Qu’est-ce qu’une SCPI de démembrement ?

scpi de démembrement

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

Plusieurs méthodes permettent d’investir en SCPI : le démembrement en fait partie. Encore peu connue, cette stratégie consiste à acquérir uniquement l’usufruit ou la nue-propriété des parts de SCPI. Comment fonctionne le démembrement ? Quels en sont les avantages ? Qui peut investir en démembrement ? Tacotax vous dit tout sur les SCPI de démembrement. 

Une SCPI de démembrement, c'est quoi ?

Le démembrement de propriété, qu’est-ce que c’est ? 

Le démembrement de propriété est une technique juridique qui consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes : 

  • l’usufruit qui confère le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers ;
  • la nue-propriété qui permet à son détenteur d’être le propriétaire des parts. 

En SCPI, un investisseur a plutôt tendance à acquérir la nue-propriété des parts, l’usufruit intéressant davantage certaines personnes morales qui disposent d’un capital disponible à placer. Il est ainsi propriétaire des parts de SCPI mais ne bénéficie pas des revenus locatifs qu’elles génèrent. C’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes versés par la société de gestion. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts et devient la seule personne à avoir des droits sur elles.

► Lire aussi : SCPI en démembrement temporaire : mode d'emploi

Investir en SCPI, le principe

La SCPI est une société civile de placement immobilier qui fonctionne grâce aux fonds placés par des investisseurs qu’elle utilise pour acquérir des biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts…). Après les avoir mis à la location, elle se charge de toute la gestion locative et reverse des dividendes à ses associés en fonction de la quote-part détenue. 

L’investissement en SCPI est un placement risqué dans la mesure où ni les rendements, ni le capital ne sont garantis. Néanmoins, les SCPI présentent un avantage de taille : elles investissent sur une telle diversité de biens que les risques de pertes sont réduits. En effet, si un locataire refuse de payer ou qu’un immeuble n’est pas loué pendant une certaine période, les pertes sont compensées par les revenus générés par les autres biens. Les SCPI présentent d’autres atouts pour un investisseur : 

  • leur ticket d’entrée est généralement assez faible (à partir de quelques centaines d’euros) ;
  • il est possible d’acquérir de l’immobilier autrement ; 
  • la société de gestion de la SCPI se charge de l’entretien et de tous les aspects locatifs des biens acquis ; 
  • les taux de rendement sont stables depuis plusieurs années et très intéressants (de 4 à 5 % en moyenne) ; 
  • elles permettent une véritable diversification de son patrimoine.

SCPI de démembrement : quels avantages ?

Acquérir la nue-propriété des parts de SCPI est un excellent montage à mettre en place pour développer son patrimoine sans être affecté par la fiscalité. En effet, pendant toute la période du démembrement, vous ne percevez aucun revenu foncier, et vous n’êtes donc pas imposable sur vos parts. En effet, c’est l’usufruitier qui perçoit l’intégralité des loyers et qui paye l’impôt afférent. Vous vous enrichissez donc, puisque vos parts prennent de la valeur pendant la durée du démembrement, sans que cela n’apparaisse sur votre feuille d’imposition. 

Autre avantage fiscal pour les investisseurs dont le patrimoine est conséquent : les parts acquises en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

En plus de ne pas payer d’impôt sur les parts de SCPI acquises, en nue-propriété le prix de souscription des parts bénéficie d’une décote dont le montant dépend du bon vouloir de la société de gestion. Par exemple, le nu-propriétaire peut payer 75 % du prix de la part en pleine propriété tandis que l’usufruitier paiera 25 %. A l’issue de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété de ses parts et réalise donc une plus-value de 25 %, sans compter la revalorisation annuelle de ses parts.

Bien sûr, l’acquisition de parts de SCPI de démembrement ne présente pas que des avantages. Comme tout investissement en SCPI, le démembrement est risqué, le principal risque étant de ne pas pouvoir revendre vos parts à tout moment. En effet, un nu-propriétaire ne peut revendre ses parts qu’avec l’accord de l’usufruitier. Or celui-ci n’a que peu d’intérêt à vendre puisqu’il perçoit les dividendes régulièrement.

► Lire aussi : Démembrement SCPI : définition et fonctionnement

SCPI de démembrement : pour quel type d’investisseur ?

Investir en SCPI de démembrement est une stratégie gagnante pour les investisseurs qui sont soumis à une forte imposition. Ils peuvent en effet placer leur épargne disponible sans être davantage impactés par la fiscalité. L’objectif est alors de revendre les parts à la fin de la période de démembrement. Cette stratégie est également intéressante pour les investisseurs moins imposés (tranche marginale d’imposition de 30 % ou moins) qui ne souhaitent pas augmenter leur revenu imposable. 

Un investissement en SCPI de démembrement est également avantageux pour celui qui souhaite préparer sa retraite. La fin de la période de démembrement pourra ainsi coïncider avec le départ à la retraite pour percevoir à ce moment-là des revenus complémentaires intéressants. 

Enfin, la SCPI de démembrement est une stratégie employée par les investisseurs qui cherchent à transmettre leur patrimoine. Ils conservent ainsi l’usufruit des parts et laissent la nue-propriété à leurs descendants. À la fin de la période de démembrement ou au décès de l’usufruitier, les descendants récupèrent la pleine propriété des parts sans avoir à payer des frais de succession.

Foire aux questions

🤷 Usufruitier en SCPI : quels avantages ?

Pendant la durée de démembrement, l’usufruitier touche la totalité des loyers générés par les parts de SCPI. Il peut ainsi bénéficier de l’excellente performance offerte par les SCPI sans payer le prix de souscription dû en pleine propriété. L’usufruitier peut également bénéficier d’une exonération d’impôt sur ses revenus fonciers dans la mesure où il dispose d’un déficit foncier non imputé.

🤝 Quelles précautions faut-il prendre avant d’investir en SCPI ?

Pour effectuer un placement en SCPI réussi, vous devez choisir une SCPI qui correspond à votre profil d’épargnant. Prenez le temps d’étudier toutes les caractéristiques des SCPI qui vous intéressent avant de vous lancer. Il faut notamment veiller au taux de rendement, au taux d’occupation financier, à l’ancienneté de la SCPI et aux frais qu’elle applique. Pour limiter les risques de perte, diversifiez votre placement en investissant sur plusieurs SCPI et limitez-vous à une part raisonnable de votre patrimoine, celle que vous pouvez vous permettre de perdre.

🤝 Comment est fixé le prix d’une part de SCPI ?

Le prix d’une part est déterminé à la création de la SCPI, lors de la formation de son capital. Lorsqu’un associé souhaite revendre des parts de SCPI à capital fixe, c’est lui qui en détermine le prix en fonction de la loi de l’offre et de la demande. Lorsqu’il s’agit de parts de SCPI à capital variable, le prix de la part doit se trouver dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI.

🤔 Pourquoi les parts de SCPI doivent-elles être conservées longtemps ?

Si aucune durée de détention n’est fixée pour les parts de SCPI, il est conseillé de les conserver pour une période minimale de 8 à 10 ans. En effet, lorsque les parts sont revendues, elles sont affichées à la valeur de retrait, c'est-à-dire la valeur de souscription moins les frais de souscription. Évalués en moyenne à 10 % du prix de souscription, ces frais ont un réel impact lorsque les parts sont détenues 5 ans seulement. L’impact est moins conséquent au bout de 10 ans de détention, et quasiment nul au bout de 20 ans. C’est pourquoi il est conseillé de conserver ses parts sur une longue période.