Le crédit immobilier prend en compte les transactions financières liées à l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un terrain vous permettant de construire cette résidence. Pour évaluer les meilleures options sur le marché bancaire en fonction de vos capacités financières, il est conseillé d’utiliser un simulateur de crédit immobilier en rentrant vos revenus ainsi que vos charges mensuelles. Comment financer l’achat de son bien immobilier ? Comment fonctionne un simulateur de crédit immobilier ?

 

Achat d’un bien immobilier : financements et solutions possibles

Pour financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier, il existe deux solutions comme l’apport personnel ou le crédit immobilier, vous pouvez également combiner les deux selon vos ressources financières.

L’apport personnel peut provenir des sommes présentes sur votre compte bancaire, d’un compte épargne logement (CEL) ou d’un livret d’épargne personnel ou provenant d’un Plan d’Épargne Entreprise.

Le crédit immobilier vous permet de financer l’acquisition du bien via à une société de crédit ou un établissement bancaire. Il existe différents types de crédit immobilier :

  • Prêt Épargne Logement, obtenu grâce à un Plan d'Épargne Logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL)
  • Prêt à Taux Zéro renforcé (PTZ+)
  • prêt classique accordé par une banque
  • prêt conventionné d'accession sociale (PAS)
  • Prêt Action Logement (ex-1% logement)
  • prêt accordé par une caisse de retraite ou une mutuelle
  • prêt accordé aux fonctionnaires
  • prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent)

Achat et construction d'un bien : combien ça coûte ?

simulateur de crédit immobilier
Simuler son crédit, la première étape
pour devenir propriétaire

L’achat d’un bien immobilier engendre de nombreux frais qui sont à prévoir dans la capitalisation de vos prévisions financières : le prix d’achat du logement, les travaux potentiels dans l’habitation, les frais de notaire et ceux de l’agence immobilière si elle sert d’intermédiaire et les frais liés à l’emprunt.

Pour la construction du logement, les frais engendrés sont les suivants : l’achat du terrain, le coût de la construction par les entrepreneurs et enfin les frais de notaire et ceux de l’agence immobilière si elle sert d’intermédiaire et les frais liés à l’emprunt.

Lors de la souscription de votre crédit immobilier, vous devez veiller à respecter un taux d’endettement équivalent à moins de 33% de vos revenus financiers pour vous assurer d'être en capacité de rembourser vos mensualités.

Pour le calcul de ce taux d’endettement il suffit de diviser vos charges mensuelles (mensualités d’emprunts et pensions alimentaires) par vos revenus mensuels (revenus mensuels fixes et pensions alimentaires) et multiplier le résultat par 100.

Bon à savoir : le Crédit Agricole propose un simulateur pour analyser votre capacité financière en modifiant des critères comme :

  • le type de projet (logement neuf, logement ancien ou terrain à bâtir),
  • les revenus mensuels net de votre foyer en euros,
  • la somme de vos emprunts en cours en euros,
  • le département où se trouve votre acquisition immobilière ainsi que votre âge,
  • le montant de votre apport personnel en euros,
  • la durée du prêt en année,
  • le taux d'intérêt (TAEG) du prêt.

Fonctionnement d’un simulateur de crédit immobilier en ligne

simulateur crédit immobilier
Simulation de prêt : combien pouvez-vous emprunter ?

La notion essentielle pour un simulateur de crédit immobilier est celle du TAEG : le Taux Annuel Effectif Global. Il comprend le taux d'intérêt nominal, les frais, taxes et commissions liés aux conditions préalables au crédit immobilier. Il se calcule au moment de l’obtention du crédit ou lors de sa renégociation. Il vous permet de comparer les différentes offres proposées par vos établissements bancaires. Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable au moment où le crédit est accordé.
 
Le site MeilleurTaux.com propose un simulateur de crédit immobilier en ligne permettant de simuler votre prêt immobilier en modifiant 4 variables

  • le montant du prêt en euros ;
  • la durée du prêt en année ;
  • le taux d'intérêt annuel de votre prêt hors assurance ;
  • le taux d'intérêt annuel de l’assurance-crédit sur le capital initial.

Deux exemples pour des montants d’emprunts prévisionnels de 100.000 € et 250.000 € :

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités Coût du crédit
10 ans 0.89 % 0.36 % 90,13 € 815,31 €
15 ans 1.11 % 0.36 % 63,33 € 1 400,20 €
20 ans 1.25 % 0.36 % 50,11 € 2 027,21 €
25 ans 1.47 % 0.36 % 42,85 € 2 855,85 €

 

Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités Coût du crédit
10 ans 0.89 % 0.36 % 2 253,19 € 20 382,63 €
15 ans 1.11 % 0.36 % 1 583,36 € 35 005,12 €
20 ans 1.25 % 0.36 % 1 252,83 € 50 680,24 €
25 ans 1.47 % 0.36 % 1 071,32 € 71 396,24 €

Les simulateurs des différentes banques sont à retrouver en ligne :

  • Caisse d’Épargne 
  • La Banque Postale 
  • Société Générale 
  • Banque Populaire 
  • Crédit Mutuel
Bon à savoir : la convention S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé (AERAS) permet à une personne présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé d'obtenir un prêt immobilier qu'elle ne pourrait pas obtenir dans les conditions basiques.

Foire aux questions 

Quelles informations doivent figurer dans le contrat d’un prêt immobilier ?

On doit retrouver l'identité du prêteur et de l'emprunteur, la nature du prêt et son objet, la date à laquelle les fonds seront disponibles. La durée du prêt et le montant du crédit, son coût total et son taux. Un document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. 

Les garanties exigées, les conditions de transfert du prêt à une autre personne, l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix et pour conclure une notice vous présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt.

Comment fonctionnent la renégociation et le rachat de crédit immobilier ?

La baisse constante des taux d'intérêt en 2019 rend les renégociations de crédits immobiliers très attractives pour les anciens emprunteurs. Cette démarche a pour but d’obtenir des conditions plus avantageuses que celles fixées lors de la souscription, cela correspond à une baisse des mensualités ou une réduction de la durée de remboursement du prêt.

Le rachat de crédit immobilier permet de créer un nouveau contrat avec de meilleures conditions et à un taux plus avantageux remboursant en totalité le capital restant du prêt immobilier initial. Ce rachat entraîne des frais correspondant aux frais de dossier du nouvel établissement de crédit ainsi que les indemnités de remboursement par anticipation (IRA) du prêt initial. Là encore, une simulation de rachat de crédit s'impose afin d'évaluer les coûts et la faisabilité de l'opération.

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