PER ou SCPI : que choisir ?

PER ou SCPI : que choisir ?
Antoine Ferec

Antoine Ferec

Mis à jour le 13 décembre 2021

Créé par la loi PACTE, le Plan Épargne Retraite (PER) lancé en octobre 2019 est un produit d’investissement permettant une déduction fiscale chaque année, tout en épargnant pour un revenu complémentaire à la retraite. De leur côté, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir dans la pierre à moindre coût. Ce sont des titres de propriété permettant de percevoir des revenus locatifs, sans avoir à assurer la gestion du bien. Lequel de ces deux investissements est le plus avantageux ? Tacotax a comparé pour vous leur rendement, leur fiscalité ainsi que leur intérêt dans une stratégie patrimoniale intelligente.

Que choisir pour préparer des revenus complémentaires à la retraite ?

Investir dans un PER tout au long de sa vie active est l’une des manières les plus efficaces de préparer une rente confortable en complément des pensions de retraite.
L’achat de parts en SCPI peut aussi accomplir cet objectif en générant des loyers, au même titre que le ferait un investissement immobilier locatif. Le mode de financement et les frais d’entrée sont toutefois différents de ceux du PER.
Comparons maintenant les avantages de chaque produit concernant la pertinence de ces deux supports d’investissement pour préparer sa retraite, en prenant en compte le rendement ainsi que les avantages fiscaux existants.

Le PER est préféré comme produit d’épargne retraite

Les Français tiennent beaucoup à leur bas de laine. Les confinements répétés durant la crise du COVID-19 ont généré une hausse significative de l’épargne au sein des foyers français. Au 31 décembre 2020, le ministère de l’Économie et des Finances faisait état de près de 800 000 ouvertures de PER individuels auprès de 4,5 millions d’assurés. Selon une étude menée par Fidelity International en collaboration avec Insight AM, 5 % des épargnants français déclarent disposer d’un PER, avec un potentiel de croissance de 30 %.
 
Cette augmentation de la collecte sur des PER est notamment visible auprès des jeunes actifs (25-34 ans). Avant la loi PACTE, seuls 2 % d’entre eux avaient souscrit un PER. Depuis la mise sur le marché du PER individuel (PERIN) en 2019, ils sont maintenant 7 %.

Le PER est devenu attractif car il est désormais plus simple à comprendre, et conserve des avantages fiscaux intéressants à l’entrée ou à la sortie. La possibilité de liquidation pour l’achat d’une résidence principale est également très intéressante pour bon nombre d’épargnants.

Bon à savoir

Plusieurs milliers d’épargnants possèdent un plan épargne retraite collectif sans même le savoir. Découvrez comment retrouver un ancien contrat d’épargne retraite pour le transférer vers votre PER individuel.

Pourquoi épargner dans un PER ?

Le PER dont il est question ici est le PER Individuel (PERIN). C’est en effet le seul PER auquel tous les épargnants peuvent souscrire, qu’ils soient indépendants ou salariés.

Contractuellement, le PERIN se présente comme une assurance vie, avec possibilité d’investir dans différents actifs financiers (fonds en euros, unités de comptes, etc.).

Les versements sur un PER peuvent être programmés régulièrement ou librement. Lors de l’ouverture du PER, votre gestionnaire analyse votre profil investisseur afin d’établir votre niveau de risques. Par défaut, il appliquera un mode de gestion pilotée (« à horizon »), avec des arbitrages réguliers.

Le principe est le suivant : plus vous approchez de l’âge légal de départ en retraite, plus votre gestionnaire orientera votre PER vers des fonds sécurisés.

Pour aller plus loin : présentation du PER nouvelle génération.

Que choisir pour bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Le PER permet de bénéficier d’une déduction fiscale lors des versements

Comme le PERP et le Madelin, le PER offre la possibilité aux épargnants de déduire les versements volontaires de leur revenu imposable. C’est la raison qui pousse les épargnants à investir dans le PER en premier lieu. Notez qu’il s’agit bien d’une déduction fiscale et non d’une réduction d’impôt.

