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Que ce soit un rachat ou une renégociation de crédit immobilier, vous allez avoir des frais supplémentaires. Seulement, vous pouvez être gagnant dans l’histoire puisque le principe est de faire baisser votre taux d’intérêt, d’augmenter ou de diminuer vos mensualités ainsi que la durée de remboursement. Que ce soit en 2017 ou en 2018, les taux de renégociation pour un prêt immobilier fluctuent. Est-ce la bonne solution de renégocier son prêt immobilier en 2018 ? Comment faire la différence entre une renégociation et un rachat de crédit ?

 

Qu’est-ce qu’une renégociation de prêt immobilier ?

Renégocier son prêt immobilier se fait avec sa banque. En effet, on parle de renégociation à partir du moment où vous souhaitez changer des conditions du contrat de prêt signé avec votre établissement bancaire. Renégocier son prêt immobilier en 2018, n’aura pas forcément le même impact qu’avec les taux de 2017. En effet, renégocier son prêt peut être une question de timing. Il ne suffit pas d’être un bon négociateur, il faut également avoir de la chance en termes de temporalité. 

Le saviez-vous ? Vous pouvez faire des simulations avant de renégocier votre prêt immobilier. Cela vous donnera un aperçu des gains potentiels. 

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit ?

Un rachat de crédit immobilier peut être effectué pour un seul crédit ou pour en regrouper plusieurs. Ici, il est inutile de s’attarder sur le regroupement de crédit puisque c’est un comparatif entre une renégociation et un rachat, donc il n’est pas question de regroupement.

Le rachat d’un crédit immobilier s’opère auprès d’un établissement bancaire concurrent. Faire racheter son crédit immobilier demande de prévoir toute la paperasse nécessaire au changement ainsi que tous les frais annexes à un emprunt. Il vous sera plus facile de négocier les tarifs de l’assurance décès-invalidité ainsi que les frais de dossier

Pour savoir si le rachat de crédit est intéressant pour vous, nous vous invitons à effectuer une simulation. Vous connaîtrez ainsi le montant de vos nouvelles mensualités

Je calcule mes nouvelles mensualités avec la rachat de crédit

Renégociation ou rachat de crédit immobilier ?

On a tendance à se dire que la renégociation ne vaut pas vraiment la peine du fait que c’est le même établissement bancaire qui va garder le prêt. Seulement, il ne faut pas penser comme cela, vous pouvez très bien négocier avec votre banque et donc passer par la renégociation plutôt qu’un rachat de crédit. 

Ce n’est pas simple de savoir combien coûte exactement une renégociation ou un rachat. À chaque situation, les frais annexes et les taux seront différents. Voici quelques conseils pour faire votre choix.

Faire jouer la concurrence

concurrence rachat de crédit
Rachat ou renégociation : quelle stratégie choisir ?

Pour toutes les choses qui s’achètent dans votre vie, il faut faire appel à la concurrence. Les établissements bancaires sont en très forte concurrence et feront tout pour garder ou obtenir de nouveaux clients. C’est à vous de vous renseigner, de demander des simulations et de peser le pour et le contre. Pour cela, vous pouvez appliquer la méthode coût-avantage. C’est très simple, est que le tarif indiqué vaut l’avantage ou non. 

Dans le cadre d’une révision d’un prêt immobilier, il faut alors vous poser les questions suivantes :

  • Est-ce que le taux annoncé par ce nouvel établissement bancaire vaut la peine que vous changiez de banque ? 
  • Votre banque est-elle prête à faire des concessions ?
  • Avez-vous une situation suffisamment avantageuse pour obtenir une renégociation ou un rachat ?
  • Quels sont les frais qui ne pourront pas être réduits ?

Ce sont toutes ces questions qui vont vous guider vers votre choix. Vous allez pouvoir dresser la liste des coûts que cela peut engendrer et quels sont les bénéfices en retour. Ensuite, il vous suffit de faire la différence entre les dépenses et les recettes et vous pourrez choisir ce qui est le mieux pour vous. 

