l’IFI, SCPI européennes comprises.

🤷 Quels sont les organismes qui encadrent les SCPI ?

Les SCPI sont encadrées par l’AMF, l’assemblée générale des associés, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et un expert immobilier veillent au bon fonctionnement de la SCPI. Grâce à ces dispositifs, les SCPI tendent vers un maximum de transparence et de stabilité économique.