Plafond Pinel des propriétaires et des locataires

plafond pinel
Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 01 juin 2021

Vous vous demandez quel est le plafond appliqué pour investir en Pinel ? Si vous décidez d’investir dans le dispositif Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt permise par ce placement, il y a en effet des plafonds à respecter : il est question de plafonds de loyers mais également de plafond de ressources pour vos locataires. Tacotax vous dit tout sur les critères appliqués dans le cadre de la loi Pinel en matière de plafond.

Qu’est-ce que le plafond Pinel ?

Comment connaître le plafond des investissements réalisés en loi Pinel ? Le terme de plafond regroupe en fait plusieurs critères définissant les personnes éligibles à ce dispositif :

  • les propriétaires-bailleurs se doivent d’appliquer un loyer plafonné dont le montant est légèrement inférieur au prix du marché immobilier ;
  • ils sont également soumis au plafond global des niches fiscales qui s’appliquent pour tous les investissements défiscalisants ;
  • les locataires ont également un plafond de ressources à respecter pour louer un logement Pinel.

Quel est le plafond de loyer en Pinel ?

Les investissements immobiliers réalisés sous la loi Pinel doivent respecter une règle incontournable : le montant du loyer appliqué par le propriétaire-bailleur se doit d’être inférieur aux prix pratiqués sur le marché. En effet, le but principal du dispositif est de rendre la location accessible au plus grand nombre de locataires aux revenus modestes. 

Le prix au m² varie en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement : zone A bis, zone A ou zone B1. Le plafond Pinel 2020-2021 est plus élevé en zone A et A bis ; c’est dans la zone B1 que le plafond Pinel du prix au m² est le plus bas. Retrouvez ici les plafonds Pinel concernant les loyers :

ZonePrix du loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B110,44 €

Pour calculer le montant de loyer maximum que vous pouvez soumettre à vos locataires, vous devez effectuer le calcul suivant : (plafond par m² * (0,7 + 19 / surface habitable)) * surface habitable. Par exemple, si vous mettez en location Pinel un appartement de 50 m² à Paris, voici comment en calculer le loyer maximum :

17,43*(0,7 + 19/50)*50 = 941,22 € de loyer maximum par mois.

Quel plafond de niches fiscales ?

Comme toute niche fiscale, la loi Pinel est soumise à un plafond. On parle de niche fiscale lorsqu’un investissement ou un dispositif permet de faire des économies sur l’impôt sur le revenu. L’investissement locatif est l’un des nombreux placements défiscalisants proposés aux contribuables. 

La réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier grâce aux avantages fiscaux des différentes niches ne peut excéder 10 000 € : c’est le plafonnement global, et si votre avantage fiscal théorique est supérieur à ce montant, il sera limité à 10 000 €. 

Prenons un exemple concret : si votre investissement en Pinel vous donne droit à une réduction de 5 000 € et que vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de 6 000 € parce que vous employez du personnel à domicile, votre avantage fiscal sera de 10 000 € et non de 11 000 €.

► Lire également : Quelles démarches pour la déclaration Pinel ?

Quel plafond d’investissement ?

Lorsque vous choisissez d’investir en Pinel un plafond s’applique également quant au montant investi. En effet, vous ne pouvez investir plus de 300 000 € en Pinel par personne et par an. Il  y a également une limite concernant le prix au m² de votre bien, qui est fixée à 5 500 € par m². Dernière contrainte : la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit ne peut s’appliquer que sur deux biens maximum par an.

Quel revenu pour louer en loi Pinel ?

Quel plafond de ressources pour les locataires Pinel ?

La loi Pinel comprend également des restrictions quant aux futurs locataires. Tout le monde ne peut pas prétendre à une location Pinel car celle-ci est réservée aux foyers dont les revenus sont modestes. C’est pourquoi avec le dispositif Pinel le loyer est inférieur au prix du reste du marché locatif.

Cela signifie que le montant de vos ressources doit correspondre au plafond de ressources Pinel si vous souhaitez louer un logement sous ce dispositif. Le montant pris en compte est votre revenu fiscal de référence (RFR) à N-2. Par exemple, si vous voulez louer un appartement Pinel en 2021, vos revenus 2019 doivent être inférieurs au plafond de ressources Pinel. Voici le barème actuel du plafonnement des ressources des locataires :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Qui peut louer un appartement en loi Pinel ?

Le premier critère à respecter pour être éligible à une location Pinel dépend donc du montant de vos revenus. Mais ce n'est pas tout ! Vous devez également vivre dans une zone éligible au dispositif Pinel : en effet, la loi Pinel n’est pas appliquée sur tout le territoire. Elle se concentre dans les zones de tension immobilière, à savoir les territoires dans lesquels la demande locative est particulièrement importante. 

Il existe 3 zones Pinel éligibles : la zone A bis, la zone A et la zone B1. La zone B2 et la zone C ne sont en revanche pas éligibles au dispositif. Cliquez ici pour savoir dans quel zone se trouve votre commune !

Bon à savoir

Les régions outre-mer sont également éligibles à la loi Pinel.

Foire aux questions

🤷 Qui peut acheter en loi Pinel ?

Si vous souhaitez investir en Pinel, votre foyer fiscal doit se trouver en France et vous devez également être propriétaire du bien immobilier que vous désirez mettre en location. D’autre part, sachez que les logements éligibles à ce dispositif sont uniquement les appartements : les maisons ont été écartées de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2021.

L’investissement Pinel est possible uniquement dans les biens neufs, qu’il s’agisse d’un bien dont la construction est achevée ou d’un VEFA, c’est-à-dire de vente en état futur d’achèvement, jusqu’au 31 décembre 2024. Si vous souhaitez investir dans un logement ancien, c’est la loi Denormandie qui s’applique.

🤷 Comment bien investir dans un Pinel ?

Le choix de la localisation de l’appartement mis en location est capital pour garantir le rendement de votre investissement. Vous devez en effet bien réfléchir au profil de locataire que vous visez mais également vous assurer de l’attractivité de la ville et être certain que l’offre n’est pas supérieure à la demande dans la zone dans laquelle vous envisagez d’investir en Pinel. 

🤷 Comment s’applique la réduction d’impôt Pinel ?

Tout dépend du nombre d’années pendants lesquelles vous vous engagez à mettre votre bien en location :

  • si vous louez votre logement pendant 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction de 12 % (2 % par an) ;
  • pour une location de 9 ans, l’avantage fiscal est de 18 % (2 % par an également) ;
  • si l’appartement est loué durant 12 ans, vous économisez 21 % sur vos impôts (2 % annuels pendant 9 ans puis 1 % par an les 3 dernières années).

🤝 Que devient l’accord si les revenus du locataire augmentent pendant la location ?

Le plafond de revenus propre à la loi Pinel s’applique au moment où le bail est signé par votre locataire : ce sont uniquement les revenus perçus au moment de la signature de l’accord qui sont pris en compte. 

Ainsi si vous signez un bail Pinel en 2021 et que les revenus du locataire n’excèdent pas les plafonds fixés par le gouvernement mais qu’ils augmentent considérablement l’année suivante, l’avantage fiscal que vous percevez ne sera en aucun cas remis en cause. Aucun changement n’est à prévoir du côté de votre locataire non plus, le montant du loyer reste inchangé.