Investir en SCPI en Allemagne : possible ?

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 07 juillet 2021

scpi allemagne

Sommaire de l'article

L’investissement immobilier séduit toujours les Français et les SCPI tirent de plus en plus leur épingle du jeu. Si bon nombre d’entre elles investissent en France, d’autres choisissent l’Europe et plus particulièrement l’Allemagne. Peut-on acquérir des parts de SCPI en Allemagne quand on est résident Français ? Tacotax vous explique comment faire… Suivez le guide !

Pourquoi investir en SCPI en Allemagne ?

Très attractives, les SCPI françaises offrent un taux de rendement net évoluant entre 4 et 5 %. Les revenus locatifs sont toutefois concernés par l’impôt sur le revenu à hauteur de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le rendement net est ainsi largement inférieur au potentiel affiché par la SCPI. Pour limiter le poids de la fiscalité sur les revenus, l’investisseur peut : 

  • acheter ses parts de SCPI à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt ; 
  • acquérir ses parts via une assurance-vie pour profiter de sa fiscalité
  • acquérir la nue-propriété des parts. 

Toutefois, ces solutions ne permettent pas toujours de répondre aux objectifs de nombreux investisseurs, à savoir profiter de revenus complémentaires sans être impacté par une fiscalité lourde. Investir en SCPI en Allemagne est alors une option à envisager. 

Une fiscalité avantageuse

Grâce à la signature de la Convention fiscale franco-allemande, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus issus de la SCPI imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français. L’impôt est prélevé directement à la source, les dividendes versés aux associés par la SCPI étant net d’impôt allemand. 

Ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. En revanche, lorsqu’un résident Français réalise des revenus fonciers en Allemagne, ils sont aussi soumis à l’impôt français et donc soumis à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Pour éviter la double imposition, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt correspondant à l’impôt français. 

Bon à savoir

Un investisseur qui acquiert des parts de SCPI qui investit en Allemagne par le biais d’un crédit bancaire peut également déduire les intérêts d’emprunt pour bénéficier d’un abattement supplémentaire. 

Prenons l’exemple de Jules qui est imposé à 30 % et qui a souscrit des parts de SCPI en France pour 100 000 € sans emprunt, pour un taux de rendement hypothétique de 5 %. Dans sa situation : 

  • ses revenus locatifs générés par la SCPI sont de : 100 000 × 5 % = 5 000 € ; 
  • se montant des impôts sur ces revenus est de : 30 % × 5 000 € + 17,2 % × 5 000 € = 2 360 €
  • ses revenus locatifs nets sont donc de : 2 640 € ; 
  • se rendement net après impôt est de : 2,64 %

Imaginons maintenant qu’il ait investi dans une SCPI en Allemagne : 

  • ses revenus générés par la SCPI sont toujours de 5 000 € ; 
  • le montant des impôts sur les revenus (fiscalité allemande) est de : 15,825 % × 5 000 € = 791,25 €

Même en ajoutant le frottement fiscal auquel est confronté Jules, le rendement net est bien plus élevé dans le cas d’une SCPI qui investit en Allemagne, que dans le cas d’une SCPI qui investit uniquement en France.

Bon à savoir

La déclaration des revenus générés par une SCPI qui investit en Allemagne n’a rien de bien compliqué. En effet, la société de gestion communique à chaque associé le montant à déclarer et les abattements dont il bénéficie. 

Un potentiel de revalorisation supérieur

Un investisseur qui décide de placer des fonds en SCPI a deux objectifs : 

  • il veut obtenir un rendement intéressant ; 
  • il veut valoriser son actif

Le marché allemand présente un potentiel de revalorisation intéressant du prix de la part. C’est d’autant plus vrai que le prix des biens immobiliers allemands bénéficie d’une décote par rapport au foncier français. Dans la mesure où une montée des prix est perceptible, les plus-values sont monnaie courante. 

Ce potentiel de revalorisation est dû à l’attractivité du marché immobilier professionnel allemand, les entreprises y faisant deux fois moins faillite qu’en France. Le parc locatif est d’une très bonne qualité et peu sujet aux impayés et aux vacances locatives.

