SCPI en démembrement temporaire : mode d’emploi

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Sommaire de l'article

Parmi les différents moyens d’investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), le démembrement est une solution fiscalement avantageuse pour beaucoup de particuliers. Qu’il soit en démembrement temporaire ou en viager, ce type d’investissement permet d’acheter des parts de SCPI à moindre coût tout en évitant notamment l’impôt sur la fortune immobilière. Au cœur des stratégies patrimoniales de défiscalisation, quel est le fonctionnement de l’investissement en SCPI en démembrement temporaire ? On vous dit tout.

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SCPI en démembrement temporaire de propriété : qu’est-ce que c’est ?

En quoi consiste un investissement en SCPI en démembrement ? Cette démarche permet de :

  • Diviser la propriété d’un bien (les parts de SCPI) entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
  • Acheter des parts à moindre coût en bénéficiant de la décote appliquée.
  • Ne pas percevoir de revenus fonciers permet d’éviter une imposition supplémentaire sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Au terme du démembrement, le nu-proprétaire récupère la pleine propriété des parts et peut en jouir comme bon lui semble.

Le démembrement temporaire

Il existe deux types de démembrement bien distincts, bien que les deux permettent de séparer l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI. Dans le démembrement temporaire, cette séparation a une durée fixe : la période de démembrement est indiquée en amont dans le contrat, elle peut être de 10, 15 ou encore 20 ans. À la fin du démembrement, le nu-proprétaire récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI et peut alors les utiliser à sa guise : il peut les revendre pour réaliser une plus-value intéressante, ou bien les conserver pour percevoir des revenus complémentaires tous les trimestres.

C’est la société de gestion de la SCPI qui fixe à l’avance la durée du démembrement temporaire, en appliquant une décote sur le prix des parts via une clé de répartition : elle est généralement de 30 % sur 10 ans par exemple, ce qui permet aux investisseurs d’acheter plus de parts.

Le démembrement en viager

Seconde option pour les investisseurs : le démembrement en viager. Comme c’est le cas sur le marché immobilier classique, il faut voir la chose sur le long terme. En SCPI, la nue-propriété et l’usufruit sont séparés jusqu’à la mort de l’un ou l’autre des deux partis. Lorsque le décès intervient, la pleine propriété est récupérée par le parti restant.

Investir en SCPI de démembrement en viager est un formidable outil fiscal en matière de succession : par exemple, des parents peuvent conserver l’usufruit du bien et, au moment de leur décès, leurs enfants (qui étaient nus-propriétaires) récupèrent la pleine propriété.

► Lire aussi : Démembrement SCPI : définition et fonctionnement

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La souscription de SCPI en démembrement

Comment faire ?

Là où un investissement classique en SCPI peut se faire en direct ou par le biais d’un contrat d’assurance vie (notamment pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de celle-ci - exonération de l’impôt sur le revenu, ne laissant que les prélèvements sociaux), investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété doit se faire au comptant.

Pourquoi ? Parce qu’il ne sera pas possible de bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire ! Et oui, ici vous ne percevez aucun revenu locatif pendant toute la durée du démembrement. Ce qui signifie que vos mensualités ne pourront pas être couvertes en partie par le versement des loyers. Vous seriez donc déficitaire chaque mois pendant ce démembrement.

C’est également pour cette raison qu’une décote est appliquée sur le prix des parts de SCPI : son montant varie selon la durée du démembrement.

Pour investir en SCPI en démembrement, il vous faudra contacter directement la société de gestion, ou bien passer par un intermédiaire professionnel, tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine.

Dans quelle SCPI investir en démembrement ?

Le meilleur placement pour vous ne sera pas forcément le meilleur pour un autre : en matière de gestion de patrimoine, il faudra vous concentrer sur vos objectifs. Pourquoi cherchez-vous à investir en SCPI en démembrement temporaire ? Plusieurs options :

  • Vous cherchez à réduire vos impôts.
  • Vous cherchez à éviter une trop forte imposition sur la fortune immobilière.
  • Vous souhaitez faciliter la transmission de votre patrimoine à vos descendants, etc.

Dans tous les cas, pour vous faire votre propre avis, effectuez une simulation en ligne pour comparer les SCPI en démembrement entre elles et trouver celle qui vous convient. Entre Accimo Pierre, PF Grand Paris ou encore NEO, nombreuses sont les SCPI à proposer l’investissement en démembrement : découvrez certaines, parmi les meilleures, disponibles sur le marché :

SCPISociété de gestionClé de démembrement 10 ansClé de démembrement 15 ans
PrimopierrePrimonial REIM70 %60 %
PF Grand ParisPerial67,50 %60 %
Aestiam Placement PierreFoncia Pierre Gestion68 %60,50 %
PF Hospitalité EuropePerial65 %57 %

Foire aux questions

🤝 Quelle est la meilleure SCPI ?

Il n’y a pas de réelle réponse à cette question, tout dépend de vos objectifs patrimoniaux : les SCPI Eurion, Activimmo et Pierval Santé sont parmi les plus populaires auprès des investisseurs.

🤔 Où investir en SCPI ?

La plupart des SCPI françaises achètent leur parc immobilier en France, mais de plus en plus de sociétés de gestion s’attaquent au marché européen : Novapierre Allemagne notamment, dont les biens immobiliers sont situés en Allemagne, permettant aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

🤔 Comment démembrer des SCPI ?

Puisque le démembrement concerne une part d’une société, le démembrement est assez simple à réaliser : c’est au moment de la souscription que tout se fait, l’investisseur n’a donc pas à réaliser des démarches supplémentaires. Autrement, il est possible de demander le démembrement après l’achat, en s’équipant d’un formulaire de don manuel Cerfa 11278.

🤷 Comment acheter des SCPI en direct ?

Pour un achat en direct, vous pouvez contacter directement la société de gestion, ou bien passer par une plateforme en ligne ou encore par un intermédiaire de type conseiller en gestion de patrimoine. Pour financer votre achat, vous pouvez tout à fait souscrire un crédit immobilier, pour bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire, par exemple.

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