L’achat de parts de SCPI dans une assurance vie en 2021

parts de scpi dans une assurance vie

Sommaire de l'article

Une SCPI est, par définition, une Société Civile de placement immobilier. Cette société a pour vocation d’investir dans l’immobilier et de vendre des parts de ces biens aux particuliers qui toucheront, grâce à la gestion assurée par la SCPI, des revenus locatifs réguliers. . Le contrat d’assurance-vie désigne une enveloppe fiscale qui confère des avantages, dont la possibilité de sélectionner les supports d’investissements. Il est aujourd’hui possible de concilier ces deux types d’investissement en achetant des parts de SCPI dans une assurance-vie. Est-ce une bonne idée ? Tacotax vous dit tout !

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Comment peut-on inclure des parts de SCPI dans une assurance-vie ?

Quelles sont les différentes manières d’investir en SCPI ?

Investir en SCPI, en plus de toucher des revenus réguliers, vous donne la possibilité de faire une plus-value à la revente des parts. Les investissements en SCPI peuvent être réalisés en France ou à l’international dans des immeubles de bureaux, des logements, ou même des boutiques. Il existe plusieurs manières de se procurer des SCPI : 

  • en direct : pour procéder, vous contactez une SCPI (Boursorama, Crédit Agricole, etc.) via une banque ou via un conseiller en gestion patrimoniale ;
  • en indirect :vous achetez des parts via un titre d’assurance-vie ;
  • sur le marché secondaire, il est possible de racheter des parts à des associés souhaitant les vendre. Dans cette situation, vous paierez des frais supplémentaires de droits d’enregistrement. 

Le choix de votre type d’achat dépendra notamment de la fiscalité appliquée sur les loyers perçus. Si vous êtes imposé à un pourcentage supérieur à la deuxième tranche d’impôts, vous pourrez souscrire à travers une assurance-vie.

Inclure des parts de SCPI dans une assurance vie, comment ça se passe ?

Comme énoncé précédemment, les SCPI peuvent être achetées via une assurance-vie. Néanmoins, quelques conditions doivent être prises en compte avant d'acheter des parts de SCPI via une assurance vie.

  • Le titulaire du contrat n’a pas accès à toutes les SCPI disponibles sur le marché avec son assurance-vie. C’est l’assurance ou la banque éditant le contrat qui détermine le panel de SCPI, parmi toutes les offres qui fleurissent sur le marché, auxquelles le particulier a droit.
  • Il faudra détenir plusieurs supports SCPI sur son assurance vie. Également, l’investisseur devra posséder une partie en fonds euros afin de récupérer les gains générés par les parts notamment.

Si vous disposez déjà d’une assurance vie, vous pouvez investir dans des SCPI sélectionnées au sein du panel présélectionné par l'assureur. Si vous ne possédez pas d’assurance vie, vous pouvez en souscrire une pour acheter des parts de SCPI.

Bon à savoir

Quel que soit le mode d’acquisition des SCPI, ce type d’investissement a pour vocation d’être un placement à long-terme (au moins de 8 ou 10 ans).

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Des parts de SCPI dans une assurance-vie, un bon plan ?

Une solution rentable ?

L'assurance vie a longtemps été le placement préféré des Français. Une baisse de rendement inédite est recensée par La FFA (Fédération française de l’assurance). En 2017, la valeur des contrats d’assurance vie a baissé de 12,8 milliards d’euros. Les chiffres indiquent également que le taux de rendement moyen serait en baisse chaque année et atteint les 1,5 %.

En revanche, la SCPI a un rendement moyen de 4,43 % net pouvant aller jusqu’à 6 % de rendement net pour les meilleures SCPI. Suite à la baisse des rendements des fonds en euros, les assureurs ont mis en place des contrats d'assurance vie en unités de compte proposant notamment des placements en SCPI. 

