Loi Pinel : pourquoi faire une simulation ? 

Loi Pinel : pourquoi faire une simulation ? 

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 01 juin 2021

Créée en 2014, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement locatif, dans le neuf ou l'ancien réhabilité. Mais, soyez vigilant, plusieurs conditions doivent être réunies si vous souhaitez en profiter. Voilà pourquoi, il est toujours utile de faire une simulation avant de se lancer dans un investissement tel que celui-ci. Nous vous avons concocté un petit article afin de vous guider dans les méandres de la loi Pinel. A vos notes, suivez le guide !

Loi Pinel : qu’est-ce que c’est ? 

Nous devons la loi Pinel à l’ancien Premier ministre Manuel Valls ainsi qu’à l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel. Ce dispositif est apparu en 2014 et est entré en vigueur le 1er janvier 2015 avec un effet rétroactif. Mais, à quoi sert ce dispositif ? Il a pour but de promouvoir l’investissement locatif afin de relancer les constructions immobilières résidentielles. Cela permet ainsi d’encourager les Français à investir dans ce type de biens immobiliers. Néanmoins, pour bénéficier de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées :

  • zonage

  • plafond des loyers

  • revenus des locataires

Voyons tout cela d’un peu plus prêt. Suivez le guide ! 

Pinel : qui est concerné ? 

Le dispositif Pinel permet aux particuliers de réduire leurs impôts grâce à une ristourne calculée sur le prix de revient d’un logement dans lequel ils investissent. C’est un dispositif très intéressant mais qui demande de nombreuses conditions. Essayons d’y voir un peu plus clair :  Rappelons les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel :

  1. Le logement doit être loué nu 

  2. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts (nous verrons plus bas les détails de ce point)

  3. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret.

  4. Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

  5. Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. 

  6. La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôt, qui peut aller jusqu’à 21 % du prix de revient d’un logement dans lequel investit le contribuable, dans la limite de 5500 € par m², et de 300 000 € d’investissement total.

Bon à savoir :

Les investissements réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d'un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

Surface utile ? Coefficient ? Barème ? Des termes souvent difficiles à comprendre surtout lorsqu’on ne s’y connaît pas. Essayons d’y voir un peu plus clair. Comme vous le savez, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui permet aux ménages à faible revenu d’avoir accès à un logement. Mais, pour pouvoir bénéficier de la fameuse réduction d'impôt lié à un investissement Pinel, vous devez respecter une limite de loyer maximum applicable aux locataires du logement en location. Attention, cette limite de loyer dépend directement de la zone dans laquelle est classée la commune. C’est ce dont nous allons parler à présent.

Les zones Pinel

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

Zone

Communes

A bis

Paris ainsi que sa banlieue proche (76 communes)

A

L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.

B1

La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et autres îles non reliées au continent, les DROM).

B2

Les villes de plus de 50 000 habitants sur agrément spécial de la part de la Préfecture

C

Reste du territoire, n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017.

Les ressources des locataires

Un propriétaire bailleur qui loue dans le cadre de la loi Pinel ne peut pas accepter n'importe quels locataires. En effet, là encore, il y a des conditions à respecter. En effet, le salaire des futurs locataires ne doit pas dépasser un certain plafond. Voilà pourquoi, le bailleur est en droit d'exiger des justificatifs de ressources afin de s'assurer qu'il entre bien dans la fourchette autorisée. Comme nous vous le disions un peu plus haut les plafonds sont fixés en fonction de :

  • la zone Pinel 

  • la composition du foyer du locataire

Voici les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 :

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

Personne seule ou couple + 1 enfant

75 361 €

69 105 €

50 349 €

Personne seule ou couple + 2 enfants

89 976 €

82 776 €

60 783 €

Personne seule ou couple + 3 enfants

107 463 €

97 991 €

71 504 €

Personne seule ou couple + 4 enfants

120 463 €

110 271 €

80 584 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

 L'objectif

Donner l'accès en priorité aux foyers à revenus modestes, qui peinent à se loger dans les zones tendues en raison des prix trop élevés des loyers.

Le prix du m²

Ce n'est pas tout. En plus des ressources du locataire, les propriétaires doivent également respecter les plafonds de prix au m² pour la location. Ici encore, ces valeurs sont définies en fonction du zonage et révisées chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2020 :

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Plafond de loyer

17,43 € / m²

12,95 €/ m²

10,44 € / m²

A lire également : Loi Pinel : les nouveautés de 2021

Loi Pinel : tout commence par la simulation

Avant même de penser à investir en loi Pinel, il est indispensable d'effectuer des simulations. La défiscalisation immobilière, si elle peut s'avérer rentable, repose sur les fluctuations du marché immobilier. Une fois votre choix arrêté, si vous optez pour un investissement immobilier, les cabinets de défiscalisation peuvent vous orienter. Ces structures privées connaissent aussi bien les tendances du marché immobilier que les mécanismes du secteur bancaire. Le conseiller en investissement loi Pinel vous aidera à construire l’intégralité de votre projet :

  • explication des différentes lois de défiscalisation,

  • estimation du montant à investir et de votre épargne (si vous en avez une),

  • analyse de vos objectifs et de votre situation fiscale.

Puis, dans un deuxième temps il vous accompagnera, dans les démarches suivantes :

  • analyse du principe de la loi Pinel et de ses conditions d’application,

  • analyse des zones loi Pinel afin de répondre à votre besoin,

  • proposition de programmes immobiliers loi Pinel adaptés à vos besoins et objectifs,

  • réalisation d’un montage financier pour votre investissement immobilier locatif,

  • accompagnement lors de votre déclaration fiscale.

Pourquoi effectuer une simulation Pinel ?

Tacotax a mis au point un simulateur Pinel complet, anonyme et fiable. Cet outil vous permet de :

  • vérifier si votre commune est éligible au dispositif ;

  • calculer le loyer plafond auquel vous pourrez louer votre logement ;

  • connaître le plafond de revenus maximal de vos futurs locataires ;

  • connaître le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier.

Pour réaliser la simulation, l'algorithme se base sur des données géographiques et temporels, sur les caractéristiques du bien et celles de l'investisseur. Les acteurs de la loi Pinel encouragent les simulations en ligne afin que les investisseurs potentiels prennent conscience de l'ampleur de leur projet, en termes financiers mais également sur la durée. 

Foire aux questions

🤔 Comment se calcule la réduction Pinel ?

Le taux de réduction de la loi Pinel varie avec la durée d'engagement (durée de location minimale) :

  • 12 % pour 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

🤝 Quels sont les moyens de défiscalisation ?

Il existe plus de 450 niches fiscales en France : les SCPI fiscales, le financement de PME, les FIP et FCPI, le PER, le don et les subventions, les groupements forestiers, l'emploi d'un salarié à domicile, les travaux de rénovation énergétique, l'investissement immobilier locatif dans le neuf, l'installation de bornes de recharge électriques,... 

🤷 Puis-je louer un appartement loi Pinel à un ascendant ?

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

🤝 Peut-on faire une simulation de loi Pinel sur excel ?

Vous pouvez très bien rentrer des formules dans excel pour générer votre propre simulateur Pinel, mais pour gagner du temps, nous vous recommandons le simulateur Tacotax.