Peut-on créer une SCPI ?

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 19 juillet 2021

Vous aimeriez créer votre SCPI ? Que ce soit parce que vous avez identifié des opportunités immobilières ou pour épargner autrement, bonne nouvelle : c’est tout à fait possible. Plusieurs étapes doivent être réalisées, à commencer par la conclusion d’un contrat spécifique et la création d’une société de gestion. Quelles sont les autres formalités à remplir ? Quel type de SCPI peut-on créer ? Tacotax vous explique tout : suivez le guide. 

Comment créer une SCPI ?

La création d’une SCPI est encadrée juridiquement depuis la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970. Les démarches ne sont pas compliquées à réaliser à condition de respecter ces différentes étapes. 

Préparer sa création de SCPI

Avant toute chose, une SCPI ne peut être créée que si deux personnes au moins s’associent et concluent un contrat de société pour exercer une activité immobilière. Ces deux personnes s’engagent ainsi à contribuer aux bénéfices et aux pertes de la société. Vous devez donc trouver d’autres personnes bien décidées à s’engager avec vous dans cette aventure. 

Il faut également que le capital social constituant votre SCPI soit supérieur à 760 000 €. Il peut être composé notamment d’un apport numéraire, d’un apport en nature ou encore d’un apport en industrie. Enfin, il faut procéder à la rédaction des statuts, ces derniers devant contenir les éléments indiqués à l’article 1835 du Code Civil. 

Obtenir l’agrément de l’AMF

Avant de créer juridiquement votre SCPI, vous devez vous rapprocher de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour lui demander son approbation quant à la garantie bancaire apportée. Ce n’est qu’après avoir obtenu l’agrément de l’AMF que les formalités peuvent se poursuivre. 

Bon à savoir

En plus de l’aval de l’AMF, vous devez constituer une société de gestion. C’est elle qui aura en charge la gestion de la SCPI.

Rédiger l’annonce légale

La création d’une SCPI est conditionnée à la rédaction d’une annonce légale en bonne et due forme. Elle doit comporter plusieurs informations dont : 

  • la date à laquelle ont été signés les statuts ; 
  • la forme sociale choisie pour la SCPI ; 
  • le montant du capital social ; 
  • le nom de la SCPI ; 
  • le ou les noms des gérants de la SCPI… 

En fonction du lieu où vous êtes situé et du journal d’annonces légal choisi, la publication de votre annonce légale vous coûtera entre 110 et 130 € en moyenne. Une fois que vous aurez réceptionné votre attestation de publication, vous pourrez passer à la formalité suivante. 

Déposer son dossier au greffe

La dernière étape pour créer votre SCPI est de constituer un dossier complet contenant notamment : 

  • un exemplaire des statuts signés de votre SCPI ; 
  • le procès-verbal de nomination de la société de gestion de la SCPI ; 
  • une pièce d’identité pour chaque gérant ; 
  • l’attestation de publication dans un journal d’annonce légale ; 
  • le formulaire M0

Une fois complété, votre dossier doit être déposé au greffe du Tribunal de commerce du lieu où est situé le siège social de votre SCPI. Cette formalité est également payante (environ 70 €). 

► Lire également : Classement des SCPI : le palmarès de 2021

Pourquoi créer une SCPI ?

S’il est possible d’obtenir un patrimoine immobilier conséquent sans passer par la constitution d’une société, la SCPI présente bien des avantages pour celui qui souhaite la créer. Le premier d’entre eux ? La possibilité d’acquérir de l’immobilier professionnel à moindre coût pour bénéficier de rendements plus élevés que ceux présentés dans l’immobilier classique. 

En effet, la SCPI est un placement qui affiche une très belle rentabilité depuis plusieurs années. En moyenne, elles rapportent entre 4 et 5 % à leurs investisseurs. C’est d’autant plus intéressant que vous n’avez aucune gestion locative à effectuer. Concrètement, certes vous créez une SCPI, mais vous en déléguez la gestion à une société spécialisée qui va déterminer elle-même la stratégie d‘investissement à adopter et sélectionner les bons locataires. Vous n’avez plus qu’à attendre que les loyers vous soient reversés. 

Enfin, créer une SCPI est un bon moyen de diversifier son patrimoine. En effet, la société de gestion investit dans plusieurs types de biens et dans différentes zones géographiques. L’étendue du patrimoine de la SCPI permet de diluer le risque que vous auriez avec un unique bien. Vacances locatives, sinistres ou impayés : tout ça n’a pas lieu d’être avec la SCPI.

Quel type de SCPI créer ?

