Quelles démarches pour la déclaration Pinel ?

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Vous avez investi en Pinel et vous vous demandez comment déclarer votre investissement locatif ? La déclaration Pinel est très simple. Elle se découpe en plusieurs étapes, durant la première année notamment. Comment faire une déclaration Pinel ? Tacotax vous éclaire sur la marche à suivre.

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Déclaration Pinel : comment faire ?

Comment faire la déclaration d’un Pinel ? Au cours de la première année d’investissement, vous devez notifier l’administration fiscale de l’acquisition de votre bien, de sa mise en location et des caractéristiques du logement. Les années suivantes, vous n’aurez qu’à reprendre les données de cette première déclaration !

Loi Pinel et régimes d’imposition

Lorsque vous louez un logement en Pinel, ce dernier est obligatoirement vide. Il n’est en effet pas possible de proposer une location meublée avec la loi Pinel. Les revenus perçus dans le cadre d’une location vide sont appelés les revenus fonciers. Il existe deux régimes différents pour la déclaration de revenus fonciers Pinel :

  • le régime micro foncier, qui est celui auquel vous êtes soumis de manière automatique ;
  • le régime réel, que vous pouvez choisir de votre propre chef. Attention cependant, cette décision est irrévocable pendant 3 ans.

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € et si vous optez pour le régime micro foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur vos revenus, ce qui signifie que vous êtes imposé sur 70 % de vos revenus locatifs. Ainsi, si vous avez perçu 12 000 € de revenus locatifs grâce à la loi Pinel en 2020, le montant de vos recettes est éligible à cet abattement forfaitaire de 30 %, ce qui fait un total de 8 400 €.

Les charges supportées en tant que propriétaire-bailleur ne sont pas déduites dans ce cas. Il vous faut renseigner le montant brut (sans compter l’abattement) de vos revenus sur votre déclaration en ligne sur la plateforme impots.gouv.fr dans la rubrique « Revenus fonciers - Location non meublée ».

Le régime réel s’adresse aux investisseurs percevant plus de 15 000 € de revenus fonciers par an mais vous pouvez aussi choisir ce régime si vos revenus locatifs sont inférieurs à cette somme. Avec le régime réel, il n’y a pas d’abattement forfaitaire mis en place. Vous devez déterminer vous-même le revenu foncier net imposable en déduisant vos charges foncières du total des recettes perçues.

Comment remplir sa première déclaration Pinel ?

Comment se passe la déclaration Pinel la première année ? Lors de la première année de l’investissement en Pinel, à savoir l’année de l’achat du bien neuf ou encore l’année de la fin des travaux si vous avez acheté sur plan, vous devez remplir la déclaration 2044 EB qui permet de notifier l’administration des caractéristiques de votre bien et de la durée pendant laquelle vous comptez le mettre en location.

La prochaine étape lorsque vous déclarez un Pinel est de remplir le formulaire n°2044 en y indiquant le montant investi dans l’acquisition du bien ainsi que le montant des frais liés à la location. Annotez ensuite votre résultat foncier sur l'imprimé 2042 et le montant de votre réduction d’impôt Pinel sur le formulaire 2042 C. Cet avantage fiscal est calculé en fonction de votre prix de revient, qui correspond à la somme du prix d’achat de votre bien immobilier, des frais de notaire et des autres charges.

Quand remplir le formulaire 2044 EB ?

Le formulaire n°2044 EB n’est à remplir par l’investisseur que pendant l’année d’acquisition de son bien, à savoir lors de sa première demande de réduction d’impôt sur le revenu. Vous n’aurez donc à remplir ce document qu’une fois puisqu’il est inutile d’y renseigner les informations relatives à votre investissement durant les autres années pendant lesquelles vous bénéficiez de l’avantage fiscal !

Comment déclarer Pinel la deuxième année ? Après avoir rempli tous les documents nécessaires à la première déclaration, vous vous demandez comment remplir la déclaration d’impôt Pinel pour la deuxième année de votre investissement ? La procédure est plus simple ! Vous n’avez pas besoin de remplir le formulaire 2044 EB et vous n’avez qu’à reprendre le montant de l’avantage fiscal indiqué sur votre avis d’imposition précédent.

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Pourquoi faire une déclaration Pinel aux impôts ?

Déclarer son investissement et ses revenus

Tous les investissements réalisés pendant l’année se doivent d’apparaître lorsque vous déclarez vos revenus. En effet, vous devez déclarer vos charges mais également vos sources de revenus. Cela concerne notamment les salaires perçus durant l’année civile ainsi que les investissements immobiliers.

En tant qu’investissement locatif, la location de votre bien immobilier en Pinel vous permet de toucher régulièrement des revenus de la part de vos locataires. Vous devez donc indiquer le montant que la mise en location du logement vous fait percevoir dans la catégorie « Déclarer mes revenus » lorsque vous faites votre déclaration Pinel en ligne.

