Épargne : comment acheter en SCPI ?

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Investir en SCPI est un moyen efficace d’entrer dans le marché de l’immobilier à moindre coût. Plébiscitées par de nombreux investisseurs, les sociétés civiles de placement dans l’immobilier permettent de percevoir des revenus locatifs sans pour autant devoir gérer un bien en location. Mais comment s’y prendre ? Plutôt acheter des parts de SCPI en ligne en direct ? Les inclure dans un contrat d’assurance vie en unités de compte ? Chez qui acheter des parts de SCPI ? Tacotax fait le point.

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Où acheter des parts de SCPI ?

Vers qui se tourner pour réaliser un achat de parts de SCPI ? Pour se constituer un patrimoine immobilier en pierre papier, plusieurs options s’offrent à vous :

  • L’achat en direct, avec la possibilité d’investir en SCPI à crédit.
  • L’achat en nue-propriété.
  • Passer par un intermédiaire, tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine.
  • Acheter des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.
  • Inclure des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.

Acheter des parts de SCPI en direct

Que vous souhaitiez payer comptant ou souscrire un crédit pour réaliser un investissement dans l’immobilier via la pierre papier, l’achat de parts en direct pourrait vous convenir. Pour l’achat en direct comptant, vous pouvez opter pour :

  • L’achat d'actions via votre banque.
  • Se faire accompagner par un professionnel gestionnaire de patrimoine.
  • Passer par une plateforme en ligne.
  • Se tourner directement vers la société de gestion de la SCPI de votre choix.

Le ticket d’entrée de la plupart des SCPI de rendement varie entre quelques centaines et quelques milliers d’euros au maximum, ce qui permet de réaliser un investissement à moindre coût, en comparaison notamment aux prix de l’immobilier classique. À noter que les SCPI demandent un nombre de parts minimum de souscription.

Autrement, investir en direct permet également de faire jouer le levier du crédit bancaire : vous souscrivez un crédit immobilier pour financer l’achat de parts de SCPI, et vos mensualités seront couvertes en partie par les revenus fonciers perçus au titre de la location du parc immobilier et du patrimoine de la SCPI. Acheter en SCPI à crédit permet ainsi d’investir sans apport et de percevoir des revenus locatifs sur le long terme. 

Pour ce faire, le plus simple est de se rapprocher de sa banque, en montant un dossier, et de demander un prêt immobilier (ou un prêt à la consommation, mais les taux d’intérêt seront plus élevés).

Acheter des parts de SCPI en assurance vie

Un contrat d’assurance vie multisupport en unités de compte peut accueillir des parts de SCPI. Acheter des parts de SCPI en 2021 via une assurance vie est une pratique courante chez les investisseurs, du fait de l’avantage fiscal certain qu’elle offre.

En effet, lorsque vous investissez en direct, les revenus perçus sont des revenus fonciers, imposés comme tels. Lorsque vous détenez des parts de SCPI dans une assurance vie, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique aux revenus perçus.

Autrement dit, après huit années de détention, les gains réalisés sont exonérés d’impôt sur le revenu - mais soumis aux prélèvements sociaux obligatoires à hauteur de 17,2 % - ce qui permet d’alléger la fiscalité de son détenteur. L’ombre au tableau, ici, c’est le manque de choix : la banque dans laquelle vous aurez ouvert votre assurance vie vous proposera un catalogue de SCPI, vous n’aurez donc pas accès à l’entièreté du marché.

Acheter des parts de SCPI en démembrement

Ce n’est pas la première fois que nue-propriété et immobilier vont de pair. En ce qui concerne les SCPI, le principe est le même que dans l’immobilier classique : on sépare la propriété du bien, autrement dit des parts de SCPI. Acheter en SCPI en usufruit vous permet donc de devenir propriétaire de parts à moindre coût, puisqu’une décote est appliquée, mais vous ne percevrez pas les revenus locatifs, du moins pendant la période de démembrement.

À l’issue de cette dernière, vous récupérez la pleine propriété de vos parts, que vous pourrez donc revendre en réalisant une plus-value, ou conserver pour enfin percevoir des revenus locatifs trimestriels.

