Comment fonctionne l’investissement SCPI Denormandie ?

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 09 juillet 2021

scpi denormandie

Sommaire de l'article

Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ? L’acronyme SCPI désigne la société civile de placement immobilier. La SCPI Denormandie fait partie de la catégorie des SCPI fiscales, dont l’objectif est de faire bénéficier les actionnaires d’une réduction fiscale en échange de l’investissement de leur capital. Quelles sont les caractéristiques de ces SCPI ? Comment investir dans une SCPI Denormandie en 2021 ? Tacotax vous en dit plus sur les SCPI et la loi Denormandie.

L’investissement en SCPI Denormandie, c’est quoi ?

Comment marche la loi Denormandie et l’investissement dans ce type de SCPI ? Lorsque vous achetez une ou plusieurs parts dans ce type de SCPI, vous avez droit à un avantage fiscal qui varie en fonction du nombre d’années pendant lesquelles les biens composant le parc sont mis en location. Ils ne peuvent être loués qu’après l’achèvement d’importants travaux de rénovation.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Avant de savoir quelles sont les spécificités des SCPI Denormandie, il est nécessaire d’en apprendre plus sur la loi des finances du même nom. La loi Denormandie est un dérivé de la loi Pinel, en vigueur depuis 2014. Investir dans un logement en Pinel consiste à acheter un bien neuf bâti ou sur plan (on parle de VEFA, ou de vente en l’état futur d’achèvement), puis à mettre en location ce bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier d’une réduction fiscale :

  • 12 % d’avantage fiscal pour une location de 6 ans ;
  • 18 % d’avantage fiscal pour une location de 9 ans ;
  • 21 % d’avantage fiscal pour une location de 12 ans.

La loi Denormandie vous propose de bénéficier des mêmes réductions d’impôt que le dispositif Pinel. En revanche, elle est destinée à l’immobilier locatif dans l’ancien : vous acquérez un bien nécessitant des travaux de rénovation dont le montant représente au moins 25 % du prix d’achat du logement. L’investissement Denormandie est accessible à 222 communes seulement, qui sont labellisées « Cœur de Ville ».

Comment est constitué le parc de la SCPI Denormandie ?

Comme les SCPI Pinel, les SCPI Denormandie se composent de logements d’habitation. En effet, les biens locatifs sont à destination de particuliers et non de locataires professionnels. Ces logements sont loués nus (et non meublés) à des ménages en tant que résidence principale.

Dans un premier temps, le parc immobilier est composé de biens achetés avec le capital investi par les actionnaires. La société de gestion s’occupe de l’achat des biens en prenant en compte le cahier des charges propre au dispositif Denormandie : la SCPI achète donc des biens immobiliers situés dans l’une des 222 communes éligibles au dispositif et nécessitant d’importants travaux de rénovation.

Ensuite, vient le temps de la rénovation. La société de gestion fait appel à un réseau d’artisans qualifiés pour entreprendre les travaux nécessaires. Les logements sont loués à des locataires versant des loyers à la SCPI, et la société de gestion collecte ces revenus pour les distribuer aux actionnaires au prorata du nombre de parts détenues par chacun d’entre eux.

Comment fonctionne une SCPI fiscale ?

Parmi les SCPI fiscales, on retrouve les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI déficit foncier, et également les SCPI Denormandie, qui sont un peu moins connues que leurs pairs. Cela s’explique par le fait que le dispositif Denormandie n’est proposé que sur une partie restreinte du territoire.

Lorsqu’un investisseur choisit d’investir son capital dans une SCPI fiscale, il bénéficie de la réduction d’impôt indiquée dans la loi des finances propre au dispositif dont il est question. Cet avantage fiscal s’applique dès la première année d’investissement. 

Vous percevez également des revenus locatifs suite à l’achat de parts en SCPI fiscale. Mais contrairement à la réduction fiscale, les loyers peuvent prendre du temps à être versés : dans certains cas, il peut arriver de passer près de 36 mois sans percevoir de revenus, car cette période correspond au temps de construction du parc immobilier.

En effet, l’une des particularités des SCPI fiscales est qu’elles investissent dans des programmes immobiliers, donc des biens immobiliers qui ne sont pas encore construits lors de votre investissement. La SCPI Denormandie s’applique à l'immobilier ancien et déroge donc à cette règle.

