Clé de répartition d’une SCPI : mode d’emploi 

Clé de répartition d’une SCPI : mode d’emploi 

Sommaire de l'article

Le démembrement est une opération complexe mais qui peut s’avérer très avantageuse pour certaines catégories d’épargnants si les clés de répartition sont bien assimilées. En effet, les SCPI de démembrement permettent de réaliser un placement immobilier tout en profitant d’avantages patrimoniaux intéressants. Dans le cas d’un démembrement, les parts de SCPI sont par exemple accessibles à moindre coût. Tacotax vous explique le fonctionnement des clés de répartition en SCPI pour vous aider à optimiser votre placement.  

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Le démembrement de propriété en SCPI : comment ça fonctionne ?  

Un bien immobilier peut être acheté de manière classique ou faire l’objet d’un démembrement de propriété. Dans ce cas, l’usufruit et la nue-propriété du bien, et en l'occurrence des parts de SCPI, sont séparés de manière temporaire. 

Détenir l’usufruit d’une part revient à en posséder l’usus et le fructus. L’usufruitier peut alors se servir de son bien et en percevoir les revenus. Il perçoit ainsi les dividendes distribués par la SCPI directement. A l’inverse, détenir la nue-propriété d’une part consiste à en être le propriétaire. Le nu-propriétaire peut ainsi disposer de ses parts de SCPI et les vendre s’il le souhaite. En revanche, il ne touche aucun revenu et n’est donc pas imposable à ce titre.  

Chaque société de gestion doit communiquer la clé de répartition annuelle de la SCPI à l’ensemble des associés pour qu’ils aient connaissance de la durée de détention des parts à respecter pour bénéficier de décotes importantes. En effet, plus la durée de détention des parts est longue, et plus les avantages fiscaux et patrimoniaux accordés à chaque associé sont conséquents. 

Le démembrement de propriété peut prendre deux formes : 

  • Le démembrement temporaire de propriété ; 
  • Le démembrement viager de propriété. 

Le démembrement temporaire est établi pour une durée bien précise qui oscille généralement entre 5 et 20 ans. A l’inverse, la durée d’un démembrement viager n’est pas connue à l’avance : en effet, c’est le décès de l’usufruitier qui marque la fin de cette opération. Cette dernière solution est particulièrement intéressante dans le cadre d’une transmission de patrimoine puisque le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts sans payer de frais de succession. 

Bon à savoir :

A l’issue de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts automatiquement. Il n’y a donc aucune démarche particulière à réaliser pour récupérer l’usufruit des parts. 

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Investir en SCPI de démembrement : quels avantages ? 

Un placement en SCPI de démembrement présente de nombreux avantages à condition de respecter les clés de répartition énoncées par les sociétés de gestion. 

Clé de répartition en SCPI et décotes intéressantes

En SCPI, le démembrement de propriété se fait sur la base d’un contrat qui détaille la manière dont sont répartis les droits de propriété des parts. Techniquement parlant, le démembrement des parts de SCPI fait intervenir une clé de répartition qui permet aux nouveaux associés d’accéder à la propriété immobilière grâce à une décote intéressante. 

En effet, la clé de répartition d’une SCPI répartit le prix de souscription d’une part entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chaque partie paie alors un pourcentage du prix d’achat de la part. Si la plupart des acquisitions se font de manière classique, l’achat de parts de SCPI en démembrement permet donc d’investir à un prix bien inférieur. 

Bon à savoir :

Pour bénéficier d’une décote favorable, il est préférable de conserver ses parts le plus longtemps possible. 

La clé de répartition d’une SCPI est définie par la société de gestion elle-même. Elle varie à la fois en fonction de la durée de démembrement et du taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM) prévisionnel. En effet, plus le TDVM est élevé et plus la part apportée par le nu-propriétaire sera faible, tandis que celle de l’usufruitier sera importante. C’est une conséquence tout à fait normale puisque le nu-propriétaire devra attendre plus longtemps pour récupérer la pleine propriété de ses parts.

En moyenne, la clé de répartition d’une SCPI sur 10 ans est de 63/37. Cela signifie que le nu-propriétaire doit verser 63% du prix de souscription de la part et l’usufruitier 37%. Pour une période de démembrement de 5 ans, la clé de répartition oscille davantage entre 77/23 et 81/19.

► Lire aussi : Démembrement SCPI : définition et fonctionnement

Bon à savoir :

La clé de répartition d’une SCPI varie fortement en fonction des sociétés de gestion. Puisqu’en pratique, ces dernières peuvent faire ce qu’elles veulent, pensez à faire le tour du marché pour vous assurer que la clé de répartition proposée par votre SCPI est intéressante avant d’investir. 

Nu-propriétaire et avantages fiscaux 

Opter pour la nue-propriété d’une part de SCPI permet non seulement d’investir dans l’immobilier à moindre coût grâce aux décotes permises par la clé de répartition, mais également de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, le nu-propriétaire renonce à percevoir des revenus fonciers au cours de la période de démembrement et échappe donc à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Bon à savoir :

Dans la mesure où l’usufruitier perçoit les revenus locatifs générés par ses parts de SCPI, c’est à lui de déclarer les revenus fonciers et de payer l’impôt sur le revenu afférent. 

Foire aux questions

🤷 Qu’est-ce que la nue-propriété ? 

La nue-propriété est l’un des composants du droit de propriété. Elle permet à son détenteur de disposer de son bien immobilier lorsqu’il fait l’objet d’un démembrement. Le nu-propriétaire acquiert ce droit à un prix moins important que la pleine propriété mais il ne peut pas en percevoir les revenus en cas de location, ni même l’occuper. De plus, il n’est pas soumis aux impôts liés à la détention d’un bien immobilier. Enfin, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien lorsque la période de démembrement arrive à sa fin.

🤷 Qu’est-ce que l’usufruit ? 

L’usufruit est l’autre composant du droit de propriété. Il permet à son détenteur d’avoir à la fois la jouissance du bien immobilier, et d’en percevoir les revenus. L’usufruit peut être temporaire (défini pour une durée précise) ou viager. Dans le cas des SCPI, l’usufruit présente un fort intérêt pour les personnes morales qui peuvent investir des sommes modérées et profiter de revenus importants.

🤷 Qui peut investir en SCPI de démembrement ? 

Toute personne majeure peut investir en SCPI de démembrement. Cette solution est particulièrement intéressante si vous cherchez à optimiser la fiscalité de la transmission de votre patrimoine après votre décès, ou à préparer votre départ à la retraite. De même, elle est plutôt destinée aux investisseurs particuliers qui ne cherchent pas à obtenir des revenus locatifs immédiats.

🤝 Comment investir en SCPI de démembrement pour préparer un départ en retraite ? 

Si l’investissement en SCPI est plutôt destiné aux épargnants fortement fiscalisés, la SCPI de démembrement intéresse également les particuliers qui souhaitent préparer leur retraite. Le but est de faire coïncider la fin du démembrement avec la date de départ à la retraite. La baisse des revenus professionnels est alors compensée par les revenus locatifs complémentaires générés par la SCPI et par la revalorisation des parts dont il a retrouvé la pleine propriété.  

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