Comment acheter des actions SCPI ?

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Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 04 juin 2021

Vous êtes intéressé par l’immobilier locatif mais ne souhaitez pas vous occuper de la gestion du bien loué ? L’investissement en SCPI est fait pour vous ! Quelle est la signification de l’acronyme SCPI ? On parle de société civile de placement immobilier. Lorsque vous achetez des actions dans une SCPI, c’est à la société de gestion de cette dernière de gérer la mise en location du parc immobilier. Comment acquérir des actions SCPI ? Comment marche ce placement ? Tacotax vous répond.

Achat d'actions en SCPI : comment faire ?

Comment un investisseur peut-il acheter des actions dans une SCPI ? Vous avez la possibilité d’acheter des parts en société civile de placement immobilier :

  • en contractant un prêt immobilier ;
  • en investissant au comptant ;
  • en optant pour la nue-propriété ;
  • en incluant des parts dans votre contrat d’assurance vie.

Comment choisir une bonne SCPI ?

Réfléchissez bien avant de finaliser votre investissement ! Avant d’acheter des actions dans une SCPI, vous devez impérativement vous renseigner sur des critères primordiaux tels que sa rentabilité, le taux de distribution, le taux d’occupation des biens immobiliers, les délais de transaction ou encore la qualité des biens composant le parc. 

Pourquoi ? Cela vous permet de vous faire une idée précise de l’état de santé de la société civile avant d’y investir votre capital. En vous assurant de la qualité de la gestion du parc immobilier et de la régularité des revenus complémentaires qu’il engendre, vous garantissez la rentabilité de votre investissement. Vous pouvez par ailleurs effectuer une simulation en ligne avant d’investir en SCPI dans le but de comparer les SCPI proposées sur le marché via un classement de celles-ci.

Lorsque vous décidez d’investir dans la pierre papier, vous devez également vous interroger sur le type de société qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur et à vos objectifs de patrimoine immobilier. Il existe en effet 3 types de SCPI :

  • les SCPI de rendement, qui sont les plus connues et les plus rentables ;
  • les SCPI de plus-value, qui vous permettent de générer une plus-value lors de la revente de vos actions ;
  • les SCPI fiscales, grâce auxquelles vous avez droit à des avantages fiscaux via des dispositifs défiscalisants.

Comment placer de l'argent dans une SCPI ?

Comme dit précédemment, différents modes d’investissement s’offrent à vous si vous désirez acquérir des actions dans une société civile de placement immobilier. Premièrement, vous pouvez déposer une demande de prêt immobilier : il est en effet possible d’acheter des parts à crédit, puisque l’achat de parts est un placement immobilier comme les autres et peut par conséquent être financé par un emprunt ! 

Cela présente un avantage pour vous : vous avez plus de capital à investir et pouvez donc acheter plus d’actions, ce qui génère plus de rendement. D’autre part, l’effet de levier de votre crédit vous fait percevoir des revenus complémentaires tout en remboursant votre prêt.  

Vous pouvez également souscrire des parts de SCPI au comptant en vous adressant directement à la société de gestion : le rôle de cette dernière est de gérer l’achat et la vente de bien, la mise en location du parc mais également la souscription des nouveaux actionnaires.

Un autre moyen de placer votre capital dans une société civile est l’achat de parts en nue propriété : il s’agit de l’investissement en démembrement. Vous acquérez vos parts en nue-propriété, ce qui signifie que vous êtes exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant le temps de détention de ces parts, mais également que vous ne percevez pas de loyers durant cette période. Ici, c’est la potentielle plus-value à long terme qui rend le placement intéressant pour vous !

Enfin, vous pouvez investir en SCPI en assurance vie. Vous avez en effet la possibilité d’inclure des parts de société civile de placement immobilier dans votre contrat sous la forme d’unités de comptes (UC). En adoptant cette méthode, vous avez accès à moins de SCPI que via un placement classique. Toutefois, vous pouvez bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie sur votre investissement immobilier !

À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?

Qui peut investir dans une SCPI ?

En théorie, l’achat d’actions en SCPI est ouvert à tous les investisseurs ! Il vous suffit pour investir de contacter directement la société de gestion et de demander à rejoindre les rangs des actionnaires de la SCPI en achetant des parts et en payant les frais de souscription. Les frais d’entrée dans la société civile sont à payer en même temps que vos parts et s’élèvent à 8 à 10 %.

Vous avez également la possibilité de passer par un intermédiaire, comme votre banquier : par exemple, vous pouvez investir en SCPI via Boursorama, le Crédit agricole ou encore BNP Paribas. Vous adresser à un conseiller de gestion de patrimoine est une autre alternative.

Néanmoins, l’investissement en SCPI n’est pas à prendre à la légère. Vous devez être conscient qu’il s’agit d’un placement qui peut s’avérer risqué. Il y a en effet un danger de perte de capital. Comme la pierre classique, la pierre papier est soumise aux variations du marché. Il est donc préférable d'avoir une certaine appétence au risque pour acheter des actions SCPI.

Est-il intéressant d'investir dans une SCPI ?