Bénéficier d’un avantage fiscal

Le montant de la réduction dont vous pouvez bénéficier grâce à la loi Pinel dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous mettez votre appartement en location : 
 
s’il est loué pendant 6 ans, vous avez droit à 12 % d’avantage fiscal ;
si la location en Pinel dure 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 % ;
pour une mise en location de 12 ans, l’avantage s’élève à 21 %.

Cependant, si vous voulez bénéficier de la réduction, vous devez impérativement faire apparaître sur votre déclaration de revenus ! Autrement, l’administration fiscale ne pourra pas être notifiée de votre placement immobilier et prendre en compte la réduction de votre impôt dans le calcul de l’impôt sur le revenu qu’il vous faudra payer.

Quand commence la réduction d’impôts Pinel ? Votre avantage fiscal est appliqué dès l’année suivant la signature de l’acte de vente du bien concerné. Par exemple, pour une déclaration d’investissement Pinel en 2020, c’est à partir de 2021 que vous avez droit à une réduction de votre impôt sur le revenu.

 

Foire aux questions

🤝 Comment investir en loi Pinel ?

Les contribuables qui sont propriétaires d’un bien immobilier neuf acheté sur plan ou après sa construction (au moins un an après l’achèvement des travaux) ont la possibilité d’opter pour un investissement en loi Pinel s’ils souhaitent investir tout en défiscalisant. L’état du bien est l’une des conditions sine qua non dans le cadre de la loi Pinel. 

S’il s’agit d’un logement ancien et dégradé, c’est la loi Denormandie qui s’applique. Vous devez également noter que depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles au dispositif Pinel.

Pour avoir droit à une réduction d’impôt avec Pinel, vous vous engagez à mettre en location votre bien immobilier durant une période définie dans l’accord signé au moment du placement. Vous pouvez louer pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans en appliquant des plafonds de loyer inférieurs à ceux pratiqués sur le reste du marché afin de favoriser les foyers aux revenus modestes.

🤝 Quelle ville choisir pour un investissement Pinel ?

Tout d’abord, sachez que le territoire se découpe en deux catégories : la zone éligible à la loi Pinel et la zone non-éligible. Parmi les territoires éligibles on retrouve :

  • la zone A bis, qui comprend Paris et sa petite couronne ;
  • la zone A, qui comprend l’agglomération de Paris, la partie française de l’agglomération genevoise, des communes au prix très élevés comme Lyon, Lille, Montpellier ou la Côte d’Azur ;
  • la zone B1, qui comprend la partie de la grande couronne parisienne qui n’est située ni en zone A bis ni en zone A ainsi que les communes dont les prix des logements et loyers sont élevés comme La Rochelle, Saint-Malo, Annecy et Bayonne.

Il y a ensuite les zones non-éligibles, qui sont les zones B2 et C. Vérifiez grâce à ce simulateur la zone dans laquelle se trouve votre appartement !

Ensuite, pour que votre investissement soit rentable, vous devez viser en priorité les villes dynamiques et attractives afin d’être certain d’attirer de potentiels locataires. Attention cependant à ne pas investir en Pinel dans une commune dans laquelle le nombre d’offres est trop important, car il sera plus difficile d’y trouver des locataires.

🤝 Quels frais peut-on déduire des revenus locatifs ?

Vous êtes propriétaire-bailleur et vous vous demandez quels sont les charges pouvant être déduites des revenus versés par vos locataires ? Les frais déductibles concernent notamment les sommes dépensées pour l’entretien et les réparations dans le bien loué, comme les travaux de réfection, de plomberie ou encore de peinture.

Il est également possible de déduire les impôts locaux de vos charges lorsque vous êtes propriétaire bailleur. Cela concerne la taxe foncière comme la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation. 

Les frais d’assurances et de gestion sont aussi déductibles des revenus locatifs. Ce sont les dépenses effectuées pour la mise en location et la gestion de la location, à savoir le coût des annonces ainsi que des contrats notamment. 

Enfin, les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour financer l’achat ou les rénovations de votre bien immobilier sont eux aussi déductibles de vos revenus locatifs.

🤝 Qu’est-ce que la réforme de la loi Pinel ?

La fin du dispositif Pinel, qui était prévue pour 2021, a finalement été fixée au 31 décembre 2024. Quelques changements quant au taux de réduction fiscale dont bénéficiera l’acheter en Pinel vont être opérés dès 2023 :

  • 10,5 % de réduction pour une location de 6 ans ;
  • 15 % de réduction pour une location de 9 ans ;
  • 17,5 % de réduction pour une location de 12 ans.

En 2024, dernière année de la loi Pinel, ces taux vont encore baisser : ils passeront à 9 %, 12 % et 14 %

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