1. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  2. Réaliser un achat en SCPI : notre guide

Réaliser un achat en SCPI : notre guide

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Sommaire de l'article

Ces dernières années, les SCPI ont continué à afficher d’excellents taux de rendement, devenant l’un des placements préférés des Français. En plus des performances qu’elles affichent, les SCPI constituent la solution idéale pour investir dans l’immobilier sans engager un apport personnel trop important. Tacotax publie son nouveau guide pour vous aider à comprendre pourquoi et comment réaliser un achat en SCPI.

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L’achat de parts de SCPI, en quoi ça consiste ?

L’immobilier est un placement refuge qu’apprécient toujours autant les Français. Si l’investissement en direct est la formule la plus connue, une autre s’est insinuée dans l’esprit des investisseurs depuis quelques années : la pierre-papier. En effet, ce produit d’épargne particulier vous permet d’investir dans de l’immobilier professionnel à moindre coût et d’obtenir des revenus réguliers pour un taux intéressant avoisinant les 5 %

Les SCPI offrent de nombreux autres avantages à commencer par leur ticket d’entrée qui est généralement très accessible. En effet, un achat en SCPI peut se faire à partir de quelques centaines d’euros seulement. En plus de leur rentabilité élevée, elles offrent une totale absence de gestion locative. C’est la société de gestion de la SCPI qui se charge de tout. Ainsi, bien qu’il s’agisse d’un placement à risque, les SCPI sont peu concernées par les vacances locatives  ou les impayés en raison de leurs investissements variés. 

Réaliser un achat en SCPI reste toutefois risqué dans la mesure où la valeur des parts, ainsi que les loyers ne sont pas garantis. De même, les parts de SCPI sont moins liquides qu’un placement en livret d’épargne : il peut ainsi être difficile de les vendre si nécessaire. Enfin, même s’il est possible de les céder à tout moment si un acquéreur se présente, il est conseillé de conserver ses parts au moins 8 ans pour qu’elles soient rentables.

Achat en SCPI : quelle méthode choisir ?

Réaliser un achat en SCPI comptant 

Réaliser un achat en SCPI peut se faire au comptant. En effet, le prix d’une part est peu élevé, de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros. 

Acheter une part de SCPI au comptant vous permet d’investir dans l’immobilier professionnel à moindre coût et de diversifier votre épargne par la même occasion. Vous pouvez ainsi bénéficier directement des rendements offerts par vos parts de SCPI. 

Souscrire un crédit

Un achat en SCPI peut également être réalisé à crédit. L’intérêt de ce type de montage est conséquent puisque vous pouvez bénéficier de l’effet de levier du crédit et acquérir davantage de parts qu’au comptant. De même, les taux d’intérêt peuvent être couverts par les dividendes distribuées par la société de gestion de la SCPI, d’autant plus qu’ils sont particulièrement faibles actuellement. 

L’acquisition de parts de SCPI par le biais d’un crédit est également intéressante d’un point de vue fiscal puisque les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers que vous percevez. Ils viennent donc diminuer l’imposition de vos revenus fonciers

Ce type d’investissement comporte toutefois des risques. En effet, dans la mesure où le rendement et le capital ne sont pas garantis en SCPI, il faut être en mesure de rembourser les mensualités quoi qu’il arrive.

Choisir le démembrement

Le démembrement peut également vous permettre de réaliser un achat en SCPI à moindre frais. Le démembrement consiste à scinder le droit de propriété en deux, à savoir : 

  • la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de posséder et de disposer de la chose ;
  • l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les revenus. 

Vous pouvez ainsi choisir entre l’un ou l’autre de ces droits, et ne payer que la partie du prix qui y correspond. En effet, la SCPI répartit le prix d’une part entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction d’une clé de répartition qui lui est propre. 

Si vous décidez de réaliser un achat en SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de la part qui vous permet d’investir davantage. En revanche, vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Vous retrouvez la pleine propriété sans fiscalité à l’issue de cette période et par la même occasion, les revenus qui vont avec. C’est un excellent montage à réaliser si vous cherchez à préparer votre départ à la retraite. 

Si vous décidez de devenir usufruitier, vous toucherez les dividendes versées par la SCPI, mais vous n’aurez plus aucun droit sur les parts à l’issue de la période de démembrement.

Faire un achat en SCPI via un contrat d’assurance-vie

En France, il existe plusieurs types d’assurances-vie : 

  • les assurances-vie monosupport
  • les assurances-vie multisupports

Pour réaliser un achat en SCPI par le biais d’une assurance-vie, il faut se pencher sur celles qui proposent des supports en unité de compte (à savoir, les assurances multisupports). Ce type de placement est avantageux dans la mesure où les revenus locatifs sont concernés par la fiscalité de l’assurance-vie et non plus par la taxation des revenus fonciers. L’imposition est donc moins importante. 

