Quelle est la fiscalité d’une SCPI allemande ?

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SI vous détenez un bien immobilier que vous avez mis à la location, vous le savez : les revenus fonciers sont lourdement taxés en France. Les propriétaires de parts de SCPI ne font pas exception à la règle. Pour limiter le poids de la fiscalité qui touche les revenus fonciers, il existe une solution : opter pour une SCPI qui investit en Allemagne. Pourquoi choisir une SCPI outre-Rhin ? Quelle est la fiscalité d’une SCPI allemande ? Tacotax vous dit tout.

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Les SCPI allemandes, un eldorado pour les investisseurs 

Les SCPI allemandes sont des sociétés civiles de placement immobilier de droit français qui placent tout ou partie de leurs fonds dans des actifs situés en Allemagne. Elles acquièrent ainsi divers biens professionnels tels que des bureaux, des locaux ou encore des commerces. 

Une excellente rentabilité

En Allemagne, le marché de l’immobilier professionnel se porte bien. Il offre d’excellentes perspectives de rendement sur le moyen et le long terme. En effet, l’économie est florissante outre-Rhin. Elle est d’ailleurs considérée comme étant la première économie sur le plan européen. La croissance est importante et les investissements immobiliers suivent la tendance. 

Dans la mesure où ce marché est stable depuis de nombreuses années, les risques de pertes sont assez faibles. De plus, les Allemands sont plus friands de la location que de la propriété. L’Allemagne est en effet le pays européen qui dispose du plus fort taux de locataires. À titre d’exemple, Berlin compte près de 80 % de locataires. 

De plus, le prix de l’immobilier professionnel est sensiblement moins élevé en Allemagne qu’en France. Le taux de vacances locatives est moins élevé également. Puisque les prix sont plus faibles, mais que la croissance est importante et que le marché de l’immobilier progresse sans cesse, la probabilité de réaliser une plus-value à la revente des parts est plus forte. 

SCPI allemandes : une fiscalité plus douce

Si vous investissez dans une SCPI française, les revenus fonciers générés par la location de son parc immobilier seront soumis à l’impôt sur le revenu, au taux marginal d’imposition, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ainsi, si vous faites partie de la tranche à 45 %, vos revenus locatifs seront imposés à 62,2 %

Si vous décidez d’investir dans une SCPI allemande, vous pourrez profiter de sa fiscalité particulièrement attractive. En effet, selon l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande signée en 1959, lorsque des revenus fonciers sont générés en Allemagne, ils y sont imposables. Les revenus issus de parts de SCPI allemandes sont donc soumis à l’impôt sur les sociétés allemand au taux de 15,825 %. Cet impôt allemand est payé par la société de gestion avant qu’elle vous reverse les dividendes auxquels vous avez droit. 

Pour éviter une double imposition de ces revenus qui sont aussi soumis à l’impôt sur le revenu en France, ils bénéficient d’un crédit d’impôt dont le montant est égal à l’impôt français. Accorder ce crédit d’impôt revient quasiment à exonérer d’impôt les revenus générés. Il reste toutefois un petit frottement fiscal qui correspond à la différence entre le taux moyen d’imposition et votre taux marginal d’imposition. Enfin, les revenus obtenus par le biais d’une SCPI allemande ne sont pas concernés par les prélèvements sociaux en France.

Compte tenu de cette imposition plus faible et de l’absence de prélèvements sociaux, acquérir des parts en SCPI allemande est nécessairement plus rentable. 

Bon à savoir : En plus de la fiscalité intéressante des SCPI allemandes, ces dernières offrent un taux de distribution supérieur à la moyenne française. Elles sont également un excellent moyen de diversifier son patrimoine immobilier.

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Choisir une SCPI 100 % allemande pour bénéficier de sa fiscalité 

Si de nombreuses SCPI se sont lancées dans l’acquisition de biens immobiliers en Allemagne et dans d’autres pays européens à l’image de Pierval Santé ou de LF Europimmo de la Française, seules deux SCPI majeures se sont spécialisées dans l’investissement en Allemagne à 100 %. Il s’agit en effet de Novapierre Allemagne et d’Eurovalys

Novapierre Allemagne

Créée en 2013, Novapierre Allemagne est gérée par Paref Gestion. Elle investit dans les commerces, les magasins et les centres commerciaux. Novapierre Allemagne dispose de plusieurs centaines de millions d’euros de capitalisation et d’un rendement net après impôts de plus de 4 %. Elle présente également un excellent potentiel de revalorisation des parts. En raison d’un nombre important de nouveaux investisseurs, la société de gestion de Novapierre Allemagne a suspendu sa collecte pour créer sa petite sœur : Novapierre Allemagne 2. Pour investir au sein de cette SCPI, il faut acquérir un minimum de 10 parts au prix unitaire de 250 €. 

Eurovalys 

Créée en 2015, Eurovalys est gérée par Advenis REIM. Elle investit dans des bureaux et des hôtels et présente une capitalisation de plusieurs millions d’euros. Grâce aux acquisitions qu’elle réalise dans de grandes villes allemandes comme Francfort ou Munich, elle présente une performance de plus de 4 %.

Foire aux questions

🤝 Détenteur de parts de SCPI allemande : est-on assujetti à l’IFI ?

Si vous êtes résident fiscal en France, les revenus fonciers générés grâce aux parts de SCPI que vous détenez entrent dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Si vous ne résidez pas en France, seuls les revenus locatifs des biens situés en France seront concernés par l’IFI.

🤷 Peut-on souscrire un prêt bancaire pour investir en SCPI allemande ?

Il est tout à fait possible de souscrire un crédit pour acheter des parts d’une SCPI allemande. En obtenant un prêt, vous pourrez bénéficier de l’effet de levier du crédit pour optimiser la performance de votre placement et, éventuellement, acquérir un nombre plus conséquent de parts. Sachez toutefois que les établissements bancaires peuvent se montrer plus frileux à l’idée de financer l’acquisition de parts de SCPI allemande.

🤝 Investir en SCPI allemande : quels sont les risques ?

Les SCPI allemandes présentent les mêmes risques de perte en capital que les SCPI françaises. En effet, leur performance dépend en grande partie du marché de l’immobilier où elles investissent. Dans la mesure où en Allemagne il se porte extrêmement bien et est stable depuis de longues années, les risques sont limités. Les SCPI allemandes restent un investissement peu liquide. Les parts peuvent ainsi être difficiles à revendre rapidement si vous avez besoin de récupérer les fonds placés. Pour qu’il soit rentable, il faut d’ailleurs que ce placement soit envisagé sur le long terme (au moins 8 ans).

🤷 Comment déclarer les revenus générés par une SCPI allemande en France ?

Si vous avez votre résidence fiscale en France, vous devez déclarer les revenus fonciers générés en Allemagne par vos parts de SCPI tous les ans. Un document indiquant les montants à déclarer vous sera transmis pour faciliter votre déclaration. Il faudra ainsi remplir la partie dédiée aux revenus étrangers dans le formulaire 2047, puis intégrer les revenus fonciers à la case 4BA. Les montants devront ensuite être reportés dans le formulaire 2042, aux cases 4BL et 8TK. 

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