Cumuler deux types d’investissements pour cumuler leurs avantages

Grâce à cette solution, vous pouvez bénéficier des avantages de l’investissement en SCPI sans les inconvénients

  • Outre l’absence de gestion locative inhérente aux SCPI, vous n’avez pas besoin de notaire et vous pouvez investir dans des biens immobiliers variés
  • Alors que dans l’achat direct, les loyers tirés de parts de SCPI sont imposés en tant que revenus fonciers, lorsque vous détenez des parts de SCPI dans le cadre de l'assurance vie, vous n'êtes imposé qu'en cas de rachat du contrat. Dans ce cas, vous pouvez choisir entre une taxation à l'impôt sur le revenu ou un prélèvement forfaitaire libératoire. Au bout de 8 ans de détention du contrat, il y a un abattement de 4 600 €
  • L’assurance vie assure une facilité dans la transmission des frais et des versements.
  • Les risques du marché des SCPI sont couverts par l’assureur. En cas de décès, votre contrat est transmis à des bénéficiaires désignés avec une fiscalité qui plus est allégée.
  • Dans le cadre d’une assurance vie, le prix des SCPI souscrites est décoté par rapport à l’achat en direct. Dans l'assurance-vie, l'assureur doit faire en sorte que vous récupériez votre mise. Le délai de jouissance est plus court que dans un achat direct.

Les inconvénients de l’achat des SCPI dans son contrat d’assurance-vie

Attention, opter pour cette solution comporte des inconvénients non négligeables :

  • En souscrivant via l’assurance-vie, parmi les plus de 178 SCPI disponibles, vous devrez drastiquement réduire votre choix de SCPI, au minimum. Alors quelles SCPI pourront être choisies par l’assurance-vie ? Votre assureur sélectionne à lui-seul le panel de SCPI que vous pourrez vous offrir !
  • Une baisse de rentabilité de chaque investissement : l’achat de la SCPI dans son contrat d’assurance vie implique que votre assureur prélève des parts de vos loyers perçus de vos SCPI. Par conséquent, vos revenus locatifs issus de vos investissements en SCPI seront revus à la baisse : vous percevrez environ 85 % des loyers.
  • Si vous êtes exonéré d’impôts en optant pour cette solution, les prélèvements sociaux sont très élevés ! Depuis son élection, Emmanuel Macron a augmenté les frais de gestion de contrat et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Par conséquent, les revenus locatifs seront fortement impactés par les frais de gestion et les prélèvements sociaux.
  • L’impossibilité d’être propriétaire de ses parts. Autrement dit, seul votre assureur bénéficiera de l’augmentation de la valeur de la SCPI (et non vous).

Ne l’oubliez pas, en achetant des parts de SCPI en détention directe, 100 % des loyers nets seront versés directement sur votre compte bancaire chaque trimestre au prorata de votre investissement, ce qui n’est pas le cas si vous achetez des parts de SCPI via une assurance vie. De quoi bien réfléchir avant d’investir à travers l’assurance vie !

Foire aux questions

🤝 Quels sont les risques d’investir en SCPI ?

Il s’agit notamment : 

  • des revenus locatifs imprévisibles (la SCPI peut faire faillite, la résiliation des baux de location notamment, peuvent impacter, voire annuler les revenus locatifs) ;
  • la difficulté de revendre ses SCPI et la nécessité de conserver ses parts sur le long terme pour générer des bénéfices. En outre, dans les SCPI Pinel, la revente avant la date d’échéance vous fait perdre les avantages fiscaux ;
  • la fiscalité dissuasive. Dans l’achat direct, les revenus locatifs des SCPI sont partiellement prélevés par l’impôt sur le revenu avec une tranche marginale d’imposition qui peut aller jusqu’à 45 %. Les prélèvements sociaux s’élèvent à hauteur de 17,2 %.

🤔 Quelles sont les meilleures assurances vies en 2021 ?

Linxea Spirit 2 et Placement-direct Darjeeling semblent être les contrats les plus rentables pour investir en SCPI. En effet, l’absence de frais de versement et de la réversion à 100 % des loyers sont des avantages sont négligeables.

🤝 Quelles SCPI choisir en 2021 ?

Parmi les SCPI les plus rentables en 2021, on trouve les suivants : Corum XL, Corum Origin, Activimmo, Pierval santé, Eurovalys, Kyaneos Pierre, Primavie et Épargne Pierre.

🤷 Qu’appelle-t-on les dividendes des SCPI acquis par assurance-vie ?

Les assurances vie se composent de fonds euros ou d’unités de comptes qui les investisseurs acquièrent en actions. Ces actions donnent des dividendes, qui sont des revenus de valeurs mobilières.

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Cet article vous a été utile ?