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Les différents types de SCPI pour investir

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 18 octobre 2021

En achetant des parts de SCPI, un investisseur peut développer son patrimoine immobilier pour quelques centaines d’euros seulement. Si certaines SCPI permettent de générer un revenu complémentaire chaque trimestre, d’autres offrent des réductions d’impôt intéressantes. Quels sont les différents types de SCPI accessibles pour investir dans l’immobilier ? Tacotax vous répond.

Une SCPI, qu’est-ce que c’est ? 

La pierre reste le mode d’investissement préféré des Français. La SCPI se positionne toutefois aux côtés du placement immobilier en direct et séduit de plus en plus les investisseurs. 

Une SCPI est une société qui est chargée d’investir dans des biens immobiliers et d’en assurer la gestion locative. L’investisseur qui a acquis des parts au sein de la SCPI bénéficie quant à lui de revenus locatifs, d’avantages fiscaux ou encore d’une plus-value à la revente. 

Le principal avantage de la SCPI est de permettre à des particuliers d’acquérir des biens immobiliers professionnels qui bénéficient d’un rendement bien plus élevé que l’immobilier classique. L’investisseur devient ainsi propriétaire d’une quote-part du patrimoine immobilier de la SCPI et donc, d’un parc locatif qu’il n’a pas besoin de gérer. En effet, en SCPI, c’est la société de gestion qui se charge de tout. L’investisseur peut d’ailleurs y accéder à hauteur de ses moyens, soit au comptant, soit au crédit, en pleine propriété, en démembrement, ou via une assurance vie. 

Bien que la SCPI soit un investissement risqué, la stratégie d’acquisition immobilière permet de diluer les risques. En effet, elle sélectionne des biens variés, dans des secteurs géographiques multiples, qu’elle loue à de nombreux locataires. Ainsi les risques de vacance locative et d’impayés sont fortement réduits. 

Les trois grands types de SCPI 

Il n’existe pas qu’un seul type de SCPI. Fort heureusement d’ailleurs car les profils d’investisseurs sont nombreux. On retrouve ainsi trois grandes catégories de SCPI dont : 

  • Les SCPI de rendement
  • Les SCPI fiscales
  • Les SCPI de plus-value

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement répondent à un objectif majeur : générer des loyers qui seront redistribués aux investisseurs, le but étant d’atteindre la rentabilité

Les SCPI de rendement représentent la grande majorité du marché. Elles regroupent des investisseurs qui se rassemblent pour acquérir de l’immobilier professionnel (commerces, bureaux, bâtiments industriels…). En effet, l’investisseur achète des parts de SCPI, et donc de l’immobilier de manière indirecte, et bénéficie de loyers en fonction de la quote-part détenue. 

Les SCPI de rendement regroupent plusieurs catégories de SCPI à savoir : 

  • Les SCPI diversifiées qui investissent dans des biens immobiliers variés pour diversifier les placements et assurer un taux de rendement intéressant ; 
  • Les SCPI de commerces qui n’investissent que dans les locaux commerciaux en privilégiant le secteur ; 
  • Les SCPI de bureaux qui investissent dans les plus grands quartiers d’affaires ; 
  • Les SCPI régionales qui se concentrent sur des zones géographiques précises pour leur dynamisme et leur richesse ; 
  • Les SCPI spécialisées qui se concentrent sur un secteur d’activité spécifique comme les SCPI santé par exemple. 

Les SCPI de rendement présentent de nombreux avantages à commencer par la rentabilité qu’elles génèrent. En moyenne, un investisseur bénéficie en effet d’un taux de rendement de 4 à 5 % net de frais. Bien plus élevé que ceux proposés par les livrets d’épargne classiques, ce taux est relativement stable depuis une vingtaine d'années. Il s’agit également d’un investissement flexible dont les risques sont faibles en raison du patrimoine diversifié qui compose la SCPI. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Dans ce type de SCPI, les loyers perçus par l’investisseur sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc concernés par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Pour réduire le poids de la fiscalité qui touche les SCPI, il est possible d’investir à crédit ou en nue-propriété. Un investissement via une assurance vie est également possible pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce type de placement. 

Les SCPI fiscales

Comme dans l’investissement immobilier en direct, les SCPI fiscales permettent aux détenteurs de parts de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents pour l’achat de biens immobiliers neufs ou anciens. 

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales : 

  • Les SCPI Malraux ;
  • Les SCPI Pinel ;
  • Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI Malraux investissent dans des biens immobiliers anciens ou classés qui nécessitent des travaux. L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui correspond à 22 ou 30 % du montant des travaux réalisés dans la limite de 100 000 €. 