Quels sont les avantages de la SCPI Denormandie ?

L’avantage fiscal Denormandie

Comme son nom l’indique, le placement en SCPI fiscale vous permet de bénéficier d’une réduction de vos impôts, ce qui en fait un investissement particulièrement intéressant si vous êtes soumis à un taux d'imposition élevé. Grâce à votre placement, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal allant jusqu’à 21 % de la somme investie, ce qui est une économie non négligeable !

Comme tout dispositif de défiscalisation, l’avantage fiscal auquel vous avez accès est plafonné par an et par foyer fiscal : les niches fiscales peuvent vous faire économiser jusqu’à 10 000 €. Quant à votre investissement, il ne peut excéder 300 000 € par an.

Bon à savoir
Vous pouvez effectuer une simulation en ligne ou lire des avis d’investisseurs avant d’acheter des parts de SCPI Denormandie. Cela peut en effet vous conforter dans votre choix ou vous permettre de comparer les différentes SCPI du marché avant d’investir !

Les bienfaits de la pierre-papier

Les sociétés civiles de placement immobilier connaissent un succès grandissant. La raison ? Il s’agit d’un investissement séduisant : non seulement il vous est possible de réduire votre impôt sur le revenu avec les SCPI fiscales, mais vous percevez également des revenus complémentaires de manière passive !

La SCPI est en outre un excellent moyen de se lancer dans l’immobilier locatif sans avoir à vous charger de leur gestion locative ou encore du bon déroulement de leur rénovation dans le cas d’une SCPI Denormandie. C’est en effet à la société de gestion que reviennent ces tâches, tandis que les actionnaires n’ont qu’à acquérir des parts dans la société civile puis recevoir leur parts des loyers !

Enfin, en investissant dans une SCPI, vous avez accès à la propriété pour un coût tout à fait raisonnable. Selon le type de SCPI que vous choisissez, mais également en fonction de la société vers laquelle vous vous tournez, le ticket d’entrée va de 200 € à un millier d’euros, ce qui est bien moins onéreux que la propriété dans l'immobilier classique. Comptez ainsi 1 000 € pour une part en 2021 dans une SCPI Denormandie comme la SCPI Kyaneos Denormandie.

 Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Combien investir en SCPI ?

Si vous souhaitez placer une partie de votre capital dans une société civile de placement immobilier, il est préférable d’investir entre 15 et 20 % de vos économies. Les investisseurs s’accordent en effet à dire que se restreindre à ce pourcentage limite les risques de perte de capital. D’autre part, si vous investissez plus de 20 000 €, pensez à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier en étalant votre capital sur plusieurs SCPI !

🤔 Comment revendre ses parts de SCPI ?

La vente des parts acquises dans la société civile dépend de si vous avez investi dans une société à capital variable ou à capital fixe. En effet, s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, l’actionnaire souhaitant quitter la SCPI peut mettre en vente ses parts sur le marché secondaire. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la société de gestion s'occupe de revendre les parts car il n’y a pas de marché secondaire pour ces SCPI.

🤔 Quels sont les autres types de SCPI ?

Vous pouvez investir dans une SCPI fiscale, mais il existe aussi 2 autres sortes de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value. Les premières sont les plus fréquentes sur le marché. Elles ont pour but principal de permettre aux investisseurs de percevoir des revenus complémentaires grâce à la mise en location de biens immobiliers, professionnels en majorité.

Quant aux SCPI de plus-value (qu’on appelle aussi SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation) c’est un investissement à long terme qui vise à faire une plus-value à la revente des parts grâce à la revalorisation des biens composant le parc immobilier.

🤷 Quels sont les avantages d’investir à crédit en SCPI ?

Comme pour tout investissement immobilier, le placement en SCPI peut être financé par un prêt. Vous avez la possibilité d’emprunter auprès d’un établissement bancaire ou d’un organisme spécialisé dans le crédit, et cela présente plusieurs avantages. Le principal point positif est que grâce à l’effet de levier du prêt, vous pouvez recevoir des revenus complémentaires tout en remboursant votre crédit avec un effort d’épargne réduit.

Par ailleurs, en contractant un prêt, vous pouvez investir une somme plus importante en SCPI, et donc acheter un plus grand nombre de parts. Par conséquent, le crédit permet de générer plus de rendement !