1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Comment investir en SCPI en assurance vie ? 

  3. Quels sont les inconvénients de l’investissement en SCPI à partir de l’assurance vie ?

Quels sont les inconvénients de l’investissement en SCPI à partir de l’assurance vie ?

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Sommaire de l'article

Un contrat d’assurance vie est une enveloppe fiscale qui offre des avantages dont la possibilité de sélectionner les supports d’investissements. Les SCPI sont des sociétés proposant à des particuliers d’acheter des parts de logements ou de bureaux et, en contrepartie, de toucher une partie des revenus locatifs liés de ces biens immobiliers. L’intégration d’une SCPI dans une assurance vie est de plus en plus courante. Est-ce une bonne idée d’inclure des SCPI dans son contrat d’assurance vie ? Quels sont les inconvénients ?

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Les inconvénients de d’acheter des SCPI dans son contrat d’assurance vie

Les contrats d’assurance vie, le désamour des Français

Mettre de la SCPI dans une assurance vie peut être une solution contre-productive par rapport à l’acquisition d’une SCPI en détention directe. La FFA (Fédération française de l’assurance) annonce que la valeur des contrats d’assurance vie a baissé de 12,8 milliards d’euros en 2017. En outre, les chiffres indiquent que le taux de rendement moyen est en baisse chaque année et atteint les 1,5 % (sans compter l’impact de l’inflation à venir). En revanche, la SCPI offre un rendement moyen de 4,43 % net en allant jusqu’à 6 % de rendement net pour les meilleures SCPI. En premier lieu, on peut considérer que mettre de la SCPI dans une assurance vie permet de profiter des avantages de l’un et de l’autre.

Se priver de certaines SCPI disponibles, un inconvénient avec l’assurance vie

Mettre de la SCPI dans un contrat d’assurance vie ne permet pas de choisir entre toutes les offres SCPI disponibles. Parmi les plus de 178 SCPI disponibles, vous devrez diviser par 10 votre choix de SCPI, au minimum. Alors quelles SCPI peut-on choisir en assurance vie ? Dans ce cas, c’est uniquement votre assureur qui sélectionne le panel de SCPI que vous pourrez vous offrir !

Une baisse de la rentabilité des deux investissements

Mettre de la SCPI dans son contrat d’assurance vie implique de ne pas percevoir la totalité du loyer distribué par les SCPI de rendement. En effet, votre assureur va prélever des parts de vos loyers perçus de vos SCPI. Autrement dit, vos revenus locatifs issus de vos investissements en SCPI seront revus à la baisse. Vous percevrez aux alentours de 85 % des loyers, le reste sera prélevé par votre assureur.

Bon à savoir

Ne l’oubliez pas, en achetant des parts de SCPI en détention directe, 100 % des loyers nets seront versés directement sur votre compte bancaire chaque trimestre au prorata de votre investissement. De quoi bien réfléchir avant d’investir à travers l’assurance vie.

La quête d’une fiscalité attractive : entre rêve et réalité

Inclure de la SCPI dans un contrat d’assurance vie aurait pu, par le passé, vous faire profiter d’une fiscalité attractive. En effet, mettre de la SCPI en assurance vie vous permet d’être exonéré de l’imposition sur les loyers. Cependant, depuis son élection, Emmanuel Macron a augmenté les frais de gestion de contrat et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Par conséquent, depuis le quinquennat d’Emmanuel Macron, l’injection de SCPI dans un contrat d’assurance vie a pour conséquence que vos revenus locatifs sont fortement abaissés par les frais de gestion et les prélèvements sociaux.

L’impossibilité d’être propriétaire de ses parts

 Loger de la SCPI dans un contrat d’assurance vie implique de léguer la propriété de la SCPI à l’assureur. Par conséquent, lorsque la valeur de la SCPI sera augmentée, vous ne bénéficierez pas de cette augmentation : c’est l’assureur qui en profitera !

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Investir en SCPI 2021, une pratique risquée

Des revenus locatifs imprévisibles

Les baisses des revenus locatifs des différents biens immobiliers peuvent s’abattre sur les SCPI. En outre, les SCPI ne sont pas épargnées par les faillites, malgré la possibilité au préalable auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) d’envisager qu’une SCPI perdure. Les investisseurs n’ont aucune garantie sur le capital qu’ils ont investi. Par conséquent, ils peuvent perdre l’intégralité de leur investissement.

Il faut garder à l’esprit que les revenus locatifs sont notamment déterminés par la durée de location des locaux et de la situation financière des locataires. Par conséquent, pour garder des revenus élevés et stables de la SCPI, il faut que le locataire ait une situation stable financièrement.

