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L’investissement en démembrement : le cas des SCPI

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

Le démembrement de propriété est une solution patrimoniale très exploitée dans le domaine des successions familiales. Beaucoup moins connu lorsqu’il s’agit d’investir en SCPI, il présente pourtant de nombreux avantages. En effet, il permet de se constituer un capital sans être impacté par la fiscalité. Comment fonctionne le démembrement en SCPI ? Comment acheter des parts en démembrement ? Tacotax vous dit tout. 

Comment fonctionne le démembrement en SCPI ?

Le démembrement, qu’est-ce que c’est ?

Le droit de propriété consiste à jouir de manière absolue des choses dans la mesure où il n’en est pas fait un usage prohibé par la loi. Le propriétaire d’un bien immobilier peut en disposer comme bon lui semble, le louer, le vendre, le modifier ou encore le détruire. Il a ainsi : 

  • La jouissance de son bien : il peut en user (usus) et percevoir les revenus issus de la location (fructus) ;
  • Le droit d’en disposer (abusus) : il peut le vendre, le donner et le transformer. 

Le démembrement consiste à décomposer le droit de propriété en deux droits bien distincts : 

  • L’usufruit qui revient à disposer de l’usus et du fructus ; 
  • La nue-propriété qui revient à disposer de l’abusus dans la limite du respect des droits de l’usufruitier.

Dans le cas de la SCPI, l’investisseur particulier se positionne comme nu-propriétaire. Quant à l’usufruitier, il s’agit généralement d’une personne morale qui souhaite placer ses excédents de trésorerie. La durée du démembrement est alors comprise entre 5 et 15 ans. 

► Lire aussi : Imposition des SCPI : comment ça fonctionne ?

Acheter des parts de SCPI en démembrement

La durée du démembrement est prédéfinie par la société de gestion de la SCPI. C’est elle qui fixe la clé de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Elle détermine le montant que l’investisseur doit verser pour acheter une part de SCPI. C’est sur la base de cette répartition que les deux parties vont signer un contrat de démembrement

Les intérêts de l’usufruitier et du nu-propriétaire doivent être pris en compte. En effet : 

  • Le nu-propriétaire cherche à obtenir la décote la plus importante possible par rapport au prix de la part en pleine propriété ; 
  • L’usufruitier cherche à payer un prix aussi bas que possible pour pouvoir bénéficier d’un meilleur rendement au cours du démembrement. 

La pleine propriété des parts se retrouve de manière automatique par le nu-propriétaire au terme de la durée choisie. Dès lors, celui-ci bénéficiera à son tour des loyers générés par les biens loués au sein de la SCPI. 

La plupart des SCPI propose l’acquisition de parts en démembrement. Cette opération peut être réalisée auprès de la société de gestion directement ou via un intermédiaire. Ce type d’acquisition ne peut toutefois se faire qu’au comptant. En effet, les banques n’accordent pas de prêt pour l’achat de parts en démembrement puisqu'elles ne génèrent pas de cash-flow.

Bon à savoir

il existe deux types de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire. Lorsqu’il est viager, l’usufruit et la nue-propriété sont séparés jusqu’au décès de l’un ou l’autre. Lorsqu’il est temporaire, le démembrement dure pour une période définie.

Investir en SCPI : pourquoi choisir le démembrement ?

Le démembrement en SCPI est adapté à des profils d’investisseurs variés. Il s’agit pourtant d’une stratégie patrimoniale encore peu connue. 

Acheter des parts de SCPI à moindre coût

Lorsqu’il achète via le mécanisme du démembrement, le nu-propriétaire accepte de ne percevoir aucun loyer pendant une durée prédéfinie. En compensation, il bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts

La valeur de cette décote dépend de la durée de démembrement. Plus elle est longue et plus la décote est avantageuse. À titre d’exemple : 

  • La décote est d’environ 20 % sur une période de 5 ans ; 
  • La décote est d’environ 32 % sur une période de 10 ans. 

C’est la clé de répartition qui définit la décote à laquelle a droit l’investisseur. Elle est établie à partir de la table des notaires, mais les sociétés de gestion ne la fixent pas de manière rigoureuse. Ainsi, pour une période de démembrement de 10 ans, certaines SCPI proposent une décote de 32 %, tandis que d’autres proposent une décote de 23 %. Sachant cela, il ne faut pas hésiter à consulter plusieurs sociétés de gestion avant de choisir sa SCPI en démembrement. 