Partez du principe que votre banque actuelle n'a aucun intérêt à vous proposer les taux plus bas du marché pour convaincre puisque vous êtes déjà chez elle. Avec un rachat de crédit en revanche, vous bénéficiez de taux plus bas, car les établissements bancaires rivalisent de baisse de taux pour attirer de nouveaux clients.

Connaître les frais

Lors d’une renégociation ou d’un rachat de prêt immobilier, il existe des frais. Quand vous contractez un crédit immobilier, vous avez des frais qui viennent s’ajouter au capital emprunté et qui composent votre prêt global. C’est ce à quoi se réfère le TAEG (le taux annuel effectif global). 

 

Renégociation de crédit

Rachat de crédit

Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) : jusqu’à 3 % du capital restant dû et un semestre d’intérêt.

Il peut y en avoir en cas de grosse révision de votre prêt, notamment quand vous avez la possibilité de rembourser plus rapidement votre prêt (réduction de la durée d’emprunt).

Ce sont des frais qui sont dus lorsque vous changez votre prêt de banque. En effet, vous allez d’abord clôturer votre prêt dans votre banque pour en contracter un nouveau dans une autre. La clôture du premier entraîne des frais qui peuvent être élevés (votre banque ne veut pas que vous partiez).

Les frais de garantie : entre 0 et 5 % du montant du capital demandé

Si vous modifiez votre garantie ou bien que votre situation a changé et vous oblige à donner plus de garanties, vous allez avoir des frais supplémentaires. C’est le cas surtout pour l’hypothèque et si vous faites appel à un prêteur de deniers (obligation de passer devant un notaire).

Vous avez forcément des frais de garantie puisque votre nouveau créancier va vous demander d’assurer ses arrières, en cas d’impayés de votre part. Comme pour la renégociation, en cas d’hypothèque ou de prêteur de deniers, cela vous fera plus de frais.

Les frais de dossier : forfait de 150 € ou 1 % du montant emprunté avec un plafond à 500 €

La renégociation ne vous exonère pas de frais de dossier. Seulement, le banquier sera plus enclin à vous les diminuer si vous restez client dans son établissement bancaire.

Les frais de dossier regroupent toutes les dépenses liées pour débloquer votre capital. Quand vous arrivez dans un nouvel établissement bancaire, vous allez payer des frais de dossier.

En moyenne, une renégociation coûte 500 € alors qu’un rachat peut vous coûter en moyenne 2 000 €. Seulement, le coût de telle ou telle opération ne va pas sans avoir regardé votre situation et surtout les taux d’intérêt pratiqués. Par conséquent, une simulation peut grandement vous aider dans votre décision puisque les économies réalisées grâce à votre nouveau taux d’intérêt pourront vous permettre de voir, concrètement, ce qui est le plus avantageux pour vous. 

De plus, tous ces frais peuvent être négociés, que ce soit auprès de votre banque actuelle ou d’un futur créancier. Il faut être stratégique. Si votre but est d’obtenir le meilleur taux et que ça ne vous dérange pas de refaire toute la paperasse administrative qu’entraîne la contraction d’un prêt, alors le rachat de crédit peut être fait pour vous. Si, au contraire, vous savez très bien y faire avec votre banque et qu’en plus d’un taux d’intérêt plus faible, elle vous allège grandement les frais annexes, optez pour la renégociation.

Bon à savoir : il faudra également voir pour l’assurance décès-invalidité qui peut être aussi négociée dans les deux cas. 

Foire aux questions

Valait-il mieux renégocier ou racheter son prêt en 2017 ou 2018 ?

Le taux de renégociation d’un prêt immobilier début 2017 était d’environ 1,34 %. Il n’est pas prévu que les taux d’intérêt remontent pour le moment. Pour 2018, avec un taux moyen en novembre de 1,43 % (hors frais annexes). Cela fait depuis 2016, que les taux ne cessent de diminuer. Il faudra peut-être s’attendre à une légère hausse en 2019. Alors, si vous souhaitez renégocier votre prêt, c’est maintenant !

Quel est le taux de rachat de crédit immobilier actuel ?

En novembre 2018, le taux de rachat est aux alentours de 1,40 %, il varie en fonction de l’établissement bancaire et de votre situation. 

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