Démembrement SCPI : définition et fonctionnement

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Sommaire de l'article

Le démembrement de propriété est une méthode très populaire en gestion de patrimoine : successions familiales et fiscalité avantageuse sont effectivement au rendez-vous. De leur côté, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier locatif à moindre coût, de percevoir des revenus fonciers et, dans certains cas, d’optimiser également sa fiscalité. Pourtant, si investir en SCPI en nue-propriété via un démembrement est possible, c’est une pratique encore méconnue des investisseurs. Fonctionnement, exemple et définition : on vous dit tout sur le démembrement de SCPI !

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Le démembrement en SCPI : définition

Que signifie investir en démembrement en SCPI ? Pour comprendre cette solution d’investissement bien particulière, il faut revenir sur l’aspect juridique de la chose :

  • Usus : jouissance d’un bien qu’on peut user.
  • Fructus : pouvoir percevoir des revenus issus d’une location.
  • Abusus : droit de disposer d’un bien, de le vendre, de le donner, etc.
  • Usufruit : usus + fructus.
  • Nue-propriété : droit de disposer de l’abusus dans la limite du respect des droits de l’usufruitier.

Investir en nue-propriété

Le démembrement de parts de SCPI permet de séparer l’abus du fructus. Ainsi, l’investisseur devient le nu-propriétaire des parts de SCPI, c’est-à-dire qu’il est le propriétaire des parts, sans pour autant avoir la possibilité de tirer des bénéfices, donc des revenus locatifs, pendant la durée du démembrement - généralement comprise entre 5 et 15 ans.

À l’issue de cette période de démembrement, l’investisseur récupère la nue-propriété des parts de SCPI acquises, ce qui lui permet de jouir desdites parts comme il le souhaite.

SCPI : démembrement temporaire vs démembrement viager

Il existe deux manières d’investir en SCPI en démembrement : en viager et en temporaire. Ces deux méthodes permettent de séparer l’usufruit de la nue-propriété, mais, dans le premier cas, cette séparation perdure jusqu’à la mort de l’un des partis. Lorsque l’usufruitier ou le nu-propriétaire décède, l’autre partie récupère la pleine propriété des parts détenues.

Cette solution patrimoniale est le plus souvent utilisée dans un cadre familial, où les parents sont les usufruitiers d’un bien immobilier en laissant la nue-propriété à leurs descendants. Une donation-partage peut alors être montée, afin que les enfants puissent jouir totalement du bien immobilier légué par leurs parents ou, dans ce cas de figure, des parts de SCPI.

Autrement, le démembrement temporaire permet d’investir en nue-propriété avec une durée de démembrement fixée à l’avance par la société de gestion : elle peut être de 5 à 20 ans, par exemple. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

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Investir en SCPI en démembrement : quels avantages ?

La décote sur le prix d’achat

Acheter des parts de SCPI sans pour autant percevoir des revenus locatifs tous les trimestres : quel intérêt me direz-vous ? Pourtant, l’investissement en SCPI en nue-propriété présente de nombreux avantages. En premier lieu, le prix des parts en démembrement : une décote est appliquée dessus, proportionnellement à la durée de démembrement. 

Retrouvez ci-dessous certaines SCPI parmi les meilleures dans lesquelles investir en démembrement :

SCPISociété de gestionClé de démembrement 10 ansClé de démembrement 15 ans
PrimopierrePrimonial REIM70 %60 %
PF Grand ParisPerial67,50 %60 %
Aestiam Placement PierreFoncia Pierre Gestion68 %60,50 %
PF Hospitalité EuropePerial65 %57 %

Cette décote est calculée selon la clé de répartition de la SCPI, elle-même établie à la table des notaires. À l’issue de la période de démembrement, le propriétaire pourra ainsi, s’il le souhaite, revendre ses parts pour réaliser une plus-value intéressante.

Investissement en SCPI de démembrement : exemple

Vous placez 10 000 € en SCPI de démembrement avec une clé de répartition de 70 % pour la nue-propriété pour une durée de 10 ans. Chaque part de SCPI coûte 1 000 € en pleine propriété, ce qui baisse le prix de la part à 700 € en nue-propriété. Autrement dit, pour le même prix, vous pourrez acheter 4 parts supplémentaires. À la fin de la période de démembrement, l’usufruit non perçu pendant cette durée est récupéré sans être imposé, soit 4 200 € dans ce cas de figure.

La fiscalité avantageuse

L’avantage fiscal offert par ce type d’investissement est un également un argument de poids : nombreux sont les investisseurs à chercher à défiscaliser, et l’achat de parts de SCPI en nue-propriété est un moyen efficace pour le faire.

Puisque vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes pas imposé plus que nécessaire. Autre avantage : les parts de SCPI détenues en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette d’imposition de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), puisque ces parts ne génèrent pas de revenus.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, l’investissement en nue-propriété sera plus intéressant pour les contribuables situés dans une tranche d’imposition élevée, au moins 30 %. 

En revanche, une fois la période de démembrement passée, si vous décidez de continuer à conserver les parts pour percevoir les loyers, ces derniers seront imposés, contrairement à l’investissement en SCPI en assurance vie qui vous permet, après 8 ans de détention, d’être exonéré d’impôt sur les gains réalisés (en payant uniquement les prélèvements sociaux).

Succession et transmission de patrimoine

Comme indiqué auparavant, investir en nue-propriété offre plusieurs avantages patrimoniaux :

  • Transmettre un patrimoine à ses ascendants en évitant l’imposition en tant que succession.
  • Préparer sa retraite en prévoyant la fin de la période de démembrement avec sa fin d’activité.
  • Alléger sa fiscalité (IFI, IR, droits de succession, etc.).

N’hésitez pas à consulter divers avis en ligne sur les solutions patrimoniales qu’offrent les SCPI en démembrement en termes de succession et de fiscalité. Pour ce type de démarches, il peut être utile de se faire accompagner d’un expert (conseiller en gestion de patrimoine).

Foire aux questions

🤝 Comment acheter des SCPI en démembrement ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct en nue-propriété : contactez directement la société de gestion pour ce faire. Dans le cas de SCPI à capital fixe, il faudra que associés décident de revendre leurs parts, mais dans le cas d’une SCPI à capital variable, il faudra se rendre sur le marché secondaire.

🤷 Comment démembrer des parts de SCPI ?

Puisqu’on parle ici de parts de sociétés, le démembrement est assez simple à réaliser au moment de la souscription dans la plupart des cas. Mais il est également possible de demander ultérieurement le démembrement des parts en remplissant un formulaire de don manuel Cerfa 11278.

🤝 Comment démembrer un bien immobilier ?

Le démembrement d’un bien immobilier se fait généralement via la donation de nue-propriété ou d’usufruit, une solution utile en matière de succession, ou d’achat de nue-propriété, ou encore le démembrement de propriété. Une taxation est prévue concernant la valeur unique de la nue-propriété et l’âge du donateur.

🤷 Comment démembrer des parts de SCI ?

Il vous faudra une clause de réversion d’usufruit pour transmettre la nue-propriété de vos parts avec une SCI, si vous êtes le seul propriétaire du bien. Vous conservez alors l’usufruit jusqu’à votre décès, et cet usufruit sera alors transmis à votre conjoint à ce moment. 

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