Les SCPI Pinel fonctionnent sur le même principe qu’en investissement immobilier direct. Elles investissent dans des biens résidentiels neufs ou rénovés qu’elles mettent à la location. L’investisseur peut de ce fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % en fonction de l’engagement locatif qui est pris. 

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens à rénover. L’investisseur peut déduire le montant des travaux réalisés des loyers qu’il perçoit dans la limite de 10 700 € par an. Lorsque le montant des travaux est plus important que ce plafond, le solde est reportable sur une période de 10 ans. 

Si les SCPI fiscales permettent d’obtenir un avantage fiscal intéressant, elles offrent toutefois un rendement plus faible que les SCPI de rendement (en moyenne 2 % à l’année). De même, pour qu’un placement dans ce type de SCPI soit intéressant, il faut qu’il soit pensé sur le long terme, notamment pour les SCPI Malraux dont les parts doivent être conservées pour une période moyenne de 15 ans. En effet, les parts de SCPI fiscales sont très peu liquides. Il n’y a d’ailleurs aucun intérêt à les revendre car l’avantage fiscal n’est pas transmissible. 

► Lire également : Tout savoir sur les SCPI de logistique

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value réalisent leurs investissements en fonction du potentiel de revalorisation des biens sélectionnés. Opter pour une SCPI de plus-value c’est donc se positionner sur des biens qui ont de grandes chances de voir leur prix augmenter entre l’acquisition des parts et leur revente. 

Ce type de SCPI permet aux investisseurs de dégager un beau capital au moment de la revente des parts. En revanche, les SCPI de plus-value ne génèrent pas de rendement au cours de la détention des parts. Il s’agit donc d’un investissement à envisager sur le très long terme.

► Lire aussi : Imposition des SCPI : comment ça fonctionne ?

SCPI à capital fixe vs SCPI à capital variable 

Quel que soit le type de SCPI sélectionné, son capital peut être de deux sortes, à savoir : 

  • Fixe
  • Variable

Les SCPI à capital fixe ont, comme leur nom l’indique, un capital fixe qui est déterminé dès leur constitution dans les statuts. Ainsi, un investisseur ne peut acquérir des parts que sur le marché secondaire, sauf en cas d’augmentation de capital. Le prix de vente d’une part est déterminé uniquement en fonction de l’offre et de la demande. 

Les SCPI à capital variable ont un capital évolutif qui est plafonné. Tant que ce plafond n’est pas atteint, de nouveaux investisseurs peuvent devenir associés en acquérant des parts de SCPI. Le prix des parts est directement fixé par la société de gestion de la SCPI, ce qui lui permet d’être plus stable.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤔 À quels frais faut-il s’attendre en SCPI ?

Les SCPI sont concernées par trois grands types de frais, à savoir les frais d’acquisition, les frais de gestion et les frais de cession.

🤷 Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Comme tout investissement, les SCPI sont un placement risqué qu’il faut réaliser avec prudence. En effet, ni le capital, ni les rendements présentés ne sont garantis. De même, il y a un risque quant à la liquidité des parts. Rien ne vous assure que vous puissiez vendre vos parts de SCPI rapidement. Néanmoins, les risques sont mutualisés grâce à la politique d’investissement privilégiée par la SCPI. Quoi qu’il en soit, pour limiter les risques d’un mauvais placement, il est préférable de ne pas engager plus de 10 à 15 % du patrimoine disponible en SCPI.

🤝 Comment choisir le meilleur type de SCPI pour son profil d’investisseur ?

Pour choisir la SCPI qui correspond le plus à votre profil, il faut tout d’abord être clair quant à vos objectifs. Cherchez-vous à vous constituer des revenus complémentaires ? Voulez-vous obtenir un avantage fiscal conséquent ? Pouvez-vous vous permettre de placer de l’argent sans retour sur investissement immédiat ? Vous devez examiner à la loupe chaque type de SCPI disponible pour vérifier quel est celui qui remplit le plus vos critères financiers.

🤝 À qui s’adressent les SCPI ?

Les SCPI concernent tous types d’investisseurs. Elles sont particulièrement recommandées pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans engager un ticket d’entrée trop important, qui veulent recevoir des revenus complémentaires ou encore, qui ne veulent aucune contrainte de gestion locative. Les SCPI restent toutefois destinées aux investisseurs qui ont un capital disponible suffisamment important pour ne pas se mettre en danger d’un point de vue financier. La SCPI reste accessible, même sans capital, via un prêt bancaire notamment.