Bon à savoir

ce mécanisme est d’autant plus intéressant qu’à l’issue de la période de démembrement, les parts sont récupérées en totalité par le nu-propriétaire, sans prise en compte de la décote. De plus, le capital en sortie de démembrement est plus important puisque les parts bénéficient d’une revalorisation de + 0,5 % en moyenne chaque année.

Optimiser sa fiscalité 

Le principal intérêt du démembrement en SCPI est de bénéficier de l’avantage fiscal qui est rattaché. Un nu-propriétaire renonce à percevoir des loyers pour toute la durée du démembrement. Il peut alors bénéficier d’une fiscalité nulle sur les revenus générés au cours de cette période puisqu’il ne perçoit aucun loyer. 

Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pendant cette phase puisque le démembrement en SCPI sort de l’assiette fiscale de l’IFI. 

Dans ce cadre, la nue-propriété est la meilleure solution pour un investisseur qui est fortement imposé et qui souhaite optimiser son patrimoine. Ainsi, mieux vaut acheter ses parts de SCPI en démembrement temporaire lorsque le taux marginal d’imposition est d’au moins 30 %. Il en est de même pour le particulier qui ne cherche pas à obtenir des revenus complémentaires immédiatement ou qui est soumis à l’IFI. 

À noter que, à l’issue du démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de ses parts et peut percevoir les revenus fonciers qu’elles génèrent. Il est ainsi assujetti à l’impôt sur le revenu sur ses loyers et à l’IFI.

► Lire aussi : SCPI de rendement : comment ça marche ?

Préparer sa retraite grâce au démembrement en SCPI

De nombreux investisseurs se servent du démembrement en SCPI pour préparer leur retraite. Il suffit alors d’aligner la fin du démembrement avec le départ à la retraite pour compenser la baisse des revenus liée à l’arrêt de l’activité professionnelle. En effet, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI à l’issue de la période de démembrement. Il peut donc percevoir les loyers générés par ses parts. 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Exemple d’investissements en SCPI en démembrement 

Imaginons que vous puissiez placer 10 000 € en SCPI de démembrement sur la base d’une clé de répartition de 70 % pour la nue-propriété et de 40 % pour l’usufruit pour une période de 10 ans. Si la part de la SCPI est de 1 000 € en pleine propriété, en nue-propriété elle vous reviendra à 700 €. Vous pourrez ainsi acquérir 14 parts au lieu de 10 en pleine propriété. 

À l’issue de la période de démembrement, vous récupérez l’usufruit de vos parts automatiquement, sans être impacté par la fiscalité. Vous bénéficierez ainsi d’un rendement de 4 200 € pour un investissement initial de 10 000 €.

Bon à savoir

vous bénéficiez aussi d’une revalorisation de vos parts de 0,5 % chaque année.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Peut-on acheter des parts de SCPI en démembrement pour transmettre son patrimoine ?

L’achat de parts de SCPI en démembrement est un excellent moyen de transmettre son patrimoine à ses descendants sans payer de frais de succession. A son décès, le nu-propriétaire pourra transmettre son patrimoine à ses descendants sans qu’il ne tombe dans la succession.

🤷 En quoi consiste l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Venu remplacer l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en janvier 2018, l’IFI concerne tous les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros. La plupart des biens sont concernés par l’IFI, tels que les maisons, les appartements, les bâtiments classés monuments historiques ou encore les terrains à bâtir et les terrains agricoles.

🤔 Pourquoi devenir usufruitier en SCPI ?

L’usufruitier en SCPI bénéficie d’une décote sur les parts qu’il achète et perçoit l’intégralité des loyers pendant la période de démembrement. Ainsi, il est sûr de réaliser un investissement rentable. L’usufruit a toutefois vocation à s’éteindre puisqu’à l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Cette solution est particulièrement intéressante pour les personnes morales qui peuvent amortir leur investissement sur le plan comptable. Les SCPI leur permettent en effet de bénéficier de rendement bien plus avantageux que les placements classiques.

🤝 Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

Une SCPI est une société qui investit collectivement dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Un investisseur particulier peut acquérir des parts de SCPI de la même manière qu’il investit dans la pierre classique, ou via un contrat d'assurance vie. Il bénéficie toutefois d’avantages conséquents, à savoir : 

  • La possibilité d’accéder au marché de l’immobilier professionnel et de posséder des bureaux et des commerces à hauteur de la quote-part détenue ; 
  • Des rendements annuels élevés ; 
  • Aucun aléas de gestion ou travaux à réaliser, la société de gestion de la SCPI prenant tout en charge ; 
  • La diversification de ses placements.