1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Simulation loi Pinel : exemples de cas concrets

Simulation loi Pinel : exemples de cas concrets

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Sommaire de l'article

La mécanique du dispositif de défiscalisation Pinel fonctionne ainsi : contre l'engagement de l'investisseur de mettre en location un bien neuf (construit ou acquis), il bénéficie d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix d'achat du bien, plafonné à 300 000 €. La durée de location est de 6 ans minimum, 12 ans maximum. Vous souhaitez investir dans un placement locatif grâce au dispositif Pinel ? Voici quelques exemples de simulations de loi Pinel 2020. 

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Pourquoi effectuer une simulation Pinel ?

Tacotax a mis au point un simulateur Pinel complet, anonyme et fiable. Cet outil vous permet :

  1. de vérifier si votre commune est éligible au dispositif ;
  2. de calculer le loyer plafond auquel vous pourrez louer votre logement ;
  3. de connaître le plafond de revenus maximal de vos futurs locataires ;
  4. de connaître le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier.

Pour réaliser la simulation, l'algorithme se base sur des données géographiques et temporels, sur les caractéristiques du bien et celles de l'investisseur. Les acteurs de la loi Pinel encouragent les simulations en ligne afin que les investisseurs potentiels prennent conscience de l'ampleur de leur projet, en terme financiers mais également sur la durée. 

Exemple de calcul avec la loi Pinel : cas concrets

Parce que rien ne vaut des exemples concrets, voici quelques simulations de défiscalisations avec la loi Pinel

En métropole

Vincent et Raphaëlle, heureux investisseurs Pinel

Vincent (32 ans) et Raphaëlle (35) sont mariés. Ils payent en tout 5 000€ d'impôt sur le revenu. Il décide d'investir en zone B1, où les loyers sont modérés et les logements plus accessibles. Leur choix se porte sur Nantes, en Loire-Atlantique, dans un T2 de 50m² d'une valeur de 140 700 €. Ils déposent alors plusieurs dossiers de demandes de prêt auprès de banques et choisissent le taux le plus intéressant. Une fois leur demande accepté, ils consultent un conseiller en gestion de patrimoine qui leur soumet les trois possibilités de réduction. 

  1. 12% sur 6 ans soit une réduction d'impôt de 16 884€
  2. 18% sur 9 ans soit une réduction d'impôt de 25 326€
  3. 21% sur 12 ans soit une réduction d'impôt de 29 547€

Parce qu'ils veulent tirer le maximum de leur opération Pinel, ils choisissent la durée de location maximale de 12 ans, soit 21% de réduction fiscale. Ce qui leur fait une réduction fiscale de 29 547 € sur 12 ans soit 2 462,25 € par an.

Procédons maintenant au calcul de la réduction d'impôt Pinel. Eux qui avant payaient 5 000 € d'impôt sur le revenu n'en paieront plus que : 

5000 - 2462,25 = 2537,75€

Comme ils investissement dans le neuf, ils bénéficient d'une réduction des frais de notaire. Généralement fixés à 7% du prix total de la vente, ils descendent à environ 2 ou 3% maximum avec un Pinel. Là où le couple aura dû compter environ 9 848 € de frais de notaire avec une acquisition "classique", ils n'en paieront que 4 221 € avec le dispositif Pinel

Passons à la simulation du montant du loyer avec la loi Pinel pour notre couple. En zone B1, celui-ci est plafonné à 10,44€ / m². Le bien loué ayant une surface de 50 m², nous avons donc :

50 m² x 10,44€/m² =  522 € par mois à ne pas dépasser.

Attention, cela n'est que la première étape. Avec la loi Pinel, l’administration fiscale applique en plus un coefficient multiplicateur au prix du loyer, en tenant compte du calcul effectué précédemment. Le coefficient se calcule ainsi :

0.7 + 19 / Surface

Dans le cas de notre couple, cela donne : 

(10,44€/m² x 50m²) x (0,7 + (19/50)) = 563.7 €

Ils devront donc louer leur T2 5 63.7 € par mois pendant 12 ans.

