SCPI : sa création est-elle possible ?

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La pierre papier est un domaine qui vous intéresse et vous vous demandez si vous pourriez créer votre propre SCPI ? Bonne nouvelle, la création d’une SCPI est tout à fait possible. Pour y parvenir, il faut toutefois suivre 5 étapes essentielles, allant de la conclusion d’un contrat de société, à la présentation de son dossier au Tribunal de commerce. SCPI, comment réussir sa création ? Tacotax vous dit tout !

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Création d’une SCPI : les 5 étapes à suivre

Étape 1 : conclure un contrat de société

Pour aboutir à la création d’une SCPI, il faut qu’au moins deux personnes décident de s’associer. Vous devez ainsi trouver une deuxième personne avec laquelle conclure un contrat de société dans le cadre de l’exercice d’une activité immobilière. 

Étape 2 : composer le capital social

Une fois que vous avez trouvé une ou plusieurs personnes avec lesquelles vous associer, vous devez constituer votre capital social. Dans le cadre d’une SCPI, le capital ne peut pas être inférieur à 760 000 €

Il peut être constitué d’apports : 

  • numéraires ;
  • en nature ; 
  • en industrie. 
Bon à savoir : à l’issue de cette deuxième étape, vous devrez rédiger les statuts de votre SCPI avant sa création. 

Étape 3 : obtenir l’approbation de l’AMF

La création de votre SCPI est conditionnée à l’approbation de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Elle doit valider votre garantie bancaire avant de vous accorder son agrément. 

Après avoir obtenu l’accord de l’AMF, vous devrez également constituer la société de gestion qui sera chargée de gérer le patrimoine immobilier de votre SCPI, ainsi que tous les aspects locatifs qui en découlent. 

Étape 4 : publier une annonce légale

Une fois en possession de l’agrément de l’AMF, vous devez rédiger une annonce légale, puis la publier dans le journal d’annonces légales de votre choix. De nombreuses informations devront y figurer telles que : 

  • la date de signature des statuts de la SCPI ; 
  • sa forme sociale ; 
  • le montant et la composition du capital social ; 
  • le nom donné à la SCPI.
Bon à savoir : cette démarche est payante. Il faut compter 110 à 130 € pour publier une annonce dans un journal d’annonces légales et obtenir votre attestation. 

Étape 5 : présenter son dossier au Tribunal de commerce

Pour finaliser la création de votre SCPI, vous devez déposer un dossier auprès du greffe du Tribunal de commerce du lieu où se situe votre siège social. Ce dossier doit être composé de différentes pièces dont : 

  • un exemple des statuts de votre SCPI ; 
  • une copie de la pièce d’identité des gérants de la SCPI ; 
  • le formulaire M0 ;
  • l’attestation de publication de votre annonce au journal légal. 

Tout comme l’étape précédente, cette formalité est payante. Il faut ainsi compter 70 € environ pour présenter votre dossier au greffe en question. 

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La création d’une SCPI : quel type de société choisir ?

Le domaine de la pierre papier est constitué de plusieurs types de SCPI, dont les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Avant d’entamer la création de votre propre SCPI, vous devez déterminer le type de société que vous allez constituer en fonction de votre profil d’investisseur. 

La création d’une SCPI de rendement

La SCPI de rendement est le type de Société Civile de Placement Immobilier le plus connu. Son objectif est d’investir dans des biens immobiliers et de les proposer à des locataires variés pour obtenir des revenus locatifs. La SCPI se sert ensuite des revenus fonciers obtenus pour reverser des dividendes à chaque investisseur en fonction de la quote-part détenue, et donc du nombre de parts acquises. 

La SCPI de rendement est particulièrement adaptée si votre objectif est de percevoir des revenus complémentaires rapidement. 

La création d’une SCPI de plus-value

Tout comme les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value ont pour objectif l’enrichissement de l’investisseur. Le but n’est toutefois pas de reverser des dividendes rapidement, mais de dégager une plus-value intéressante au moment de la revente des parts. Ces SCPI permettent également d’obtenir une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value dans le cas où les parts sont détenues par l’investisseur plus de 22 ans. 

La création d’une SCPI fiscale

La SCPI fiscale poursuit un tout autre objectif que les SCPI de rendement et de plus-value. En effet, bien qu’elles permettent elles-aussi de générer des revenus fonciers, leur but premier est d’accorder une réduction fiscale à l’investisseur. La SCPI fiscale peut en effet prendre 3 formes différentes, et être rattaché : 

  • à la loi Pinel
  • au dispositif Malraux
  • au mécanisme du déficit foncier

Dans le cas d’une SCPI Pinel, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction fiscale dont le montant varie en fonction de la durée de détention des parts. Dans le cas d’une SCPI Malraux, l’investisseur a droit à une réduction d’impôt intéressante s’il réalise des dépenses d’entretien et de rénovation. Dans le cas d’une SCPI déficit foncier, la déduction d’impôt peut aller jusqu’à 10 700 € par an

C’est le type de SCPI qu’il faut créer si vous cherchez à réduire le montant de vos impôts.

Foire aux questions

🤷 Création d’une SCPI ou d’une SCI : quelle est la meilleure solution ?

La SCPI permet d’investir dans l’immobilier professionnel sans avoir à gérer quoi que ce soit. La société de gestion investit dans un nombre de biens immobiliers conséquents pour le compte d’investisseurs qui n’ont rien d’autre à faire que d’attendre le versement de leurs dividendes. La SCPI permet elle aussi d’investir dans l’immobilier.

La différence est toutefois conséquente puisque ce sont des associés qui se connaissent qui gèrent eux-mêmes les biens qu’ils ont achetés en commun. Il n’y a pas de meilleur choix entre SCPI et SCI. C’est votre profil d’investisseur qui orientera votre prise de décision. 

🤷 Création d’une SCPI : quels sont les avantages ?

La SCPI présente de nombreux avantages pour celui qui décide d’y investir. En effet, acheter des parts de SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à casser la tirelire pour devenir propriétaire d’un bien dans son intégralité. Les tickets d’entrée sont plus abordables, il n’y a aucun souci de gestion locative, les risques sont mutualisés et les taux de rendement sont stables depuis plusieurs années (en moyenne 4 à 5 % nets de frais).

🤷 SCPI ou OPCI : que choisir ?

Pour choisir entre l’un ou l’autre de ces véhicules financiers, vous devez prendre en compte les caractéristiques structurelles et financières de chacun d’entre eux. Si les OPCI investissent comme les SCPI dans des biens immobiliers, elles placent aussi leurs fonds dans des actions, des obligations ou encore dans des liquidités. Les parts d’OPCI bénéficient d’une meilleure liquidité que les parts de SCPI. Néanmoins, les performances affichées par les SCPI sont bien meilleures.

🤔 Comment devenir associé fondateur d’une SCPI ?

Si la création d’une SCPI vous fait peur, vous pouvez choisir de devenir associé fondateur. Pour cela, il vous suffit de vous rapprocher de la société de gestion d’une SCPI en création et de souscrire à son capital d’origine. Vous devrez alors payer le montant de la part, mais vous n’aurez pas besoin de payer la commission de souscription à laquelle seront soumis les futurs associés.

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