Pourquoi et comment choisir l’investissement Pinel ?

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Vous vous intéressez au dispositif Pinel pour votre prochain investissement ? La loi Pinel est un placement immobilier vous donnant droit à un avantage fiscal. Pour en profiter, vous mettez un logement en location pendant une durée qui détermine le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous aurez droit. Quelles sont les règles de l’investissement Pinel et qui peut en profiter ? Tacotax éclaire votre lanterne !

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Investissement Pinel : qu’est-ce que c’est ?

Envie de faire des économies d’impôts grâce à un placement immobilier ? L’investissement locatif Pinel est fait pour vous ! En achetant un bien immobilier et en le mettant en location à un prix inférieur à celui du marché, vous pouvez profiter d’une d’un avantage fiscal.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Successeur du dispositif Duflot, l’investissement Pinel existe depuis le 1er septembre 2014. Les contribuables qui le souhaitent ont la possibilité d’acquérir un bien puis de le mettre en location pour voir leur impôt sur le revenu réduit pendant une période définie au moment de l’investissement. 

Les ressources du locataire sont plafonnées : en effet, les locations en Pinel s’adressent principalement aux ménages dont les revenus sont modestes. C’est pourquoi le gouvernement a mis en place un plafond de loyers plus avantageux pour les locataires Pinel. Retrouvez ici le prix au m² avec la loi Pinel en 2020 :

ZonePrix du loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B110,44 €

L’objectif principal de la loi Pinel est de désengorger le marché immobilier dans les villes dans lesquelles la demande de logements est la plus importante. C’est donc un avantage pour les locataires, qui ont plus de chances de trouver un logement, qui plus est à un prix attractif. Quant aux propriétaires bailleurs, le marché locatif est la garantie pour eux de percevoir des revenus locatifs réguliers tout en défiscalisant !

Comment s’applique la réduction d’impôt Pinel ?

Le montant de l’avantage fiscal perçu par les investisseurs en Pinel s’applique sur une durée déterminée lors de l’investissement locatif : ils ont le choix entre mettre leur bien en location durant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. À chaque durée de location s’applique un taux de réduction différent :

  • pour un bien immobilier loué durant 6 ans, l’avantage fiscal est de 12 % ;
  • si vous louez le logement pendant 9 ans, vous bénéficiez de 18 % de réduction sur vos impôts ;
  • une mise en location de 12 ans vous permet d’économiser 21 % sur votre impôt sur le revenu.

Dès le 1er janvier 2023, de nouveaux taux de réduction seront appliqués : 10,5 %, 15 % et 17,5 % seront attribués aux propriétaires pour une mise en location de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, dernière année d’application du dispositif Pinel, ces taux baisseront à 9 %, 12 % et 14 %

Toutefois, les taux de 2023 et 2024 ne seront pris en compte que dans les logements dont les performances énergétiques ne seront pas jugées exemplaires selon le barème mis en place par le gouvernement. Pour tous les autres biens, les taux de réduction actuels continueront de s’appliquer.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel est limitée à l’investissement en appartement. Vous ne pouvez plus investir en Pinel dans une maison.

Quelle est la durée de l'engagement du dispositif Pinel ?

Avec l’investissement Pinel, la réduction d’impôt est répartie de la manière suivante :

  • 2 % de réduction par an pour une location de 6 ou 9 ans ;
  • idem pour une mise en location de 12 ans, hormis pour les 3 dernières années vous faisant économiser 1 % par an.

Le dispositif Pinel ne s’applique que pendant le temps de mise en location de votre appartement. 

Par exemple, cela signifie que si vous avez signé l’acte de vente de votre investissement Pinel pour une durée de 6 ans en 2019, la réduction a commencé à s’appliquer en 2020 puiscessera de s’appliquer en 2025. Passé cette période, vous restez gagnant puisque la mise en location de votre appartement vous a permis de percevoir des revenus locatifs amortissant le coût de votre bien !

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Quelles conditions respecter pour investir en Pinel ?

Qui a le droit à la loi Pinel ?

La loi Pinel est ouverte à tous les Français dont le foyer fiscal se trouve en France. Il y a toutefois une condition sine qua non pour investir : vous devez obligatoirement être propriétaire du bien mis en location. Un locataire ne peut donc pas sous-louer son logement en Pinel. 

Le logement que vous voulez investir en Pinel doit être neuf ou en construction, uniquement s’il est achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’investissement Dans ce dernier cas, on parle de vente en état futur d’achèvement, ou de VEFA

Qui peut louer un appartement en loi Pinel ?

Une fois l’acte de vente signé, il vous faut louer votre appartement à un locataire pour profiter de l’avantage fiscal. Mais attention, pas n’importe quel locataire ! Comme dit précédemment, il existe des plafonds de loyer spécifiques à la loi Pinel, mais également des plafonds de ressources. 

Pour être éligible à une location en Pinel, les revenus du potentiel locataire ne peuvent excéder le barème mis en place par le gouvernement. Voici les plafonds appliqués en 2020 :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 €110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €
Le saviez-vous ? Vous pouvez réaliser une simulation loi Pinel pour estimer les gains que vous rapporterait cet investissement locatif !

Loi Pinel et fiscalité : comment déclarer son investissement ?