Lire aussiLoi Pinel : les changements 2018

En Outre-Mer

Finie la grisaille parisienne pour Arnaud avec le Pinel outre-mer

Arnaud (34 ans), contribuable payant chaque année 6000€ d'impôt sur le revenu, constate que les taux de défiscalisation sont plus intéressants en Outre-Mer (23%, 29% et 32% pour une durée de location, et décide d'investir à la Réunion, soit la zone B1. Après de longues recherches, il finit par s'arrêter sur un charmant 45 m², avec vue sur mer, d'une valeur de 190 750 €. Au vu des taux proposés en Outre-Mer, sa réduction fiscale se monte à :

  1. 43 892 € pour 6 ans de location (23%)
  2. 55 317 € sur 9 ans de location (29)
  3. 61 040 €  sur 12 ans location (32%)

Comme Vincent et Raphaëlle, les investisseurs nantais, Arnaud veut rentabiliser son investissement Pinel au maximum et opte pour la durée la plus longue. Ce qui lui fait une réduction d'impôt de 61 040 sur 12 ans (32%), soit 5 087 € par an. L’impôt sur le revenu d'Arnaud tombera à :

6 000 - 5 087 = 913€

En contrepartie, Arnaud devra louer son bien :

(10,15 €/m² x 45 m²) x (0,7 + (19/45)) = 512

...512 € /mois pendant 12 ans. 

En Société Civile de Placement (SCI)

Investir en Pinel en famille, c'est possible !

Romain, Johan, Paul et Louise sont frères et sœurs. Romain et Paul sont salariés, Louise et Johan sont au régime des micro-entrepreneurs. Suite au décès de leur parents, ils ont décidé de se constituer en Société Civile de Placement (SCI) pour administrer la gestion de la maison familiale. Chacun des membres de la fratrie détient 25% du capital social de la société. Tous les quatre, ils tombent d'accord pour investir dans un T4 neuf de 75 m² à 300 000 € (le montant maximum) à Nogent-sur-Marne (94 130) en zone A bis et à le louer pendant 4 ans. 

►Lire aussi Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ?

Parce qu'ils ont choisi le montant maximum pour l'investissement, la SCI peut prétendre au maximal de la réduction : 63 000 €. Dans le cadre d'une SCI, la réduction d’impôt est répartie à proportion des parts sociales de Romain, Johan, Paul et Louise : ils peuvent chacun déduire 25 % de 63 000 €, soit 15 750€ chacun. En Pinel, la défiscalisation s’étale dans le temps à hauteur de 2 % par année de location pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant les trois années restantes.

La déduction est échelonnée sur douze ans, à raison de 1500€ par an et par associé pendant neuf ans et 725 € par an et par associé pendant les trois dernières années.

Passons au calcul des loyers. Le logement a une surface de 75 m², pour un prix au m² Pinel de 17,43 € en zone A bis. On a donc :

(17,43 €/m² x 75m²) x (0,7 + (19/75))

(1272) x (0,7 + (0,25))

1272 x 0,95 = 1246,24.

►Lire aussi : Les conditions pour défiscaliser en Pinel 

Simulation loi Pinel : l'effort d'épargne

La loi Pinel pour protéger sa famille

Plutôt que de miser sur leurs économies, on conseille aux investisseurs en Pinel de contracter un prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire afin de financer l'achat de leur bien. L'effort d’épargne mensuel correspond au remboursement du prêt immobilier. 

Valentine et Georges sont pacsés, avec deux enfants. Ils décident d'investir en Pinel pour léguer ensuite le bien à leurs enfants et achètent un T2 de 65 m² dans le centre-ville bordelais (zone B1) pour un total de 250 000 €. Ils le louent :

(10,44 €/m² x 65m²) x (0,7 + (19/65)) = 673,3 €

...673,3 € par mois. Pour financer leur investissement, le couple a contracté un prêt de 250 000 € sur 20 ans. Pour rappel, en Pinel, la défiscalisation s’étale dans le temps à hauteur de 2 % par année de location pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant les trois années restantes. Quel sera leur effort d'épargne en Pinel ?

Pour calculer le montant de l'effort d'épargne, on prend la mensualité de prêt à laquelle on déduit les loyers perçus et la réduction d'impôt, avant d'ajouter les diverses charges.

►Lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche

Foire aux questions

Quelles sont les charges déductibles de la loi Pinel ?

La loi Pinel 2018 inclut un certain nombre de charges déductibles des revenus fonciers qui doivent déclarer les bailleurs, qui représentent environ entre 2% et 5% du montant total de l'investissement. Parmi ces charges, on trouve :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de garantie de votre prêt ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels ;
  • les primes d’assurance ;
  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant).

Peut-on faire une simulation de loi Pinel sur excel ?

Vous pouvez très bien rentrer des formules dans excel pour générer votre propre simulateur Pinel, mais pour gagner du temps, nous vous recommandons le simulateur Tacotax.

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