La difficulté de revendre ses SCPI

La nécessité de conserver les parts de SCPI pendant plusieurs années si vous souhaitez que cela vous rapporte de l’argent sur le long terme est un facteur dissuasif à opter pour l’investissement en SCPI. La durée de placement préconisée est de minimum 10 ans. Autrement dit, la revente de vos parts peu de temps les avoir achetés serait une perte financière. Notamment, dans SCPI Pinel, quitter la société avant la date d’échéance vous fait perdre vos avantages fiscaux.

Les SCPI : une fiscalité dissuasive

En premier lieu, les frais engagés dans les SCPI sont importants (10 % de droits de souscription) et la fiscalité peut être dissuasive. Les revenus locatifs des SCPI sont partiellement prélevés par l’impôt sur le revenu avec une tranche marginale d’imposition qui peut aller jusqu’à 45 %. Les prélèvements sociaux de ces revenus s’élèvent à hauteur de 17,2 %.

Bon à savoir

Vous pouvez investir en SCPI à partir de 200 €. Toutefois, vous pouvez investir des sommes plus élevées selon vos possibilités et vos envies.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Nous avons parlé des inconvénients de la SCPI. Néanmoins, ce type d’investissement revêt de nombreux avantages. Quels sont-ils ? Faut-il investir dans la pierre papier ou dans l’assurance vie ? En premier lieu, si vous achetez des parts de SCPI, vous toucherez régulièrement une partie des loyers. En 2020, les taux de rentabilité des SCPI les plus rentables pouvaient atteindre 8 % à 9 %. Or, les livrets d’épargne tels que le livret A subissent actuellement une baisse des taux d’intérêt inédite. La rentabilité est estimée à 0,75 % en 2021. Par conséquent, les SCPI, dont les taux s’élèvent à 4,5 % en 2021 est plus rentable.

Vous avez la possibilité de réaliser un emprunt pour acquérir des parts de SCPI à crédit en remboursant l’acquisition de vos parts grâce aux revenus locatifs que vous percevez. Il est par ailleurs possible d’optimiser la fiscalité de vos revenus en investissant à crédit : acquérir des parts de SCPI à crédit implique de déduire des intérêts d’emprunt des revenus fonciers. La taxation des revenus locatifs est par conséquent minorée. Également, vous pouvez acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété. Cela désigne le fait de dissocier temporairement la nue-propriété et l'usufruit lors de l’achat du bien immobilier.

Bon à savoir

Un spécialiste en SCPI expérimenté vous fournira une étude personnalisée de votre situation et vous conseillera les investissements à réaliser en fonction de vos moyens financiers. Constituez-vous un portefeuille SCPI comportant plusieurs SCPI différentes pour suivre un objectif de diversification.

Foire aux questions

🤷 Quel est le meilleur moyen pour investir en SCPI ?

Plusieurs manières d’acheter des SCPI s’offrent à vous : 

  • en direct : il s’agit d’investir dans une SCPI (Boursorama, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, etc.) par le biais d’une banque ou d’un conseiller en gestion patrimoniale ;
  • en indirect : il s’agit de faire un achat (ou un rachat) des parts de SCPI via un titre d’assurance vie ;
  • sur le marché secondaire : cela consiste en l’achat des parts à des associés qui souhaitent les vendre. 

🤔 Sur quels critères se baser pour choisir une SCPI ?

La gestion de la trésorerie est un critère indispensable pour le choix d’une SCPI qui a besoin des rendements locatifs. Par conséquent, les SCPI doivent assurer une transparence totale à leurs actionnaires qui suivent au quotidien les investissements de la société. Les gérants des SCPI possèdent une connaissance importante du marché de l’immobilier et assurent le processus d’acquisition et de gérance des biens immobiliers.

🤷 Quels critères pour choisir une assurance vie adaptée à l’investissement en SCPI ?

Pour investir en SCPI grâce à l’assurance vie, il faut se fier aux critères suivants :

  • Opter pour les contrats sans frais sur versement. Parfois, les assureurs peuvent prélever jusqu’à 5 % de frais sur versement ! 
  • Choisir les bonnes SCPI.
  • Opter pour les loyers reversés à 100 % aux épargnants dont Spirica et Swisslife.
  • L’assurance vie doit proposer de de faibles frais de gestion sur unités de compte (les SCPI sont considérées comme des unités de compte en assurance vie). 

🤷 Quelles assurances vies sont préconisées pour investir en SCPI en 2021 ?

Linxea Spirit 2 et Placement-direct Darjeeling semblent être les contrats les plus rentables pour investir en SCPI en raison de l’absence de frais de versement et de la réversion à 100 % des loyers.

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