Les assurances-vie ne proposent toutefois qu’un choix limité de SCPI, ce qui peut en réduire l’intérêt.

► Lire aussi : L'investissement en pierre papier : comprendre les SCPI

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Comment choisir sa SCPI ? 

En France, plusieurs catégories de SCPI vous sont accessibles. Vous pouvez ainsi vous tourner vers : 

  • les SCPI de rendement dont l’objectif est d’investir dans un parc immobilier et de le gérer pour en dégager des revenus qui vous seront ensuite redistribués sous la forme de dividendes ; 
  • les SCPI fiscales qui vous permettent d’obtenir un avantage fiscal. Vous pouvez opter pour une SCPI Pinel, une SCPI Malraux ou encore une SCPI déficit foncier ; 
  • les SCPI de plus-value qui vous permettent, comme leur nom l’indique, de réaliser une plus-value au moment de la revente des biens. 

Pour choisir la meilleure SCPI dans laquelle réaliser son achat, il faut avant tout s’intéresser à vos objectifs financiers et personnels. Une fois déterminés, ils vous permettront d’établir des critères de recherche sur lesquels vous baser. Si le taux de rendement est le principal critère sur lequel se penchent généralement les investisseurs, ce serait une erreur de ne pas s’intéresser à d’autres indicateurs tels que : 

  • la valeur du patrimoine de la SCPI ; 
  • le Taux d’Occupation Financier (TOF) qui permet de connaître la proportion des biens détenus par la SCPI qui sont effectivement loués et de comprendre pourquoi les vacances locatives sont nombreuses (si tel est le cas) ; 
  • les mises en réserves de la SCPI qui correspondent aux sommes mises de côté pour faire face aux difficultés rencontrées sur le marché. 

À vous ensuite de placer le curseur pour définir quelle SCPI vous semble la plus adaptée par rapport à vos attentes. 

► Lire aussi : Peut-on créer une SCPI ?

Où réaliser son achat en SCPI ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour réaliser un achat en SCPI. Vous pouvez vous rendre en banque, mais peu de SCPI vous seront proposées. Vous aurez surtout accès aux offres proposées par l’établissement bancaire lui-même. 

Vous pouvez alors vous rapprocher de conseillers en gestion de patrimoine ou vous rendre sur internet. De même, vous pouvez acheter des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI sélectionnée ou passer par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée. 

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤝 Combien faut-il investir pour réaliser un achat en SCPI ?

La valeur d’une part diffère selon les SCPI. Elle peut aller d’une centaine d’euros à plusieurs milliers d’euros pour les plus chères. Selon votre goût du risque et votre épargne disponible, vous pouvez ainsi investir de petits montants et renouveler vos placements dans le temps. Bien que certaines SCPI imposent l’acquisition d’un nombre de parts à la souscription, elles restent un investissement accessible à tous. 

🤷 À quels frais faut-il s’attendre avec un achat en SCPI ?

Les SCPI sont sujettes à deux types de frais : 

  • les frais de souscription : ils sont applicables lors de la revente des parts acquises. Ils oscillent entre 10 et 12 % et représentent les frais de notaire et d’agence immobilière que vous auriez payés dans le cadre d’un investissement classique ;
  • les frais de gestion : ils sont dus chaque année et sont directement prélevés sur les dividendes versées par la SCPI. 

🤝 Qui peut investir en SCPI ?

Toute personne physique ou morale peut investir en SCPI. Ainsi, que vous soyez une personne célibataire ou mariée, ou que vous soyez une société commerciale, une association ou encore une SCI, vous pouvez acquérir des parts de SCPI. 

🤝 Peut-on revendre des parts de SCPI ?

Comme tout investissement immobilier, un placement en SCPI doit s’envisager sur le long terme. Certaines parts de SCPI comme les SCPI fiscales doivent être conservées pour une période prédéfinie dans les statuts. Il est alors très difficile de les revendre avant la fin de l’échéance au risque de perdre les avantages fiscaux qu’elles procurent.

De même, si les parts de SCPI à capital variable peuvent se revendre plus facilement, c’est plus compliqué dans le cas de SCPI à capital fixe, le vendeur devant absolument trouver un acquéreur pour ses parts. C’est lorsqu’elles sont détenues via un contrat d’assurance-vie que les parts de SCPI sont les plus faciles à revendre.  

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