Comment faire apparaître l’investissement Pinel sur votre déclaration de revenus ? C’est simple ! Dans un premier temps, vous devez remplir le formulaire n°2044 EB durant la première année de l’investissement, à savoir l’année pendant laquelle vous achetez le bien que vous mettrez en location, ou bien l’année de fin des travaux s’il s’agit d’un VEFA. 

Il vous faudra ensuite suivre les étapes :

  • indiquez sur le formulaire n°2044 le montant total de votre investissement. Pensez à déduire de cette somme les charges locatives ;
  • annotez votre résultat foncier sur le formulaire n°2042 ;
  • sur le formulaire n°2042 C, renseignez le montant de l’avantage fiscal qui vous est dû.

Pendant la première année, vous devez également indiquer sur votre déclaration le prix de revient de votre bien. Ce prix correspond à l’addition du prix d’achat, des frais de notaire et des autres charges supportées dans le cadre de l’investissement. Il permet de calculer le montant annuel de votre réduction d’impôt. À partir de la deuxième année d’investissement Pinel, vous n’avez qu’à reprendre le montant inscrit sur votre avis de l’année précédente.

Choisir la bonne ville pour un investissement Pinel

Quelles villes éligibles pour la loi Pinel ?

La loi Pinel 2021 n’est pas accessible sur tout le territoire français. Le pays se divise en deux catégories : les villes éligibles et les villes non-éligibles. Parmi les zones où investir en Pinel on retrouve :

  • la zone A bis composée de Paris et de sa petite couronne ;
  • la zone A correspondant à l’agglomération de Paris, l’agglomération genevoise et certaines communes et agglomérations aux loyers très élevés ;
  • la zone B1, qui regroupe des agglomérations aux prix des logements élevés, une partie de la grande couronne parisienne non comprise dans les deux zones précédentes et les départements d’outre-mer.

Les parties du territoire non éligibles sont les zones B2 et C. Elles ont été écartées du système en 2018 après un remaniement du zonage Pinel.

Parmi les zones éligibles à l’investissement Pinel, les villes phares sont Nantes, Lyon, Bordeaux, Paris, Rennes ou encore Toulouse. De plus en plus d’investisseurs choisissent également d’opter pour l’investissement Pinel en Île-de-France, en dehors de la capitale. Les villes qui montent sont entre autres Saint-Ouen, Clichy et Clamart.

Bon à savoir : l’investissement Pinel ne se limite pas à la métropole ! Il est également possible d’investir dans l’immobilier locatif en outre-mer.

Investissement Pinel : la liste des villes à éviter !

Comme pour tout placement immobilier, la situation géographique du bien concerné a son importance lorsque vous investissez en Pinel. C’est pourquoi il existe des villes dans lesquelles l’investissement locatif se trouve être plus risqué que dans d’autres. C’est le cas dans les villes dont l’offre est bien supérieure à la demande : il y a trop peu de potentiels locataires et un trop grand nombre de logements mis en location !

Parmi ces zones dans lesquelles il vaut mieux éviter la loi Pinel, on retrouve notamment Saint-Brieuc, Troyes, Chartres, Mulhouse, Boulogne-sur-mer, Dinan, Angoulême ainsi que Saint-Étienne.

Foire aux questions

🤷 Quand disparaitra le dispositif Pinel ?

2024 sera la dernière année pendant laquelle il sera possible pour les investisseurs de bénéficier de la loi Pinel.

🤝 Peut-on investir en Pinel dans un logement ancien ?

Oui, c’est possible ! On parle de loi Pinel ancien ou de loi Denormandie. Les réductions d’impôt appliquées sont les mêmes que dans le cadre d’un investissement en Pinel, en revanche les conditions diffèrent. 

En effet, la loi Denormandie s’adresse aux contribuables acquérant un bien dégradé dans lequel des travaux d’amélioration sont nécessaires ou encore un local transformé en lieu d’habitation. Le coût des travaux doit représenter 25 % a minima du montant de l’investissement.

🤷 Comment faire de la défiscalisation dans l'immobilier ?

Le secteur immobilier regorge de niches fiscale. Vous pouvez défiscaliser en vous tournant vers l’immobilier locatif, via la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard ou la location de meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Il est également possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en effectuant des travaux de rénovation dans votre logement grâce au dispositif MaPrimeRénov’. Avec cette prime, vous pouvez réaliser des travaux d’isolation ou de chauffage du logement avec un artisan reconnu garant pour l’environnement (RGE).

Enfin, employer du personnel à domicile pour assurer votre jardinage, votre ménage ou encore la garde d’enfants vous donne aussi droit à une défiscalisation.

🤷 Quel salaire minimum pour louer un appartement ?

Tout dépend du type de location que vous visez ! En effet, il est recommandé de percevoir des revenus 3 fois supérieurs au montant de votre loyer. Cela permet d’assurer que payer votre loyer mensuel ne vous mettra pas en difficulté financière. 

C’est pourquoi les propriétaires bailleurs exigent généralement de leurs potentiels locataires qu’ils respectent cette condition. Ainsi, si vous êtes intéressé par un appartement dont le loyer est de 800 €, il est préférable de gagner au moins 2 400 € par mois pour le louer.

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