Bon à savoir

Acheter des parts de SCPI en SCI est possible, mais il ne sera pas possible d’amortir le prix des parts comme c’est le cas avec un bien immobilier classique.

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Comment faire pour investir en SCPI ?

Comment investir en SCPI aujourd’hui ? Avant de vous lancer, il vous faudra passer par plusieurs étapes pour vous assurer de faire le bon choix en tant qu’investisseur.

Comparer et simuler

Il existe de nombreux simulateurs de SCPI en ligne : gratuits et simples d’utilisation, ils vous permettent de comparer les différentes sociétés civiles de placement immobilier entre elles avec notamment : 

  • Le prix des parts à l’unité.
  • Le nombre de parts minimum à souscrire.
  • La capitalisation de la SCPI.
  • Le taux d’occupation du parc immobilier…

Il existe de nombreuses sociétés : acheter des parts de la SCPI Pierval Santé ou de Novapierre Allemagne ne vous coûtera pas le même prix, le taux de distribution sera également différent, etc.

C’est également l’occasion pour vous de comparer les offres des banques, notamment si vous souhaitez investir via une assurance vie. En effet, acheter des parts de SCPI chez Boursorama ou au Crédit Mutuel ne vous engagera pas de la même manière, et les deux banques ne proposent pas le même catalogue, par exemple.

À titre d’exemple, retrouvez ci-dessous un tableau comparatif des principales SCPI sur le marché :

SCPI de rendementSociété de gestionCapitalisationPrix par part en 2020Taux de distribution
Corum XLCorum841,4 M €189 €6.26 %
Épargne PierreVoisin groupe Atland1 289,2 M €205 €5.85 %
Pierval SantéLa Française1 193,8 M €1000 €5.05 %
EurovalysAdvenis IM558,8 M €1015 €4.50 %
PrimoviePrimonial3 232,1 M €203 €4,51 %

Objectifs patrimoniaux

Le choix d’une SCPI sera également déterminé par votre objectif patrimonial :

  • SCPI de rendement : générer des revenus locatifs passifs chaque semestre et ainsi augmenter votre capital et préparer votre retraite.
  • SCPI fiscales : réduire vos impôts en investissant via des dispositifs de défiscalisation type Pinel ou Malraux.
  • SCPI de démembrement : réduire l’imposition à l’IFI et réaliser des plus-values à la revente.

Autrement dit, si les SCPI fiscales vous permettent de réduire vos impôts, leur rendement est bien moins intéressant que les SCPI de rendement. Même son de cloche du côté de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : investir en nue-propriété vous permet de ne pas inclure vos parts de SCPI dans l’assiette d’imposition de cet impôt, mais vous ne générez aucun rendement pendant la période de démembrement.

Foire aux questions

🤷 Comment placer son argent en 2021 ?

Pensez à la diversification ! Un patrimoine diversifié a plus de chances de générer des rendements intéressants tout en mutualisant le risque : le PER pour la retraite, les SCPI pour l’immobilier, le PEA pour investir en Bourse, l’assurance vie pour l’épargne et les fonds communs de placement, etc.

🤷 Quels sont les risques d’une SCPI ?

Tout comme l’immobilier classique, vos parts de SCPI sont soumises aux fluctuations du marché. De plus, un investissement en SCPI est très peu liquide : la revente de parts n’est pas toujours chose aisée. Enfin, il y a également le risque de carence locative du parc immobilier géré par la SCPI, mais il est généralement contré par la mutualisation du risque dû à la pluralité de biens immobiliers loués.

🤝 Qui peut investir dans les SCPI ?

Tous les particuliers peuvent investir en SCPI, que ce soit en direct ou via une assurance vie. Néanmoins, certains types de SCPI sont plus intéressants selon votre profil d’investisseur et l’imposition que vous supportez.

🤷 Quel montant investir dans les SCPI ?

Combien investir en SCPI ? Cette question n’a pas réellement de réponse : tout dépend de vos objectifs patrimoniaux, mais aussi de votre capital disponible. Toutefois, en matière d’investissement, il faudra respecter la règle d’or : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Autrement dit, ne consacrez pas l’intégralité de votre capital à placer dans les SCPI.

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