En revanche, les sommes que vous placez sur votre PER durant la phase d’épargne qui seront déduites du revenu fiscalisé seront imposables à la sortie
Cependant, la déduction fiscale est optionnelle. Si vous ne souhaitez pas en bénéficier, les sommes perçues à la retraite (sous forme de rente ou de capital) seront imposables uniquement sur les intérêts.

La SCPI fiscale permet de réduire directement ses impôts

La fiscalité d’une SCPI “classique” est plus lourde si vous investissez dans le but de percevoir des revenus locatifs réguliers. Cependant, il existe des moyens de réduire ses impôts grâce aux SCPI fiscales.

On les connaît sous d’autres noms : SCPI Pinel, SCPI Malraux, Monument Historique, Déficit foncier. En bref, ces sociétés sont couplées aux grands mécanismes de défiscalisation immobilière française et offrent les mêmes réductions d’impôts.

Prenons l’exemple de la SCPI Pinel, qui permet de réduire ses impôts dans le cadre de la loi Pinel. En contrepartie d’un investissement locatif, vous bénéficiez d’un taux de réduction compris entre 12 % et 21 % (en métropole) du prix des parts, selon la durée de location (entre 6 et 12 ans).

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il vous faudra vous conformer aux critères suivants :

  • ne pas dépasser 300 000 € par an par investissement, et deux investissements maximum ;
  • respecter les plafonds de ressources et de loyers fixés par le législateur.

Avec la SCPI Pinel, la réduction d’impôt s’élève à 63 000 € maximum.

Bénéficier de l’effet de levier grâce à l’investissement en SCPI à crédit

Contrairement au PER, il est possible d’investir dans une SCPI grâce à l’emprunt. En faisant un crédit pour investir dans une SCPI, l’épargnant peut acquérir immédiatement un nombre de parts important qui génèrera des loyers. Le crédit ou prêt bancaire permet, dans la mesure du possible, de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers des loyers, ce qui allège l’impact fiscal de cet investissement dans la pierre-papier.

Les bons rendements observés chez les SCPI et l’attractivité des taux d'emprunts bancaires peuvent permettre que l’investissement soit autofinancé. C'est-à-dire que la totalité du crédit (emprunt + intérêts) peut être remboursée par les revenus locatifs. À la fin du remboursement (au bout de 10, 15, 20 ou 25 ans), la pleine propriété des parts de SCPI est acquise sans effort d’épargne, et génère désormais un réel complément de revenus.

Notez que si vous comptez financer un investissement en SCPI sans aucun apport, un effort d’épargne sera généralement nécessaire (mensualités liées au crédit + impôts - loyers).

Les investissements en SCPI vous intéressent ? Retrouvez l’intégralité de nos conseils et nos articles complets à ce sujet dans la rubrique Guides > SCPI.

Comparaison du rendement entre le PER et la SCPI

Rendement du PER

Le rendement obtenu par un PER dépend de plusieurs facteurs, ce qui peut compliquer la détermination d’un rendement moyen :

  • le profil d’investisseur ;
  • la répartition des versements entre fonds euros, actions et obligations, voire immobilier ;
  • le niveau de frais pratiqués.

Rappelons que l’intérêt principal du PER réside dans le fait qu’il permette de réduire ses revenus imposables, augmentant artificiellement le taux de rendement obtenu et le patrimoine disponible.

Les meilleurs PER du marché peuvent afficher des rendements intéressants allant de 2 % à 8 % par an, selon le profil de l’investisseur et les années de contrat restantes avant la retraite.

Lecture conseillée : retrouver un PER collectif facilement.

Rendement des SCPI

Pour mesurer le rendement d’une SCPI, il est de coutume d’utiliser le Taux de distribution sur valeur de marché, ou DVM. C’est l’équivalent d’un taux de rendement du placement.

Il est déterminé en divisant le dividende versé sur une période par le prix de part acquéreur moyen lors de la même période.

Le DVM 2020 des SCPI proposées par Tacotax peut atteindre les 6 %. À titre de comparaison, le DVM national comprenant toutes les SCPI françaises était de 4,18 % en 2020.