L’investissement en SCPI présente bien des avantages pour les actionnaires. Tout d’abord, ce placement vous permet de devenir propriétaire à moindre coût. En achetant des actions dans une SCPI, inutile de dépenser une fortune dans un bien immobilier pour profiter des bienfaits du locatif ! Vous pouvez en effet investir en SCPI pour quelques centaines d’euros seulement.

Conséquence : grâce à ce placement, vous percevez des loyers réguliers. Ces derniers peuvent vous servir à réaliser d’autres investissements, à préparer votre retraite, à épargner pour concrétiser vos projets, ou tout simplement à profiter de votre capital supplémentaire !

Enfin, l’un des principaux points forts de la SCPI est que vous n’avez pas à vous charger de la gestion locative du parc immobilier, puisque la société de gestion le fait pour vous. Vous recevez donc vos revenus locatifs au prorata du nombre d’actions détenues dans la SCPI, sans avoir rien à faire ! Parmi les autres autres avantages des SCPI, on retrouve également :

  • la mutualisation du risque de perte en capital, car la location concerne un parc immobilier aux biens diversifiés et non pas un immeuble isolé ;
  • la liquidité de la pierre papier, qui est plus liquide que la pierre classique, ce qui signifie qu’il est plus facile de vendre vos parts quand vous le voulez ;
  • la diversification de votre patrimoine.

Actions SCPI : comment ça marche ?

Une part de SCPI, c’est quoi ?

Quel est le fonctionnement des parts de SCPI ? Lorsque les actionnaires décident d’investir dans une société civile de placement immobilier, cela signifie qu’ils y investissent une partie de leur capital. Pour ce faire, ils doivent souscrire des parts dans la SCPI. Et plus le nombre de parts acquises est important, plus les revenus perçus par la suite sont élevés : en effet, les investisseurs perçoivent des loyers proportionnels au nombre de parts achetées dans la société civile.

Cela veut dire que le nombre de parts que vous achetez lorsque vous investissez en SCPI a un impact direct sur le rendement de votre placement. Plus la somme est élevée et plus vous augmentez vos chances de percevoir des revenus conséquents. Mais attention, n’oubliez pas le risque de perdre votre capital ! Optez donc pour un juste milieu en investissant une partie significative de votre épargne sans être trop gourmand. Retrouvez ici le prix des parts des principales SCPI de rendement en 2021 :

SCPIPrix de la part
Corum Origin1 090 €
Épargne Pierre205 €
Pierval Santé200 €
Primovie203 €
Immorente337 €
Primopierre208 €
Novapierre Allemagne260 €
Eurovalys1 015 €

Comment fonctionne une SCPI ?

La société civile de placement immobilier est gérée par une société de gestion, mais pas seulement. Plusieurs acteurs sont chargés de s’assurer de sa tenue :

  • l’autorité des marchés financiers (AMF) est l’organe de contrôle principal de la SCPI ;
  • le conseil de surveillance permet le contrôle des actes de gestion ;
  • l’assemblée générale des associés a pour mission l’élection des membres du conseil du conseil de surveillance ;
  • le commissaire aux comptes doit certifier les comptes de la SCPI ;
  • l’expert immobilier choisit et évalue les biens immobiliers du parc.

Quelle est l’activité d’une SCPI ?

Les actionnaires investissent dans la SCPI et la société de gestion se sert de leur capital pour acquérir de nouveaux biens immobiliers à mettre en location. Il s’agit généralement de biens de type professionnel tels que des murs de magasins ou encore des biens du secteur tertiaire tels que des bureaux ou des entrepôts.

Les locataires doivent s’acquitter d’un loyer à la SCPI. C’est ensuite à la société de gestion que revient la tâche de redistribuer ces revenus aux actionnaires, mensuellement ou trimestriellement, au prorata de leur nombre de parts détenues dans la SCPI.

Foire aux questions

🤝 Quel montant investir dans une SCPI ?

D’après bon nombre d’investisseurs, il est préférable de ne pas investir plus de 15 à 20 % votre capital. Si vous achetez plus de 20 000 € d’actions SCPI, la règle d’or est de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier et donc d’étaler ce capital sur plusieurs sociétés civiles de placement immobilier.

🤝 Combien de temps garder ses parts de SCPI ?

L’investissement en SCPI est à envisager sur le long terme pour être rentable. Comptez entre 8 et 10 ans de détention de vos parts a minima.

🤷 Comment créer un SCPI ?

La création d’une SCPI se fait en 5 étapes :

  • la conclusion d’un contrat de société entre au moins 2 personnes ;
  • la composition du capital social de la SCPI, qui doit être d’au moins 760 000 € ;
  • l’obtention de l’approbation de l’autorité des marchés financiers ;
  • la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales ;
  • le dépôt d’un dossier au Tribunal de commerce.

🤔 Quels sont les risques de la SCPI ?

Le risque de perte en capital est la crainte principale des actionnaires lorsqu’ils investissent en SCPI, c’est un risque mutualisé grâce au fait qu’ils investissent dans un parc immobilier. Il y a un danger de pertes de votre épargne car c’est un investissement locatif, et comme pour tout placement immobilier de ce type, les revenus ne sont pas garantis (carence locative, mauvais locataires…). De plus, la valeur du parc varie en fonction du marché immobilier.