Loi Pinel défiscalisation : comment investir ?

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La défiscalisation avec le dispositif Pinel, comment ça marche ? Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant votre impôt sur le revenu. Parmi les niches fiscales à votre disposition on retrouve la loi Pinel, outil de défiscalisation très prisé des investisseurs. Comment défiscaliser grâce à un investissement en Pinel ? Tacotax vous dit tout sur Pinel, la défiscalisation locative et les critères d’éligibilité au dispositif !

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Pinel défiscalisation : comment ça marche ?

Comment défiscaliser grâce à la loi Pinel ? Si vous investissez en Pinel vous avez droit à la défiscalisation d’une partie de votre impôt sur le revenu pour une durée fixée au moment de la signature de l’acte de vente de votre bien. Pinel étant un dispositif de location, le montant de l’avantage fiscal varie en fonction du nombre d’années pendant lesquelles votre bien est loué.

Loi Pinel : définition

Créé en 2015 pour succéder à la loi Duflot, le dispositif Pinel 2020-2021 s’adresse aux contribuables qui veulent faire des économies sur leurs impôts tout en se constituant un patrimoine. Comment faire ? Le principe est simple : 

  • vous achetez un appartement, sur plan ou après sa construction (on parle de VEFA ou de vente en état futur d’achèvement s'il s'agit d'un achat sur plan) ;
  • vous mettez ce bien en location durant 6, 9 ou 12 ans à un prix inférieur au prix du marché locatif traditionnel ;
  • vous bénéficiez de l’avantage fiscal auquel vous avez droit. Il est de 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans et 21 % pour une location de 12 ans.

Il existe la défiscalisation Pinel outre-mer, qui fonctionne sur le même principe qu’en métropole. Seuls les taux de réduction d’impôt diffèrent avec la défiscalisation Pinel en DOM-TOM : ils sont respectivement de 23 %, 29 % et 32 % pour des mises en location de votre bien de 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Bon à savoir : en 2023, les réductions appliquées en métropole seront de 10,5 %, 15 % et 17,5 %. En 2024, ils passeront à 9 %, 12 % et 14 %. En revanche, pour les biens respectant scrupuleusement les normes énergétiques préconisées par le gouvernement, les taux actuels continueront de s’appliquer.

Qui peut investir en Pinel ?

La défiscalisation Pinel est ouverte à tous les contribuables dès lors qu’ils sont propriétaires de l’appartement qu’ils veulent mettre en location. Lorsque vous investissez en Pinel, vous vous engagez à louer votre appartement à des locataires dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources propres au dispositif. Des plafonds de loyers spécifiques au Pinel sont également appliqués. Retrouvez ci-dessous les plafonds Pinel 2020 du prix au m² par zone :

ZonePrix du loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B110,44 €

Avant d’investir en loi Pinel n’hésitez pas à réaliser une simulation afin d’estimer les gains que vous percevrez grâce à ce placement ! Le calcul du loyer maximum avec la défiscalisation Pinel est simple : (plafond par m² * (0,7 + 19 / surface)) * surface

Par exemple, pour la simulation du loyer maximal d’un appartement en défiscalisation Pinel de 60 m² situé dans la zone A, voici le calcul à effectuer : 60 x (12,95*(0,7 + 19/60))*60 = 789,95 €.

Quand commence la défiscalisation Pinel ?

La réduction d’impôt s’applique l’année suivant la signature de l’acte de vente du bien. Par exemple, la défiscalisation Pinel d’un bien immobilier dont l’accord a été signé en 2020 débute en 2021 : c’est-à-dire que vous commencerez à bénéficier de l’avantage fiscal auquel votre investissement vous donne droit dès 2021. Si vous avez signé votre Pinel pour une durée de 9 ans, la défiscalisation s’applique de 2021 à 2029.

Vous avez la possibilité de revenir sur la durée de votre Pinel si vous le souhaitez. En effet, si vous avez signé pour une mise en location de 6 ans, vous pouvez étendre cette durée de 3 ou 6 ans.

Le saviez-vous ? La défiscalisation en Pinel dans l’ancien existe ! Si on parle parfois du dispositif Pinel ancien, c’est en fait de la loi Denormandie qu’il est question : les investisseurs achètent un bien dégradé et s’engagent à effectuer d’importants travaux afin de le rendre habitable et aussi performant d’un point de vue énergétique qu’un bien immobilier neuf.

Comment profiter de la défiscalisation Pinel ?

Quel est le plafond de défiscalisation d’un investissement Pinel ?

Comme pour toutes les autres niches fiscales accessibles aux contribuables, il y a un plafonnement à respecter lorsque vous défiscalisez avec le dispositif Pinel. Ce plafonnement global est fixé à 10 000 €, ce qui veut dire que vous ne pouvez pas bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à ce montant. Ainsi si vous défiscalisez grâce à différents investissements et que votre avantage fiscal est supérieur à 10 000 €, la réduction sera tout de même limitée à 10 000 €.

Comment déclarer un logement Pinel ?

Comment remplir votre déclaration d’impôt avec un investissement Pinel ? Pendant la première année de mise en location de votre bien immobilier, remplissez le formulaire n°2044 EB. Ensuite, il vous faut remplir le formulaire n°2044 en indiquant le montant total que vous avez investi en Pinel en faisant la soustraction des revenus locatifs que vous percevrez. Sur le formulaire n°2042, inscrivez le résultat foncier. Enfin, sur le formulaire n°2042 C, indiquez le montant de votre réduction d’impôt. 

Au cours de la première année de défiscalisation Pinel il vous faudra également noter sur votre déclaration d’impôt sur le revenu le prix de revient de l’appartement loué. Pour calculer ce prix, additionnez le prix d’achat du bien, des frais de notaire et les autres frais déboursés. Dès l’année suivante, le montant sera inscrit automatiquement sur votre avis de l’année N-1, et vous n’aurez donc plus qu’à le reprendre !

Foire aux questions

🤔 Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

Oui ! En plus de faire des économies sur le montant de votre impôt sur le revenu, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez, si vous le souhaitez, léguer à votre descendance. D’autre part, vous recevez des revenus locatifs réguliers qui vous permettent d’amortir le coût de votre investissement !

🤷 Quels sont les pièges de la loi Pinel ?

Afin que votre investissement soit rentable, l’un des principaux pièges à éviter concerne la localisation du bien que vous souhaitez mettre en location. N’investissez pas dans une zone saturée par les offres sous peine de ne trouver aucun locataire. 

Pensez aussi à ne pas surévaluer le montant du loyer de la future location : vous devez vous adapter aux tarifs appliqués dans le quartier où se situe le bien immobilier.

🤷 Quelle ville pour investir en Pinel ?

Les investissements locatifs sont à privilégier dans les régions dynamiques, bien desservies et attractives pour augmenter vos chances de trouver le locataire idéal ! Parmi les villes regroupant toutes ces qualités on retrouve notamment Lyon, Bordeaux, Nantes, Lille ou encore Strasbourg.

🤝 Où investir en Pinel en Île-de-France ?

Investir en Pinel dans la région d’Île-de-France pour profiter d’une défiscalisation se révèle être de plus en plus attractif. Si les investisseurs craignent parfois les placements immobiliers dans la capitale en raison de la grande compétitivité, la petite et la grande couronne attirent de plus en plus de population. Pour votre futur investissement, vous pouvez notamment opter pour Saint-Ouen, Clichy ou Clamart.

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