Loi Pinel : les nouveautés de 2021

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Et c’est reparti pour un tour ! C’est officiel, le dispositif Pinel sera encore accessible en 2021. Vous savez, ce fameux dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissement dans l’immobilier neuf. Une bonne nouvelle mais qui comprend tout de même quelques nouveautés. Explications.

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Loi Pinel : tout comprendre

Loi Pinel : définition 

Commençons par le début, le dispositif Pinel ou loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a remplacé la loi Duflot le 1er septembre 2014. Son mécanisme est prévu à l’article 199 novovicies du CGI.

La loi Pinel permet donc aux contribuables de réduire leurs impôts sur le revenu lorsqu’ils décident d’investir dans l’immobilier locatif neuf. Et ce durant plusieurs années consécutives. Le principe est simple : vous vous engagez à louer un logement neuf pendant un certain temps et en échange vous bénéficiez d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location. L’engagement de location est de :

  • 6 ans

  • 9 ans

  • 12 ans.

Vous l’aurez compris, plus vous vous engagez longtemps, plus la réduction d’impôt est importante. Durant cette période, l’investisseur perçoit des loyers taxés dans la catégorie des revenus fonciers. Nous verrons cela plus tard. 

Loi Pinel : conditions pour y accéder  

Maintenant que vous avez compris le concept de la loi Pinel, reste à savoir comment vous pouvez en bénéficier. Et oui, tout le monde n’est pas éligible à ce dispositif. Il faut répondre à certaines conditions. En voici quelques exemples :

  • Logement acquis pour mise en location nue à usage de résidence principale (meublés et résidences secondaires exclus)

  • Plafond annuel de réduction d’impôt de 6 000 euros

  • Réduction d’impôt calculée dans la limite de 300 000 euros par contribuable et par année d’imposition et de 5 500 euros par mètre carré

  • Réduction d’impôt annuelle soumise au plafonnement des niches fiscales

  • Nombre d’acquisitions en loi Pinel limité à deux par an

  • Dispositif soumis à zonage, en zones dites tendues (nous en parlerons plus longuement ci-dessous)

  • Dispositif soumis à plafond de loyers et de ressources des locataires 

  • Location possible dans la famille, à un locataire ascendant ou descendant sous réserve qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire

Nous avons évoqué un point très important dans la liste de conditions : le plafond des loyers. En effet, pour bénéficier d’une réduction d'impôt lié à un investissement Pinel, vous devez respecter une limite de loyer maximum applicable aux locataires du logement en location. Et ces plafonds sont fixés en fonction de :

  • la zone Pinel 

  • la composition du foyer du locataire

Voici les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 :

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

Personne seule ou couple + 1 enfant

75 361 €

69 105 €

50 349 €

Personne seule ou couple + 2 enfants

89 976 €

82 776 €

60 783 €

Personne seule ou couple + 3 enfants

107 463 €

97 991 €

71 504 €

Personne seule ou couple + 4 enfants

120 463 €

110 271 €

80 584 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8 990 €

Passons à présent au zonage. Il caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Les zones sont ainsi composées :

Zone

Communes

A bis

Paris ainsi que sa banlieue proche (76 communes)

A

L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.

B1

La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et autres îles non reliées au continent, les DROM).

B2

Les villes de plus de 50.000 habitants sur agrément spécial de la part de la Préfecture

C

Reste du territoire, n'est plus éligible à la loi Pinel depuis 2017.

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Loi Pinel 2021 : à quoi s’attendre ? 

Mais tout cela c’était avant, même si beaucoup de conditions sont restées inchangées, le dispositif Pinel va tout de même connaître des changements cette année. Essayons d’y voir un peu plus clair. 

Comme vous le savez sûrement, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif Pinel de 3 ans. De plus, depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles sont exclues de la loi Pinel, ainsi que les maisons et les villas individuelles en copropriété. Cette année, seuls les appartements sont éligibles au dispositif Pinel. Un changement de taille puisque désormais un investisseur ne pourra plus construire une maison sous couvert de la loi Pinel. A moins bien sûr d’avoir déposé une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2020. 

Le dispositif Pinel n’a donc pas été reconduit à l’identique. Mais, la principale modification porte sur le zonage des programmes éligibles à la loi Pinel :

  • maintien du dispositif loi Pinel en zone A, Abis et B1

  • suppression du dispositif en zone B2 et C : environ 920 communes sont concernées

  • extension du zonage du dispositif en faveur des communes ayant conclu un contrat de redynamisation de site de défense (CRDS), après avoir pâti de la fermeture d’une base militaire, même si ces communes se trouvent en zone B2 ou C.

A lire également : Quelles démarches pour la déclaration Pinel ? 

Les principales modifications de la loi de finances pour 2021

Le dispositif Pinel va connaître des changements, mais les effets seront décalés dans le temps. Concentrons nous sur les avantages fiscaux. S’ils ne bougent pas en 2021, ils subiront un changement important à partir du 1er janvier 2023. Ils passeront à : 

  • 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans ; 

  • 15 % pour un engagement locatif de 9 ans ; 

  • 17,5 % pour une mise en location de 12 ans. 

 En clair, le calendrier de la réforme prévoit :

  • la prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2024 (vs fin 2021)

  • le maintien du dispositif sans changement majeur en 2021 et 2022

  • la diminution du taux de défiscalisation en 2023 et en 2024

  • l’exception pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la  ville (QPV) ou dont les performances énergétiques et environnementales sont supérieures à la réglementation. Leurs taux de défiscalisation seront inchangés en 2023 et 2024

  • la fin du dispositif (supposé) en 2025 

Foire aux questions

🤷 Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ? 

Si vous souhaitez faire du Pinel et profiter des avantages de ce dispositif vous devez vous engagez à louer le bien à usage d'habitation principale, pendant au moins six ans et à un tarif inférieur d'environ 20 % au prix du marché.

🤷 Quelles économies d’impôts peut-on faire peut-on faire grâce au dispositif Pinel ? 

Avec un plafond de 300 000 € ce type de placement vous permet de réduire votre impôt sur le revenu d'un montant maximum de : 

  • 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an. 
  • 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an
  • 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an

🤷 Quels sont les plafonds de loyer des appartements Pinel ? 

Encore une fois, tout dépend de la zone dans laquelle se trouve votre bien immobilier. De plus, vous devrez calculer le montant du loyer en fonction d’un indice au mètre carré (voir plus haut). En 2021 cet indice est compris entre 17.17 € et 8.93 €. Pour rappel, ce plafond est mis à jour chaque année par le gouvernement, autour de janvier. 

🤷 Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Vous l'aurez compris, le principal avantage de la loi Pinel c'est la réduction d'impôt sur le revenu. Comme vu ci-dessus, elle est répartie sur toute la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Forcément, le taux de la réduction d'impôt dépend lui aussi de cette durée : 12 % du prix d'achat pour une durée d'engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

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