Revalorisation des parts de SCPI : tout savoir

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 12 juillet 2021

Devenues incontournables, les SCPI séduisent de plus en plus les investisseurs Français. Et pour cause, la performance moyenne des SCPI est excellente. Si un associé recherche le rendement en investissant dans la pierre papier, il espère également une revalorisation de son actif. Pourquoi les parts de SCPI sont-elles revalorisées ? Comment ce mécanisme fonctionne-t-il ? Tacotax vous dit tout sur la revalorisation des parts de SCPI. 

Revalorisation des parts de SCPI : le fonctionnement

La revalorisation des parts ne suit pas le même fonctionnement selon que la SCPI soit à capital fixe ou à capital variable. 

La revalorisation des parts de SCPI à capital variable

Tous les 5 ans, les sociétés de gestion des SCPI doivent procéder à l’estimation de leur parc immobilier. En pratique, la revalorisation est lissée de sorte à ce qu’un cinquième du patrimoine soit évalué tous les ans. 

C’est un expert immobilier indépendant qui est chargé d’estimer la valeur des biens qui composent le patrimoine immobilier de la SCPI. Il détermine le prix auquel les biens de la SCPI pourraient être vendus dans des conditions classiques de vente, c’est-à-dire sans contrainte du côté des vendeurs et des acheteurs. Il peut ensuite obtenir la valeur vénale qu’il transmet à la société de gestion.

Bon à savoir

Cet expert indépendant est nommé par l’assemblée générale de la SCPI pour une période de 5 ans. Le mandat est unique : il ne peut donc pas être renommé. Pour exercer, il ne doit pas être propriétaire de parts de la SCPI et doit être agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Une fois qu’elle a la connaissance de la valeur vénale de son patrimoine, la société de gestion doit en déterminer la valeur de reconstitution. Il s’agit alors de :

  • la valeur estimée par l’expert ; 
  • la trésorerie et les actifs de la SCPI ; 
  • les dettes de la SCPI ; 
  • les frais de notaire

La valeur de reconstitution permet ensuite à la SCPI de déterminer la fourchette dans laquelle le prix de souscription des parts doit être compris. Le prix de chaque part ne doit pas s’écarter de plus de 10 % (à la baisse ou à la hausse) de la valeur de reconstitution, comme précisé par l’AMF. Lorsque le prix dépasse de 10 % la valeur vénale fixée par l’expert, la SCPI doit obligatoirement procéder à la revalorisation des parts. Ainsi, le prix des parts de SCPI à capital variable est étroitement lié à la valeur du patrimoine immobilier qu’elle détient. Il ne fait l’objet d’aucune spéculation.

Cette action a généralement lieu à la date anniversaire de la création de la SCPI, au cours d’une assemblée générale. Néanmoins, lorsque le prix affiché des parts de SCPI est trop inférieur à leur valeur vénale, il est possible de procéder à des assemblées exceptionnelles.

Bon à savoir

De nombreuses SCPI optent pour une gestion conservatrice de la valeur de leurs parts et n’engagent une revalorisation que lorsque la variation constatée tourne autour de 5 %.

La revalorisation des parts de SCPI à capital fixe

Dans le cas des SCPI à capital fixe, les parts se vendent et s’achètent sur le marché secondaire. Les parts peuvent s’acheter directement auprès de la société de gestion de la SCPI uniquement lorsque celle-ci est créée ou à l’occasion d’une augmentation de capital

Sur le marché secondaire, le prix des parts est déterminé par le marché de l’offre et de la demande. Il est ainsi plus important lorsque la demande est plus conséquente que l’offre et inversement.

Pourquoi revaloriser le prix des parts de SCPI ? 

Qu’une augmentation de la valeur vénale des parts de SCPI soit constatée, c’est une chose. Comprendre pourquoi les prix augmentent en est une autre. En effet, cette hausse constatée est liée à une augmentation de la pression immobilière qui permet à la SCPI de proposer ses biens à la location à un tarif plus important. Cette pression immobilière est aussi à l’origine d’une hausse de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI.

De même, les taux d’intérêts très bas offrent la possibilité aux SCPI d’acquérir davantage de biens et d’augmenter le prix de leurs parts par la même occasion. Enfin, la revalorisation des parts peut découler d’une bonne stratégie d’investissement menée et d’arbitrages réalisés au bon moment pour augmenter l’actif de la SCPI. 

Lorsqu’elle procède à la revalorisation des parts, la SCPI offre des preuves de solidité et de fiabilité à ses investisseurs. Elle démontre ainsi les qualités de gestion dont elle a su faire preuve. La revalorisation des parts de SCPI est très avantageuse pour les investisseurs déjà en place puisqu’ils voient le prix de leur actif augmenter.

Une SCPI qui décide de revaloriser le prix de ses parts peut bénéficier d’un regain d’intérêt et par la même occasion, de l’entrée de nouveaux associés qui souhaiteraient bénéficier rapidement d’une revalorisation de leur placement de départ. En effet, ils profiteront d’une surcote peu de temps après avoir fait l’acquisition des parts de SCPI.

Foire aux questions

🤝 Combien faut-il investir en SCPI ?

Le montant à investir en SCPI dépend à la fois du prix des parts, et de votre capital disponible. De manière générale, les tickets d’entrée en SCPI sont peu élevés. Vous pouvez ainsi acquérir des parts à partir de quelques centaines d’euros seulement. Quel que soit votre objectif financier, pensez toujours à diversifier votre patrimoine et à ne pas placer tous vos œufs dans le même panier. C’est la meilleure stratégie à mener pour limiter les risques de perte.

🤷 Quelle SCPI privilégier en 2021 ?

Avec la crise liée à la Covid-19, de nombreuses inquiétudes planent sur les performances de certaines SCPI dans les années à venir. Pour limiter les risques, vous pouvez investir dans des secteurs résilients comme la santé, l’éducation, le e-commerce ou le commerce de proximité. Les SCPI européennes et celles qui investissent en Allemagne par exemple, sont également un choix judicieux à faire en 2021 compte tenu de leur potentiel de revalorisation et des avantages fiscaux qu’elles permettent d’obtenir.

🤷 Qu’est-ce que l’AMF ?

L’Autorité des marchés financiers (AMF) est, comme son nom l’indique, une autorité publique chargée de veiller au bon fonctionnement des marchés financiers. Elle assure également la protection de l’épargne placée par les Français sur les différents véhicules financiers disponibles.

🤝 Comment acheter des parts de SCPI ?

Plusieurs méthodes vous permettent d’acheter des parts de SCPI. Vous pouvez ainsi les acheter au comptant, par le biais d’un crédit bancaire, via une assurance-vie ou en démembrement. L’acquisition des parts peut se faire directement auprès de la société de gestion de la SCPI, auprès d’un établissement bancaire, d’un assureur ou encore par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un site internet spécialisé. De même, votre entrée en tant qu’associé peut se faire directement dans une SCPI à capital variable, tandis qu’il faudra attendre une augmentation de capital ou la vente de parts par l’un des associés dans le cas d’une SCPI à capital fixe.