L’achat de parts de SCPI en 2021

La Rédaction Tacotax

Mis à jour le 07 juillet 2021

L’achat de parts de SCPI en 2021

Sommaire de l'article

 

Acheter des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permet à un particulier de diversifier son patrimoine immobilier. Pour effectuer ce type d’investissement, les SCPI achètent des biens immobiliers dont elles gèrent la location. Comment fonctionnent les SCPI ? Comment tirer de la rentabilité via l’achat de parts de SCPI en 2021 ? Tacotax vous explique pourquoi et comment investir dans les SCPI en 2021 !

L’achat de parts de SCPI en 2021, comment procéder ?

Définition d’une SCPI

Les SCPI, sont, par définition, selon l’article L214-50 du code monétaire et financier, “un véhicule qui a pour but exclusif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif”. Plus précisément, ce sont des sociétés de gestion dans lesquelles des investisseurs achètent des parts. Grâce à l’argent récolté par la vente de ces parts, les sociétés de gestion achètent des biens immobiliers dont elles assureront la gestion locative. Ensuite, les SCPI distribuent aux actionnaires une partie des revenus issus de la location au prorata des parts qu’ils ont investi. Les investisseurs constituent des portefeuilles de SCPI pour constituer un patrimoine, toucher des revenus réguliers avec la possibilité de garantir une succession, voire de bénéficier d’avantages fiscaux en devenant par exemple copropriétaire de son parc immobilier. Il existe différents types de SCPI :

  • Les SCPI fiscales qui font bénéficier aux investisseurs des réductions d’impôts (par exemple grâce à la loi Pinel, Malraux, ou de déficit foncier). Elles se focalisent notamment sur l’immobilier résidentiel locatif, des biens neufs ou rénovés destinés à la location auprès de particuliers aptes à verser un loyer. Les bénéfices peuvent s’élever de 12 % lors d’une durée de mise en location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

  • Les SCPI de rendement qui permettent aux investisseurs de toucher des dividendes trimestriellement. Comme leur nom l’indique, elles cherchent le rendement, notamment à travers la distribution de revenus locatifs et la revalorisation du patrimoine. Elles se focalisent sur la diversification du type de patrimoine, notamment dans les bureaux, murs de magasins, résidences de services, etc...

  • Les SCPI de valorisation dont les biens sont supposés prendre de la valeur dans les années consécutives à l’investissement. Cependant, ce type de SCPI doit être un investissement à long terme, il ne permet pas de bénéficier de revenus trimestriels comme pour les SCPI de rendement. 

  • Les SCPI investissent notamment dans des biens immobiliers classiques dans le tertiaire (comme des bureaux ou encore des entrepôts), des immeubles résidentiels (notamment pour les plus-values) ou encore des murs de magasins.

Bon à savoir

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2024, mais l’avantage fiscal a été abaissé dans certains cas.

Des organismes encadrés

Plusieurs institutions surveillent le bon fonctionnement des SCPI :

  • L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) délivre des agréments afin d’avertir les investisseurs sur leur placement en établissant les règles générales de la SCPI,

  • L’Assemblée Générale des Associés élit les membres du conseil de surveillance, détermine les comptes d’expertise et désigne le commissaire aux comptes et expert immobilier.

  • Le conseil de surveillance gère les actes de gestion,

  • Le commissaire aux comptes certifie les comptes,

  • L’expert immobilier évalue les choix des biens immobiliers.

Comment souscrire des parts de SCPI ?

Comment investir dans les SCPI ?

Il existe différents modes d’investissement en SCPI :

  • au comptant, soit en réalisant un paiement en une seule fois sans avoir à constituer un dossier bancaire,

  • en démembrement en divisant la valeur du bien en deux parties distinctes, l’usufruit (le droit d’usage du bien et d’en tirer des revenus) et la nu-propriété (le droit de propriété virtuel),

  • L’achat des parts de SCPI à crédit en remboursant l’emprunt aux banques par les revenus locatifs,

  • via une assurance vie en choisissant des SCPI présentes dans le panel de SCPI du contrat d’assurance vie.

Les investisseurs ont la possibilité de revendre les parts achetées en continu ou sur le marché secondaire. Il est également possible de souscrire des parts de SCPI auprès de banques comme Boursorama, en ligne ou de procéder à l’achat de parts de SCPI au Crédit Agricole par exemple en se rendant sur place.

Bon à savoir

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous paierez des frais de souscription dont les taux varient entre 8 et 10 % et des frais de gestion pouvant s’élever de 0,5 à 1 % par an.

Quelle SCPI choisir ?

Pour choisir sa SCPI, plusieurs critères doivent être pris en compte notamment :

  • l’historique de la SCPI et ses taux de rendement annuels,

  • le prix des parts et le taux d’occupation de la SCPI,

  • la stratégie d’investissement.

Pour vous faire une opinion sur les SCPI dont vous désirez acheter des parts, voici un classement des SCPI de rendement les plus populaires en 2021 (insérer ici tableau SCPI les plus populaires en 2021).

Comme vous pouvez le constater, les SCPI Corum, Primovie, Pierval Santé, Épargne Pierre, Primopierre et Immorente sont parmi les plus rentables du marché.

La fiscalité des SCPI

Pour investir en SCPI, il faut d’abord se poser la question de l’imposition que cet investissement génère. Les parts de SCPI génèrent des revenus imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux selon deux formes :

  • Les revenus fonciers pour les revenus locatifs imposés à l’IR et aux prélèvements sociaux,

  • Les revenus financiers pour les parts marginales du revenu global distribué aux investisseurs telles que les liquidités détenus par une SCPI telles que les dépôts de garanties par exemple, ou des sommes touchées en attente d’investissements.En plus de prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu, ce type de revenus subit un prélèvement à la source obligatoire à hauteur de 24 %. 

En outre, la plus-value (gain calculé entre le prix d’achat et de revente) est imposée selon le régime des plus-values immobilières classiques. En cas de cession des parts de SCPI, l’impôt sur la plus-value est prélevé sur les parts pendant moins de 22 ans. Si les parts sont cédées avant les 30 ans de détention, les prélèvements sociaux sont appliqués. Après 20 ans, il y a donc une possibilité d’exonération de l’impôt et des prélèvements sociaux sur les plus-values. En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, les plus-values sont imposées à 19 % et supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %.

 

Foire aux questions

🤝 Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Issu de la loi de finances de 2018, cet impôt oblige les détenteurs de parts de SCPI à déclarer la valeur de leur part au 31 décembre de l’année passée au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.

🤷 Pourquoi diversifier son capital de SCPI ?

Il est conseillé de créer un portefeuille varié de SCPI. Les investisseurs préconisent, au-delà de 20 000 € d’investissement en SCPI, d’étaler son capital investi sur plusieurs SCPI afin de mutualiser les risques de perte.

🤷 Quels sont les avantages de la pierre papier ?

  • Cela permet de diversifier son patrimoine immobilier tout en touchant un revenu régulier sans gestion locative à effectuer,

  • La possibilité d’investir à crédit en remboursant le prêt grâce aux revenus locatifs,

  • La possibilité d’investir une petite somme si on le souhaite et avoir un risque de perte en capital mutualisé.

🤷 Quels sont les risques des SCPI ?

  • La possibilité d’une baisse du taux d’habitation et de la baisse des revenus locatifs,

  • La possibilité que les parts perdent de la valeur, voire que la SCPI fasse faillite.