Tout savoir sur les SCPI en EHPAD

Tout savoir sur les SCPI en EHPAD
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 18 octobre 2021

Une SCPI EHPAD est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit dans des établissements consacrés à la santé et au médical. Concrètement, ces établissements achètent des EHPAD qu’ils louent à des exploitants, et reversent les loyers locatifs à leurs actionnaires. Durant la crise du Covid19, ce type d’établissement a largement été sollicité. Par conséquent, les SCPI d’EHPAD subissent une expansion sans précédent. Tacotax vous explique en détail comment fonctionne ce type d’investissement.

Les SCPI en EHPAD, un investissement humain

Le fonctionnement d’une SCPI en EHPAD

Une SCPI fonctionne de la manière suivante : elle collecte les fonds accordés par les actionnaires pour acheter des parcs immobiliers (des ensembles de biens immobiliers). Ensuite, elle assure la gestion locative de ces biens et redistribue à ses actionnaires des parts de ces revenus au prorata des parts détenues par les actionnaires.

Depuis quelque temps, des SCPI se spécialisent dans les établissements de santé comme les EHPAD et hôpitaux afin de permettre à ses investisseurs d’investir dans des actifs dont les locataires concentrent leur activité sur le secteur médical.

Pourquoi investir dans une SCPI en EHPAD ?

Selon les chiffres de l’INSEE, en 2050, le nombre des plus de 85 ans aura quasiment triplé. Ce type de SCPI permet d’investir sur du long terme, entre 8 et 10 ans. Naturellement, investir dans une SCPI comporte des risques tels que : 

  • Un risque de perte de valeur de la SCPI en cas de revente voire une impossibilité de revendre ses parts,
  • Selon la conjoncture économique, il y a un risque réel de perte de capital temporaire,
  • Le rendement n’est pas toujours garanti : il se peut que le locataire parte à tout moment et qu’il y ait des périodes durant lesquelles le local n’est pas loué.

Ces raisons peuvent pousser le locataire à choisir des SCPI spécialisées. Notamment, les SCPI en EHPAD, maisons de retraite ou encore résidence pour senior sont fiables dans la mesure où elles sont d’utilité publique et donc ont une forte demande.

Une SCPI EHPAD permet de se créer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une bonne diversification : 

  • géographiquement car on trouve des EHPAD dans tous les pays d’Europe,
  • sectorielle car le secteur médical comporte un vaste éventail de spécialisations.

En outre, vous pouvez, grâce à ce secteur bénéficier d’une mutualisation locative : une SCPI comporte de nombreux locataires dans son parc immobilier ce qui lui permet de compenser les risques d’impayés.

Comment acheter une SCPI en EHPAD ?

Les meilleures SCPI en EHPAD en 2021

En France, 2 SCPI ont tiré leur épingle du jeu :

  • La SCPI Primovie, gérée par Primonial REIM, et qui a été créée en 2012. Elle est spécialisée notamment dans les EHPAD, écoles, crèches, cliniques, résidences étudiantes, maisons de retraite et résidence pour seniors. Son taux de rendement net est d’environ 4,50 % et le ticket d’entrée est de 191 €. Sa capitalisation boursière est de 673M €. Pour investir dans la SCPI Primovie, il faut au moins investir dans 10 parts.
  • La SCPI Pierval ayant été créée en 2013 et gérée par la compagnie Euryale Asset Management. Son portefeuille d’actifs se compose notamment d’EHPAD, de cliniques, de commerces de santé (pharmacie et parapharmacie). Son taux de rendement est de 5,05 % net. Si vous pouvez y souscrire une seule part, le ticket d’entrée est de 5000 €. Sa capitalisation boursière est de 2690M €.

Déterminer comment investir

Il existe 2 types de SCPI : 

  • Les SCPI à capital fixe : dans ce cas, le plafond est fixé au préalable. La SCPI accroît son capital pour atteindre le plafond. Le capital est fixe entre chaque augmentation. Le capital ne bouge que par le fruit d’une décision de la société de gestion, selon ce qu'elle a fixé au préalable.
  • Les SCPI à capital variable : le prix de souscription est déterminé par les demandes de souscription et de retrait.