Avant de vous lancer dans l’aventure de la création d’une SCPI, il vous faut encore vous poser une question : quel type de société souhaitez-vous constituer ? En effet, toutes ne correspondront pas à vos objectifs personnels et financiers. 

Percevoir des revenus supplémentaires grâce à sa SCPI

Deux formes de SCPI vous permettent d’augmenter vos revenus : 

  • la SCPI de rendement
  • la SCPI de plus-value

La SCPI de rendement est la plus connue sur le marché de la pierre papier. Son objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, EHPAD…) qu’elle loue à des locataires professionnels. Les investisseurs sont rémunérés en fonction des loyers générés par la SCPI, à hauteur de la quote-part détenue. Créer une SCPI de rendement vous permet ainsi de générer rapidement des revenus complémentaires

La SCPI de plus-value a pour objectif d’acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre plus cher pour dégager une plus-value qui sera redistribuée aux investisseurs. Ceux-ci peuvent d’ailleurs être exonérés d’impôt sur le revenu pour cette plus-value si les parts sont détenues pour une période d’au moins 22 ans

► Lire également : L’investissement en démembrement : le cas des SCPI

Réduire le montant de ses impôts grâce à sa SCPI

Si vous cherchez plutôt à réduire le montant de vos impôts, la SCPI fiscale est ce qu’il vous faut. Elle peut prendre trois formes : 

  • la SCPI Pinel
  • la SCPI Malraux
  • la SCPI déficit foncier.

L’objectif de la SCPI Pinel est d’investir dans des biens neufs ou rénovés qui seront proposés à des particuliers. L’investisseur peut ainsi bénéficier d’une réduction fiscale dont le montant dépend de la durée de détention des parts de SCPI. Elle sera ainsi de 12 % pour une durée de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour une durée de 12 ans. 

La SCPI Malraux investit quant à elle dans des biens immobiliers anciens à rénover, qu’elle propose ensuite à la location aux particuliers. Elle donne elle aussi droit à une réduction d’impôt dans la mesure où 30 % du prix d’achat de la part est dédié à l’investissement immobilier et où 65 % au moins est dédié aux dépenses d’entretien et de rénovation. 

Quant à la SCPI déficit foncier, elle investit dans l’acquisition, l’entretien et la réparation de biens immobiliers nus destinés à la location. La réduction d’impôt accordée suit alors le mécanisme du déficit foncier. Vous bénéficiez ainsi d’une déduction sur l’ensemble de vos revenus dans la limite de 10 700 €, reportable pour une période de 10 ans

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Faut-il créer une SCPI ou une SCI ?

La réponse à cette question dépend en grande partie de votre profil d’investisseur et de votre volonté ou non de vous impliquer dans la vie de la société. En effet, une SCI (société civile immobilière) est dirigée par des associés qui, bien souvent, se connaissent et qui investissent dans des biens immobiliers qu’ils sélectionnent eux-mêmes. La SCPI est gérée par une société professionnelle qui achète un grand nombre de biens pour le compte d’associés qui ne se connaissent pas et qui encaissent simplement les loyers de manière passive.

🤝 Faut-il créer une SCPI ou un OPCI ?

Bien que ces acronymes se ressemblent, la SCPI et l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) se distinguent notamment par leur composition. La SCPI investit exclusivement dans des actifs immobiliers tandis que l’OPCI investit dans des biens immobiliers mais également dans des actions, des obligations et certaines liquidités. Les parts d'OPCI sont donc plus faciles à revendre. En revanche, les SCPI présentent un meilleur taux de rendement que les OPCI.

🤔 Peut-on devenir associé fondateur d’une SCPI ?

Oui, c’est tout à fait possible. Lorsqu’une SCPI est en phase de création, la souscription au capital d’origine ne fait pas l’objet d’une publicité. En tant qu’associé fondateur, vous devrez payer le montant nominal d’une part, mais vous n’aurez pas à payer la commission de souscription à laquelle sont confrontés les futurs associés qui souscrivent à la SCPI. Puisque vous faites partie des membres fondateurs, vous pouvez également participer au conseil de surveillance de la SCPI. En revanche, vous avez l’obligation de conserver vos parts pour une période de 3 ans. De même, vous n’avez pas de recul sur les performances de la SCPI que vous rejoignez. Devenir associé fondateur d’une SCPI constitue donc un pari sur l’avenir.

🤷 Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Si vous décidez d’acheter des parts de SCPI, les revenus perçus seront considérés comme des revenus fonciers. Ils seront donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La SCPI est également susceptible de générer des revenus financiers qui seront eux-aussi soumis à l’impôt sur le revenu. Enfin, des plus-values peuvent être générées lors de la vente de vos parts, ou de parts en interne.