Revente de parts de SCPI : mode d’emploi

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Jennifer Arnoux

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 12 juillet 2021

Comme tout placement immobilier, les SCPI n’assurent pas toujours une liquidité immédiate. Pour assurer la revente de vos parts de SCPI et récupérer rapidement votre investissement, le mécanisme doit être correctement maîtrisé. Découvrez sans plus attendre le mode d’emploi de Tacotax sur la revente de parts de SCPI. 

Revente de parts de SCPI : quel coût ?

Revendre ses parts de SCPI a un coût. En effet, des frais sont applicables au moment de la vente, à commencer par les frais de retrait. Ils englobent :

  • les frais de souscription (environ 5 % hors taxes) ;
  • les droits d’enregistrement (environ 5 % hors taxes). 

Si la revente des parts permet au vendeur de réaliser une plus-value, celle-ci est considérée comme une plus-value immobilière. Elle est donc taxée à 36,2 %, soit : 

  • 19 % pour la plus-value elle-même ; 
  • 17,2 % pour les prélèvements sociaux. 

Bien souvent, c’est la société de gestion elle-même qui calcule le montant de la plus-value immobilière et qui transmet le montant de l’impôt à l’administration fiscale.

► Lire aussi : Investir en SCPI à crédit : mode d'emploi

Comment vendre des parts de SCPI ?

La revente d'actions de SCPI suit un processus différent selon que la SCPI soit à capital fixe ou variable

La revente de parts de SCPI à capital variable

Dans le cas des SCPI à capital variable, c’est le propriétaire des parts qui peut déclencher la vente. Pour cela, le vendeur émet une demande de retrait qu’il envoie par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion. Toutes les demandes reçues sont inscrites dans un registre. Elles sont accordées par ordre chronologique. 

Le vendeur est remboursé à un prix qui correspond à la valeur de retrait, c’est-à-dire le prix de souscription d’une part moins les frais. Toutefois, ce n’est pas la société de gestion qui rachète directement les parts du vendeur. En effet, ce sont les nouveaux souscripteurs qui permettent la revente des parts de SCPI. 

Certaines SCPI constituent un fonds de remboursement qui leur permet de racheter les parts lorsqu’elles ne sont pas compensées dans l’immédiat par de nouvelles souscriptions. C’est généralement le cas lorsque trop de souscripteurs demandent le retrait au même moment. Si la SCPI ne dispose pas de la trésorerie suffisante, c’est le fonds qui rachète les parts mises en vente. Dans ce cas, le fonds est alimenté par la vente de biens immobiliers rentables. C’est problématique pour les associés en place car le patrimoine de la SCPI est détérioré. La valorisation des parts est impactée, tout comme le vendeur puisque les parts vendues subissent une décote qui est évaluée à 10 ou 15 % de la valeur de retrait. 

► Lire également : Faire une demande de prêt pour un achat SCPI : notre guide

La revente de parts de SCPI à capital fixe

Lorsqu’il veut vendre ses parts, l’associé doit se rapprocher de la société de gestion pour obtenir un formulaire de vente. C’est lui qui détermine un prix de vente plancher dans le carnet d’ordre qui est encadré par la société de gestion. Il doit alors indiquer le prix minimum auquel il souhaite vendre chaque part. La revente des parts de SCPI peut se faire à partir de ce prix. 

Elle fonctionne sur le même principe que celle des actions où l’offre et la demande sont confrontées. Ainsi les 5 ordres de ventes les plus bas et les 5 ordres d’achat les plus élevés sont placés les uns face aux autres. Si la demande est plus importante que l’offre, le vendeur peut bénéficier d’une surcote. En revanche, lorsque la demande est faible, le vendeur peut au contraire faire face à une décote puisqu’il faudra qu’il s’aligne. 

La revente des parts de SCPI a lieu une fois par mois sur le marché secondaire par l’intermédiaire de la société de gestion. La revente peut donc prendre un certain temps.

Bon à savoir

L’ordre de vente passé par le vendeur est valable 1 an. Il peut être annulé par lettre recommandée avec accusé de réception. De même, le prix de vente peut être ajusté depuis le carnet d’ordre accessible sur le site internet de la société de gestion, mais dans ce cas, le rang d’inscription est perdu.

Le vendeur peut bien sûr trouver lui-même un acquéreur. Dans ce cas, il n’aura pas à payer les frais de gestion qui lui seront demandés si c’est la société de gestion qui se charge de la revente des parts de SCPI. Le prix obtenu sera ainsi plus élevé s’il se charge lui-même de la cession. Que la vente soit effectuée entre particuliers ou par le biais de la société de gestion, des droits d’enregistrement de 5 % sont obligatoirement dus.

► Lire aussi : Achat de SCPI en démembrement : tout savoir

Quand revendre ses parts de SCPI ?

Un placement en SCPI doit s’envisager sur le long terme. Ainsi, il est conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 à 10 ans avant de penser à leur revente. De même, il est préférable de vendre après avoir touché les dividendes, que procéder à la cession juste avant. Bien que la revente de parts de SCPI puisse se faire à tout moment, il existe des cas particuliers. Ainsi : 

  • en SCPI fiscale : il faut attendre la fin du délai de détention pour vendre au risque de voir annuler l’avantage fiscal qui avait été accordé ; 
  • en SCPI en assurance-vie : il vaut mieux conserver ses parts pendant 8 ans avant d’envisager la revente pour bénéficier de sa fiscalité avantageuse ; 
  • en SCPI en nue-propriété : la revente peut se faire à tout moment mais avec l’accord de l’usufruitier

Foire aux questions

🤝 Peut-on vendre des parts de SCPI à tout moment ?

Si vous avez décidé d’investir en SCPI, vous pourrez revendre vos parts à tout moment. Néanmoins les délais d’attente peuvent être plus ou moins longs à la revente. De même, dans certains cas, la revente est compliquée. Il s’agit notamment des parts de SCPI fiscales et des parts acquises en nue-propriété, pour lesquelles l’accord de l’usufruitier est nécessaire. 

🤔 Comment améliorer la liquidité de ses parts de SCPI pour faciliter leur revente ?

Les parts de SCPI sont moins liquides que certains produits d’épargne, mais elles le sont plus que l’immobilier classique. Pour s’assurer une liquidité plus importante, il faut investir dans une SCPI de grande taille. Le marché y est souvent plus dynamique.

De même, plutôt que d’attendre que la société de gestion ne se charge de la revente des parts de SCPI, il est possible de se lancer soi-même dans l’échange de gré à gré. Enfin, pour réduire le risque de liquidité des parts de SCPI, ces dernières peuvent être souscrites via une assurance-vie. Ainsi, lorsque la cession est envisagée, il n’y a qu’à informer l’assureur qui se chargera lui-même de les revendre. 

🤔 Combien de temps faut-il conserver des parts de SCPI ?

Bien que les parts de SCPI puissent être vendues à tout moment, il s’agit d’un placement qui doit s’envisager sur le long terme. Ainsi, il est conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 à 10 ans avant de les revendre. Dans certains cas, une durée de détention doit toutefois être respectée. C’est le cas des SCPI fiscales qui imposent le respect d’un certain délai pour bénéficier des réductions d’impôts afférentes.

De même, il est préférable de conserver ses parts au moins 8 ans si elles ont été acquises dans le cadre d’une assurance-vie pour bénéficier de sa fiscalité avantageuse. 

🤔 Quel délai pour revendre ses parts de SCPI ?

Le délai est variable. En effet, la revente de parts de SCPI peut prendre de quelques jours à quelques mois. La rapidité de la revente dépend notamment du marché et du prix de vente.