Que choisir entre le PER et la SCPI ?

Ces deux produits d’investissement présentent des avantages différents pour alléger sa fiscalité tout en se constituant une épargne. Ils n’ont toutefois pas le même objectif pour l’épargnant :

  • le PER est un produit d’épargne retraite individuel, dont le but premier est de permettre à l’épargnant de “mettre de côté” en vue de sa retraite, tout en réduisant son imposition ;
  • la SCPI est un placement d'immobilier locatif, dont le but est de garantir un revenu régulier (trimestriel ou mensuel) qui peut toutefois nécessiter un effort d’épargne ;

Ces deux placements permettent de bénéficier de revenus supplémentaires, mais pas au même moment. Les sommes placées sur un PER sont, en théorie, bloquées jusqu’à l’âge de la retraite.

Leur point commun est l’accessibilité. Contrairement à certains investissements dont le ticket d’entrée est élevé, les SCPI sont accessibles à partir de 1 000 €, 500 €, voire 200 € la part pour certaines. Quant au PER, son ouverture est gratuite. En revanche, le transfert d’un ancien contrat d’épargne retraite sur un PER occasionne des frais.

Et pourquoi pas les deux ?

Le Plan Épargne Retraite est un investissement sur le long, voire très long terme. Il est plutôt recommandé pour une épargne régulière, étant donné ses plafonds de déduction fiscale moins élevés que ceux des SCPI fiscales. 
Sauf cas exceptionnel permettant le déblocage anticipé, l’épargnant devra patienter jusqu’à l’âge de la retraite pour bénéficier des fruits de son effort d’épargne. Dans ce contexte d’épargne à horizon long terme, avec en parallèle une baisse des rendements des fonds euros, l'offre de diversification d’un PER est un critère important.

Si vous ne disposez pas d’un capital important à investir, la SCPI sera intéressante avec ou sans crédit pour diversifier votre patrimoine dans un ou plusieurs secteurs immobiliers. Les investissements SCPI permettant une réduction d’impôt sont plus coûteux, avec des frais d’entrée environ deux fois plus élevés que ceux d’une SCPI de rendement classique (11 à 12 %).

À savoir

Certains PER offrent l’accès aux fonds immobiliers. Parmi les différents supports d’investissement, il est possible de trouver des SCPI. 

Cet article pourrait vous intéresser : PER ou Assurance-vie : quel est le meilleur placement ?

Foire aux questions

🤝 Dans quel cas la SCPI est un meilleur placement que le PER ?

Si vous envisagez de réaliser un placement à moyen terme (5 à 10 ans), la SCPI est un placement moins engageant que le PER. En effet, le PER ne peut pas être liquidé sauf dans certains cas exceptionnels. Les parts de SCPI peuvent être revendues à tout moment, même s’il est conseillé de les conserver au moins 8 ans dans la majorité des cas.

🤷 J’épargne déjà dans un nouveau contrat d’épargne retraite (Madelin, article 83, ancien PER collectif ou catégoriel). Puis-je ouvrir un PER individuel ?

Absolument. Les titulaires d’un contrat PERP, Madelin ou encore Préfon pourront même transférer les sommes investies sur ces supports dans un nouveau PER individuel souscrit chez le même gestionnaire, ou auprès d’un autre organisme. La loi PACTE a facilité ces transferts.
Vous pouvez également conserver votre produit actuel, dont les règles de fonctionnement seront inchangées.

🤝 Quelle est la différence entre déduction et réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt se soustrait directement au montant d’impôt à payer, tandis que la déduction est imputée sur la somme des revenus imposables servant de base pour calculer le montant d’impôt.

🤝 Quel est l’avantage principal du PER comparé à une SCPI ?

Le PER permet de préparer sa retraite par capitalisation. Une solution de compléments de revenus souvent nécessaire pour pallier aux faiblesses de la retraite par répartition. De plus, l’avantage fiscal permettant de déduire les sommes versées des revenus imposables peut permettre de baisser le Taux Marginal d’Imposition (TMI).