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Comment investir en SCPI en assurance vie ?

assurance vie
Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 02 juin 2021

L’assurance vie est le placement d’épargne préféré des Français. Considéré comme un véritable couteau suisse, il permet de placer des fonds de manière sécurisée tout en bénéficiant d’un rendement plus intéressant que les livrets. Il est toutefois concurrencé par les SCPI qui séduisent de plus en plus les Français. Ces deux supports peuvent d’ailleurs être combinés pour profiter à la fois des qualités des SCPI et de la fiscalité de l’assurance vie. Tacotax vous explique comment investir en SCPI en assurance vie. 

Les étapes à suivre pour investir en SCPI en assurance-vie

Ouvrir un contrat d’assurance-vie

En France, il existe deux types de contrats d’assurance vie

  • Les assurances vie monosupport, dites fonds euros ; 
  • Les assurances vie multisupports

Le fonds euros est totalement sécurisé. Il fonctionne de la même manière qu’un livret d’épargne classique et permet d’obtenir des intérêts chaque année. Pour investir en SCPI via une assurance-vie, il faut choisir une assurance multisupports qui permet à la fois de sécuriser une partie de son épargne sur un fonds euros et d’en placer une autre en unité de compte. Ce sont ces unités de compte qui permettent d’investir une partie de son épargne sur des fonds plus risqués et non garantis, et donc en SCPI entre autres. 

Pour réaliser le meilleur investissement possible, il faut veiller à choisir le bon contrat d’assurance vie. Plusieurs points doivent ainsi être contrôlés : 

  • Le nombre de SCPI éligibles dans le contrat d’assurance vie : Vous n’aurez accès qu’aux contrats que votre assureur propose. Plus le nombre de SCPI est important, plus la diversification des placements est possible, et moins l’investissement est risqué.
  • Les frais imposés par l’assurance vie : certaines appliquent des frais d’entrée, de gestion et de sortie évalués à plusieurs centaines d’euros. Il faut donc être vigilant sur ce point.
  • Les frais applicables sur le montant des versements : Il faut s’assurer que l’assureur choisi reverse bien 100 % des loyers apportés par la SCPI.
  • Une fois que vous aurez étudié toutes les caractéristiques des contrats d’assurance vie qui s’offrent à vous, vous pourrez faire votre choix et sélectionner des SCPI dans le bouquet qui vous sera proposé.

Choisir une allocation de SCPI adaptée 

Les versements effectués sur les unités de compte dédiées aux SCPI sont encadrés. Leurs conditions varient fortement selon les contrats d’assurance vie. Certains d’entre eux fixent la limite des versements à 40 % en SCPI, d’autres à 25 %. D’autres encore autorisent les SCPI à représenter plus de 70 % de l’épargne placée, voire même à réaliser une allocation composée à 100 % de SCPI. 

Il est possible de choisir des SCPI dans un nouveau contrat d’assurance vie ou de les rajouter dans votre contrat actuel. A vous ensuite de choisir les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir en fonction de vos objectifs financiers. Pensez à bien étudier toutes leurs caractéristiques avant de faire votre choix.

Bon à savoir

Contrairement à l’investissement en SCPI en direct, l’achat de parts en assurance vie ne peut pas bénéficier de l’effet de levier apporté par le crédit bancaire.

Arbitrer ses placements 

Au cours du contrat d’assurance vie, vous avez la possibilité de réaliser des arbitrages et de changer la répartition entre les fonds. Vous pouvez ainsi transférer tout ou partie de votre capital d’un support à un autre dans la mesure où il est disponible dans votre assurance vie. Vous pouvez ainsi saisir une opportunité lorsqu’elle se présente. 

Le montant du capital n’est pas modifié lors d’un arbitrage. En revanche, cette action peut générer des frais. La plupart des contrats permettent toutefois de réaliser des arbitrages gratuitement s’ils sont faits en ligne depuis votre espace personnel. 

Vous pourrez également augmenter votre épargne placée en SCPI en effectuant des versements supplémentaires.

► Lire aussi : Investir en SCPI en nue-propriété : avantages et risques

Investir en SCPI via l’assurance vie : quels sont les avantages ? 

Combiner les SCPI à l’assurance vie présente de nombreux avantages. Vous bénéficiez de tous les points forts de la SCPI, comme la gestion locative simplifiée, et vous n’avez plus qu’à profiter des loyers générés par vos placements. En parallèle, vous bénéficiez également des atouts de l’assurance vie. 

Une fiscalité adoucie

Si vous décidez d’acheter des parts de SCPI en direct, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont de ce fait concernés à la fois par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. En investissant en SCPI par le biais d’un contrat d’assurance vie, les choses sont différentes puisque c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. 

Si le contrat d’assurance vie est conservé plus de 8 ans, les gains générés ne sont considérés que par les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les loyers issus de vos parts de SCPI sont donc deux à trois fois moins imposés via l’assurance vie. Concrètement, tant que vous n’effectuez pas de retrait, vous n’êtes pas imposé puisque les dividendes versées par la SCPI sont directement réinjectées dans votre contrat. 