► Lire aussi : Quelles SCPI propose le CIC ?

Investir en Allemagne : quelle SCPI choisir ?

Les SCPI qui investissent à 100 % en Allemagne

Gérée par Paref Gestion depuis 2014, la SCPI Novapierre Allemagne s’est spécialisée dans l’acquisition de commerces situés en périphérie de grandes métropoles allemandes. L’augmentation du pouvoir d’achat des Allemands permet le développement de nombreux commerces de proximité et de centres commerciaux. La demande est importante en la matière d’où les rendements intéressants offerts par la SCPI Novapierre Allemagne.

La SCPI ayant atteint son capital maximum en 2019, elle a lancé un deuxième millésime nommé Novapierre Allemagne 2 qui investit en priorité dans les commerces de proximité. En plus d’un taux de rendement avoisinant les 5 % après impôts, le délai de jouissance passe de 5 mois à 3 mois. 

Gérée par la société Advenis IM, la SCPI Eurovalys investit exclusivement dans des bureaux situés dans des grandes villes allemandes comme Cologne, Francfort ou Munich. Elle présente aussi un taux de rendement de plus de 4 % et une revalorisation des parts intéressante.

► Lire aussi : Les SCPI pour les non-résidents

Les SCPI qui diversifient leur épargne

Plusieurs SCPI françaises ont décidé d’étendre leur patrimoine et de développer leur portefeuille d’actifs en investissant en Allemagne. C’est par exemple le cas de Pierval Santé, une SCPI spécialisée dans les biens liés au secteur de la santé. La SCPI a choisi d’investir en France, en Irlande et en Allemagne, et y achète des EHPAD, des bureaux ou encore des cabinets médicaux. Elle se concentre exclusivement sur les biens du secteur de la santé en raison de l’augmentation des besoins médicaux et du vieillissement de la population. Pierval Santé offre un rendement relativement stable de près de 5 %

C’est également le cas de la SCPI Atream Hôtels qui permet à ses investisseurs d’acquérir des parts d’hôtels en Allemagne, au Pays-Bas et en France. Elle bénéficie ainsi d’un patrimoine diversifié qui offre de nombreux avantages fiscaux à ses investisseurs. 

► Lire aussi : Comment fonctionne l'investissement SCPI Denormandie ?

Foire aux questions

🤷 Les revenus générés par une SCPI allemande sont-ils assujettis à l’IFI ?

Si votre résidence fiscale est située en France, les revenus locatifs générés par la SCPI allemande entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière. Si votre résidence fiscale est située en dehors du territoire national, seule la part du patrimoine immobilier qui est situé en France est assujettie à l’IFI.

🤔 Comment investir dans une SPCI allemande ?

Pour acquérir des parts dans une SCPI qui investit en Allemagne, il est possible d’investir au comptant ou à crédit. L’acquisition peut se faire directement auprès de la société de gestion de la SCPI ou en passant par un intermédiaire tel qu’un courtier en ligne ou une banque. Dans le cas d’une SCPI européenne, il n’est pas possible d’acquérir des parts via un contrat d’assurance-vie.

🤔 Comment choisir sa SCPI en Allemagne ?

Pour bien investir en Allemagne, plusieurs critères doivent être pris en compte. Il faut par exemple s’intéresser à l’ancienneté de la SCPI, à la qualité de gestionnaire de la société qui s’en charge, à la nature de son patrimoine, à son taux d’occupation (il doit être au moins de 90 %), à la constance de la distribution des dividendes ou encore au prix de la part.

🤔 Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier qui achète des biens dans différents pays de l’Union Européenne. L’Allemagne est l’un des pays les plus représentés au sein de ces SCPI. On retrouve également des pays comme les Pays-Bas ou la Belgique. Elles attirent de nombreux investisseurs pour leurs très bonnes performances, leur ticket d’entrée faible, ou encore leur fiscalité avantageuse.