La décote sur une SCPI de démembrement : explications

decote scpi de demembrement

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

Bien que le démembrement de propriété soit peu connu dans le cadre d’un investissement en SCPI, il s’agit d’une solution de choix pour l’épargnant qui s’intéresse à la pierre papier. Pour réussir un tel investissement, il faut toutefois sélectionner correctement sa SCPI. La rentabilité de ce placement dépend également de la décote offerte par la SCPI choisie. Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ? Quelle est la décote sur une SCPI de démembrement ? Tacotax vous explique.

Le démembrement en SCPI : de quoi s’agit-il ?

De manière générale, les parts de SCPI sont achetées en pleine propriété. Elles peuvent toutefois faire l’objet d’un démembrement de propriété

Le démembrement en SCPI : mode d'emploi

Faire l’acquisition d’un bien en démembrement revient à découper le droit de propriété en deux droits fondamentaux

  • L’usufruit : Vous pouvez user des parts de SCPI que vous détenez et en percevoir les fruits ;
  • La nue-propriété : Vous êtes le véritable propriétaire des parts. Vous récupérerez ainsi la pleine propriété à l’extinction du droit d’usufruit.

Le démembrement est conclu pour une période bien précise. Les deux parties s’accordent en effet de manière contractuelle sur une durée qui est généralement définie entre 3 et 20 ans. C’est bien souvent la nue-propriété qui est privilégiée par les investisseurs. Acquérir ce droit vous permet notamment d’acheter des parts de SCPI en démembrement avec une décote importante, c’est-à-dire une réduction du prix d’acquisition.

En contrepartie de cet avantage conséquent, vous devrez toutefois renoncer aux revenus locatifs générés par la SCPI pendant la période de démembrement.

► Lire aussi : Démembrement SCPI : définition et fonctionnement

Qui est concerné par le démembrement en SCPI ?

Les SCPI en démembrement concernent principalement les épargnants dont la tranche marginale d’imposition est égale ou supérieure à 30 %. En effet, si vous achetez des parts en pleine propriété, vous obtiendrez des revenus fonciers importants qui seront imposés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45 %). Ils seront également concernés par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L’imposition peut donc avoir un fort impact sur la rentabilité de votre investissement. 

Si vous décidez d’acquérir la nue-propriété, non seulement vous aurez droit à une décote, mais vos parts ne seront pas imposées puisque vous n’en tirez aucun revenu complémentaire. De même, cette opération n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ces avantages indéniables font de la nue-propriété la solution idéale pour anticiper un départ à la retraite. En effet, faire coïncider la fin du démembrement avec un départ à la retraite vous permettra de compenser votre baisse de revenu grâce aux gains générés par votre placement.

Bon à savoir

Le démembrement de propriété est souvent rencontré en SCPI dans le cadre d’une succession, les enfants détenant la nue-propriété et les ascendants l’usufruit.

Mieux comprendre la décote en SCPI de démembrement

Le fonctionnement de la décote en SCPI de démembrement

La décote en SCPI de démembrement est calculée en fonction d’une clé de répartition qui est déterminée par la société de gestion à partir de la table des notaires. Elle varie en fonction de la durée de la période de démembrement et des caractéristiques de la SCPI. 

Grâce au démembrement, vous pouvez bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition des parts de 20 % en moyenne sur 5 ans, ou d’un peu plus de 30 % sur 10 ans. Ainsi, si la clé de répartition annoncée par la société de gestion est de 80 %, cela signifie que vous bénéficierez d’une décote de 20 % sur l'acquisition de vos parts de SCPI. Vous ne paierez donc que 80 % du prix annoncé.

Bon à savoir

De nombreux critères tels que le taux d’occupation financier (TOF) ou le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) doivent être étudiés avant de se positionner sur une SCPI. La décote proposée par les sociétés de gestion doit aussi être prise en compte dans le cas d’une SCPI en démembrement.

► Lire aussi : SCPI en démembrement temporaire : mode d'emploi

La décote en SCPI de démembrement : exemple

Imaginons que vous ayez acheté 500 parts de SCPI en pleine propriété pour un montant de 50 000 € (prix unitaire de 100 €). Le TDVM étant de 5 %, vous percevez des revenus fonciers à hauteur de 2 500 € chaque année. 

Imaginons maintenant que vous ayez acheté ces mêmes parts en nue propriété pour une période de 5 ans. La décote sur cette SCPI de démembrement est de 20 %. Vous achetez donc chacune de vos parts au prix de 80 €.  Si vous décidez d’investir la même somme, soit 50 000 €, vous deviendrez nu-propriétaire de 625 parts. 

Pendant la période de démembrement, soit 5 ans dans cet exemple, vous ne percevrez aucun revenu. Dès la 6ème année, vous obtiendrez la pleine propriété de vos 625 parts pour une valeur de 100 € chacune. Votre investissement en SCPI vaudra alors 62 500 € alors que vous aviez placé 50 000 € 5 ans auparavant. Cette plus-value est le résultat de la décote dont vous avez profité pour investir en SCPI de démembrement

À noter que la plus-value réalisée n’est pas imposable.

Foire aux questions

🤷 SCPI en nue-propriété : que se passe-t-il lorsque les parts sont remembrées ?

Lorsque la période de démembrement arrive à sa fin, vous récupérez la pleine propriété des parts acquises en nue-propriété. Vous pouvez ainsi vendre vos parts ou les conserver pour toucher les revenus fonciers générés par la SCPI.

🤝 Investir en nue-propriété : quelle SCPI choisir ?

De nombreux critères doivent attirer votre attention pour réaliser un investissement en SCPI optimal. En effet, vous devez vous intéresser au taux d’occupation financier, au report à nouveau mais également au TDVM affiché par la SCPI. Néanmoins, en tant que nu-propriétaire il faudra porter un intérêt tout particulier à la stratégie d’investissement mise en place par la société de gestion ainsi qu’à la fiabilité des locataires sélectionnés pour vous assurer que votre investissement sera rentable sur le long terme.

🤔 Comment acheter des parts de SCPI ?

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire de plusieurs manières. Vous pouvez tout d’abord les acheter directement, soit au comptant, soit grâce à un prêt bancaire pour bénéficier du levier du crédit. Vous pouvez également investir via un contrat d’assurance-vie ou en démembrement. Les parts peuvent être achetées directement auprès de la société de gestion en charge de la SCPI sélectionnée, par l’intermédiaire d’un outil spécialisé en ligne ou avec l’aide d’un conseiller en gestion du patrimoine expérimenté.

🤷 Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCPI en nue-propriété ?

Si la nue-propriété présente de nombreux avantages en SCPI, à commencer par la décote sur le prix d’achat, elle présente également des inconvénients. En effet, la SCPI est un placement qui doit s’envisager à long terme et dont les rendements évoluent en fonction du marché immobilier. Dans la mesure où les revenus et le capital ne sont pas garantis, vous pouvez donc perdre votre investissement. De plus, il peut s’avérer difficile de vendre des parts de SCPI en nue-propriété dans la mesure où il faudra obtenir l’accord de l’usufruitier.