► Lire également : Actualités des SCPI en 2021

Un prix de souscription réduit

Lorsque vous souscrivez des parts de SCPI en assurance vie, il est possible d’être moins frappé par les frais d’entrée que l’achat en direct. En effet, lorsque les parts sont acquises en direct, le prix de souscription comprend des frais à hauteur de 9 à 13 % qui seront prélevés au moment de leur revente. Dans le cas de l’assurance-vie, l’assureur peut rétrocéder une partie de ces frais aux souscripteurs. 

Des risques limités

La SCPI est un placement risqué. Néanmoins, en passant par le biais de l’assurance vie, les risques pour l’investisseur sont réduits puisque c’est l’assureur qui doit les supporter. En effet, si les parts de SCPI peuvent être difficiles à revendre lorsqu’elles ont été achetées en direct, ce n’est pas le cas en assurance vie. Leur liquidité est bien meilleure puisqu’elles peuvent être revendues du jour au lendemain si besoin. 

Dans ce cadre, les assureurs doivent obligatoirement vous rembourser si vous effectuez une demande de retrait. C’est l’une des raisons pour lesquelles les contrats d’assurance vie proposent peu de SCPI : les assureurs ne choisissent que les plus fiables.

► Lire aussi : Imposition des SCPI : comment ça fonctionne ?

Les inconvénients d’un investissement en SCPI en assurance vie

Bien que la combinaison assurance vie/SCPI soit intéressante, elle comporte des risques qui doivent être pris en compte. 

Un choix de SCPI restreint

Tout d’abord, le choix en matière de SCPI en assurance vie est limité. Vous n’avez pas accès aux plus de 170 SCPI de rendement disponibles sur le marché. Les assureurs se couvrent en proposant un bouquet réduit de SCPI qui font toutefois partie des plus fiables, mais pas forcément des plus rentables du marché. Attention également, il n’est pas possible d’investir en SCPI fiscales en assurance vie.

Bon à savoir

Il n’est pas possible de bénéficier des prêts bancaires pour investir en SCPI via l’assurance vie. Ce mode d’investissement n’est accessible qu’aux investisseurs qui disposent de l’épargne suffisante pour agir.

Des bénéfices limités

Investir en SCPI par le biais de l’assurance vie ne vous garantit pas de percevoir la totalité des revenus générés par les SCPI. En effet, l’assureur peut prélever jusqu’à 15 % sur les revenus générés en guise de contribution sur les bénéfices réalisés. Les meilleurs contrats permettent toutefois d’obtenir 100 % des loyers distribués par la SCPI. 

En plus de la perte de revenus potentielle, le rendement peut lui aussi être limité en raison des frais de gestion liés au contrat d’assurance vie, frais qui n’ont pas lieu d’être dans le cadre d’un achat de parts de SCPI en direct. Ces frais sont calculés en fonction de la valeur des parts de SCPI détenues et sont de l’ordre de 0,6 à 1 % à l’année.

► Pour aller plus loin : 

Foire aux questions

🤝 Dans quelle SCPI investir en assurance vie ?

Le choix des SCPI dans lesquelles investir dépend du contrat d’assurance vie choisi. En effet, toutes ne sont pas éligibles et certains contrats proposent un choix très réduit de SCPI. De manière générale, les SCPI suivantes sont éligibles au contrat d’assurance vie : SCPI Épargne Foncière, SCPI Primopierre, SCPI Primovie, SCPI Acces France Investipierre ou encore SCPI PFO2.

🤷 Quelle SCPI choisir pour neutraliser la fiscalité ?

Si l’assurance vie est un bon moyen de réduire la charge fiscale qui pèse sur les revenus générés par les parts de SCPI, il est aussi possible d’investir en zone euro. En effet, les SCPI qui investissent dans des biens situés en Europe vous permettent d’obtenir des loyers quasiment exonérés d’impôts. C’est par exemple le cas de la SCPI Novapierre Allemagne, de la SCPI Corum ou de la SCPI Corum XL notamment.

🤷 À quoi sert une assurance vie ?

Une assurance vie est un contrat qui vous permet d’épargner de l’argent tout en bénéficiant d’un rendement plus intéressant, d’avantages fiscaux en fonction du nombre d’années de détention et de facilités dans le cadre de la transmission du patrimoine. L’épargne reste disponible et l’assureur s’engage à verser un capital ou une rente au bénéficiaire indiqué contre le versement de sommes d’argent.

🤷 Comment investir en SCPI ?

Il est possible d’acheter des parts de SCPI au sein même de son contrat d’assurance vie. Toutefois d’autres moyens d’acquérir des parts sont disponibles. Vous pouvez par exemple les acquérir en direct auprès d’une société de gestion. Vous pourrez alors les acheter au comptant, via un prêt bancaire ou encore par le biais du mécanisme de démembrement.