En outre, il faut garder à l’esprit qu’investir dans une SCPI implique des frais dont les suivants : 

  • Des frais d’entrée (ou de souscription) qui vont en général de 8 % à 10 % TTC. Ils servent notamment à financer les frais de notaire mais aussi la rémunération des professionnels qui travaillent dans la SCPI. Ils sont prélevés au moment de la revente des SCPI.
  • Les frais de gestion qui sont prélevés lors de la distribution des rendements. Ils financent notamment la taxe foncière, des travaux d’entretien, des charges de copropriété etc. Ces frais financent notamment la publication trimestrielle de résultats et de performances.

Les différentes manières d’acheter des parts de SCPI

Plusieurs options s’offrent à vous pour vous procurer des SCPI :

  • Vous pouvez les acheter à crédit :
    • Le crédit amortissable : dans ce cas, l’investisseur rembourse le capital avec les intérêts. Les taux de ce crédit s’élèvent en général de 1,4 % à 1,5 % sur 20 ans et de 1,2 % sur une durée de 15 ans. Ce type de crédit permet à l’investisseur de rembourser le prêt grâce aux revenus locatifs.
    • Le crédit in fine : dans ce cadre, le capital est remboursé à la fin du prêt. Seuls les intérêts sont remboursés chaque mois. Les taux peuvent se situer à 2,5 % sur 20 ans. Lorsque le couperet de la fin du prêt tombe, l’investisseur doit rembourser l’intégralité du capital.
    • Le crédit à la consommation : dans ce cas, la somme empruntée ne doit pas dépasser les 75 000 € et les taux d’intérêts sont les plus élevés pour les financements qui relèvent du crédit à la consommation.
  • Vous pouvez financer les SCPI EHPAD au comptant, cela désigne un paiement en une seule fois,
  • En démembrement en divisant la valeur du bien en deux parties distinctes, l’usufruit (le droit d’usage du bien et d’en tirer des revenus) et la nue-propriété.
  • Vous pouvez souscrire une SCPI en EPHAD via une assurance vie.

Bon à savoir

Consultez un comparatif des SCPI EHPAD pour faire un choix éclairé avant la souscription

Aller plus loin sur le sujet des SCPI :

Foire aux questions

🤔 Quels sont les différents types de SCPI ?

On distingue 3 types de SCPI : 

  • Les SCPI de plus-value qui polarisent leur activité sur des biens immobiliers qui sont supposés prendre de la valeur avec les années,
  • Les SCPI fiscales qui investissent dans des biens immobiliers qui peuvent faire bénéficier d’amortissements fiscaux à leurs actionnaires (ex : la loi Pinel)
  • Les SCPI de rendement qui rapportent des revenus locatifs réguliers.

🤷 Pourquoi vaut-il mieux investir dans une SCPI en EHPAD qu’en direct ?

Les frais induits par l’achat de parts de SCPI sont beaucoup moins élevés qu’un achat direct. De plus, la SCPI assure la gestion locative tandis que dans l’achat direct, c’est à vous d’assurer la location par l’exploitant.

🤝 Est-il possible de concilier l’achat de SCPI avec d’autres types d’investissements ?

Il est tout à fait possible de concilier l’investissement en SCPI avec d’autres types d’investissements. Notamment, il est possible d’acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie en sélectionnant ses parts sur le catalogue de l’assurance vie.

🤷 Pourquoi investir en SCPI plutôt que dans le livret A en 2021 ?

Le livret A, depuis la crise du Covid 19, a connu une baisse de valeur sans précédent. Alors qu’il s’agit du mode d’investissement privilégié des français, le 1er février 2020, le taux de rentabilité du livret A a baissé de 0,50 %. En janvier 2020, il avait déjà une baisse de 0,75 %. Les parts de SCPI, quant à elles, ont généralement une rentabilité bien plus élevée. En outre, comme elles sont très nombreuses sur le marché des investissements, elles proposent des offres variées et en adéquation avec les demandes en termes de location. Enfin, les investisseurs, en plus d’acquérir un patrimoine immobilier, peuvent choisir de placer la somme d’argent de leur choix dans une SCPI.