Achat en SCPI en démembrement : tout savoir

achat scpi demembrement

Sommaire de l'article

Pour investir dans l’immobilier locatif autrement, les SCPI - pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier - font figure de favoris des investisseurs. Pour y investir, il faut en acheter des parts. Pour ce faire, plusieurs options s’offrent aux particuliers intéressés : l’achat en direct (à crédit ou comptant), l’assurance vie… et le démembrement. Quels sont les avantages d’un investissement en nue-propriété en SCPI ? Combien dure la période de démembrement ? Comment réaliser un achat de parts de SCPI en démembrement aujourd’hui ? Analyse.

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Comment faire un achat de parts de SCPI en démembrement ?

Comment acheter des parts de SCPI en démembrement en 2021 ? Quelles sont les SCPI à privilégier pour un investissement en démembrement ? Retrouvez ci-dessous un classement des meilleures SCPI en démembrement :

SCPISociété de gestionClé de démembrement 10 ansClé de démembrement 15 ans
PrimopierrePrimonial REIM70 %60 %
PF Grand ParisPerial67,50 %60 %
Aestiam Placement PierreFoncia Pierre Gestion68 %60,50 %
PF Hospitalité EuropePerial65 %57 %

Investir en SCPI en démembrement viager

Séparer l’usufruit et la nue-propriété des parts de SCPI est une solution patrimoniale efficace dans certains cas de figure. Le démembrement de propriété peut être effectué de deux manières bien distinctes : en viager et en démembrement temporaire

Dans le premier cas de figure, l’usufruit est séparé de la nue-propriété, et ce jusqu’à la mort de l’un des partis. À ce moment, le parti restant va récupérer la pleine propriété des parts de SCPI détenues. C’est un investissement sur le long terme, généralement intéressant dans un cadre familial.

Tout comme l’immobilier classique, le démembrement de propriété en SCPI permet ainsi à des parents d’être usufruitiers en laissant la nue-propriété à leurs enfants dans le cadre d’une donation-partage.

► Lire aussi : Les avantages d'un placement en SCPI

Investir en SCPI en démembrement temporaire

Autre manière d’investir en SCPI en nue-propriété, le démembrement temporaire permet à un investisseur de détenir la nue-propriété de parts pendant une durée de démembrement déterminée à l’avance : 5, 10, 15 ou 20 ans par exemple.

L’investisseur récupère la pleine propriété des parts à la fin du démembrement, et peut alors jouir des revenus fonciers perçus ou bien les revendre pour réaliser une plus-value intéressante.

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Pourquoi investir en démembrement ?

La décote

Investir dans une SCPI en démembrement ne permet certes pas de générer des revenus complémentaires, mais cela reste un formidable outil de fiscalité et de rendement en matière de gestion de patrimoine.

En effet, puisque vous n’avez pas l’usufruit des parts en tant que nue-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers pendant la durée de démembrement. C’est pourquoi une décote est appliquée sur le prix des actions de SCPI en démembrement.

Calculé selon une clé de répartition elle-même déterminée par la société de gestion de la SCPI, son montant est en partie déterminé par la période de démembrement.

En moyenne, la décote tourne autour des pourcentages suivants :

  • 20 % sur 5 ans.
  • 30 à 35 % sur 10 ans.
  • 40 % sur 15 ans.
  • 50 % sur 20 ans.

Une clé de répartition - validée par la table des notaires - qui affiche ainsi un taux de 80 %, par exemple, signifie que l’acheteur bénéficie d’une décote de 20 % sur le prix des parts.

► Lire aussi : Revente de parts de SCPI : mode d'emploi

Une fiscalité avantageuse

Un investissement en SCPI de rendement permet de percevoir des revenus fonciers, eux-mêmes imposés sur l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans le cadre d’un investissement en assurance vie, après huit ans de détention, seuls les prélèvements sociaux sont à payer, et les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu.

Quid de l’investissement en démembrement ? Acheter des parts de SCPI en démembrement est une pratique qui bénéficiera avant tout aux investisseurs supportant une fiscalité lourde. En effet, ils seront moins impactés par le manque de loyers perçus, ne paieront donc pas plus d’impôt sur le revenu et, plus intéressant, peuvent alléger quelque peu leur impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

En effet, un investissement en démembrement permet au particulier d’exclure de sa base d’imposition les sommes investies : une solution de défiscalisation efficace pour les contribuables lourdement imposés, donc.

Prudence cependant, à l’issue de la période de démembrement, lorsque l’investisseur retrouve la pleine propriété des parts, il peut percevoir des loyers, qui seront soumis à l’impôt sur le revenu et potentiellement à l’IFI.

Transmission de patrimoine

Plusieurs objectifs patrimoniaux peuvent être menés à bien via un placement en SCPI de démembrement : la succession en est un exemple parfait. Si des parents sont nus-propriétaires de parts de SCPI et leurs enfants usufruitiers, ces derniers pourront récupérer tout le patrimoine dû (et ainsi récupérer la pleine propriété des parts) sans qu’il soit imposé en tant que succession.

Autre possibilité : préparer sa retraite en faisant coïncider la fin de la période de démembrement avec le départ en retraite. Cela permettra ainsi de compenser la baisse de revenus, puisque le néo-retraité percevra des loyers de manière trimestrielle.

N’hésitez pas à vous faire votre propre avis sur l’intérêt d’un investissement en SCPI, en démembrement ou non, en utilisant des outils de simulation.

Foire aux questions

🤔 Comment démembrer une SCPI ?

Puisqu’on parle ici de parts de société, le démembrement d’une SCPI est assez simple : il est réalisé lors de la souscription généralement, mais peut également être réalisé après via un formulaire de don manuel Cerfa 11278.

🤝 Quelle SCPI acheter en démembrement ?

La meilleure façon d’investir en SCPI, c’est de les comparer en amont. Pour ce faire, utilisez un comparateur ou un simulateur. N’hésitez pas à vous rendre sur les sites des sociétés de gestion des SCPI pour avoir plus d’informations notamment sur le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux d’occupation financier (TOF) ou encore sur la clé de répartition.

🤔 Qui peut faire un démembrement ?

C’est une pratique généralement utilisée dans un cadre familial : les parents peuvent ainsi donner la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de sociétés à leurs descendants tout en conservant l’usufruit. Les descendants récupèrent alors la pleine propriété au moment du décès des parents, dans le cadre d’un démembrement en viager.

🤔 Comment investir en démembrement ?

Dans le cas d’une SCPI, il faudra vous rapprocher de la société de gestion concernée. Les parts de SCPI en nue-propriété s’achètent généralement au comptant : il est déconseillé de souscrire un crédit pour les acheter, puisque les mensualités ne pourront pas être couvertes par les loyers.

Accédez aux meilleures SCPI

Simulation gratuite

Cet article vous a été utile ?