Quand on souhaite investir dans l’immobilier, il est possible de le faire directement ou de passer par une société en achetant des parts. Ces entreprises sont des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elles ont pour but de garantir une sécurité financière en ayant une épargne diversifiée tout en ne garantissant pas les revenus. Investir via une SCPI couplée au dispositif Pinel présente des avantages. Quels sont les avantages à investir dans une SCPI ? Pourquoi privilégier une SCPI avec la loi Pinel ? Quelles sont les conditions ? Cet article va vous éclairer sur les biens en SCPI éligibles à la loi Pinel.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition d’une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier peut permettre à n’importe quel contribuable, domicilié en France, d’investir dans plusieurs biens immobiliers en même temps. En effet, vous achetez des parts dans la société qui vous donne droit à des rétributions en fonction des loyers perçus par elle. Elles possèdent un capital social d’au moins 760 000 € et ne peuvent pas promouvoir ni marchander des biens immobiliers.

Il existe plusieurs avantages à passer par une SCPI :

  • la gestion des biens est assurée par la société : la recherche des biens immobiliers (bureaux, immeubles, appartements, etc.)
  • l’investissement est sécurisé : le fait d’avoir différents types de bien vous permet d’assurer vos arrières en cas de problème ou de vacance locative.

Mais voilà, ces avantages ne vont pas sans quelques inconvénients. Vous n’êtes pas assuré(e) des revenus que vous allez percevoir au fil du temps ni de retrouver entièrement votre investissement. Vous investissez dans des parts, qui sont de l’épargne, et en fonction des prix du loyer et des ventes effectuées, vous touchez des revenus, mais rien n’assure une rétribution à la hauteur de votre investissement.

Bon à savoir : les SCPI sont pas cotées en bourse. Elles sont régies par l’autorité des marchés financiers (AMF) et ne doivent investir que dans la pierre commerciale : immeubles construits ou en cours de construction à usage locatif, des parts de sociétés identiques à l’objet social de la SCPI, des parts dans une autre SCPI de droit étranger ou encore dans des contrats financiers de taux de change.

Les différents types de SCPI

Elles peuvent être à capital variable ou fixe. Une SCPI à capital variable sous-entend que lorsque vous investissez dans des parts, vous ne pouvez les augmenter qu'en cas d'arrivée de nouveaux épargnants. Une SCPI à capital variable, vous permet d’obtenir des parts de manière assez libre avec la fluctuation de l’épargne. Ce sont des fonds qui peuvent être soit “fermés”, soit “ouverts”.

Il existe 3 catégories de SCPI :

  1. SCPI de rendement : elles ont pour objectif d’apporter un revenu supplémentaire. Cela peut être soit un type de bien en particulier ou diversifié. Elles seront surtout dans les secteurs de l’hôtellerie ou de l’immobilier d’entreprise.
  2. SCPI de valorisation : le but principal est d’obtenir des plus-values et non un revenu. Elles sont à destination d’investisseurs qui ne souhaitent pas avoir de dividendes, mais qui sont fortement fiscalisés.
  3. SCPI de défiscalisation : c’est le cas des SCPI loi Pinel. Ce sont des biens dans l’immobilier neuf ou réhabilité qui profitent des différents dispositifs de défiscalisation : Pinel, Malraux, Scellier, Duflot, etc.

La loi Pinel et les SCPI

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

scpi pinel
Les SCPI Pinel : un rendement optimisé

La loi Pinel date du 18 juin 2014 et stipule que l’investissement dans de l’immobilier locatif à partir du 1er septembre 2014, peut être défiscalisé selon certaines conditions :

  • être un contribuable domicilié en France ;
  • investir dans un ou plusieurs biens à destination de la location dans une zone de tensions locatives : zone où la demande locative est plus forte que l’offre proposée ;
  • respecter le plafonnement des loyers ;
  • respecter le plafonnement des ressources des locataires.
Le saviez-vous ? Le dispositif Pinel devait s’achever au 31 décembre 2017, mais a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.

Voici les plafonds de loyers pour les SCPI éligibles au dispositif Pinel 2019 :

Composition du foyer Zone A bis (Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) Zone A (agglomérations d’Ile-de-France, côtes d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le Genevois français) Zone B1 (agglomérations de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines communes considérées comme chères) Zone B2 ( communes de + de 50 000 habitants) et C (reste du territoire)
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Foyer avec un enfant 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Foyer avec 2 enfants   89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Foyer avec 3 enfants    106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Foyer avec 4 enfants 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge en plus + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

Voici les plafonds de ressources des locataires 2019 et 2019 :

Zone Pinel Plafonds de loyers (par m²)
2019 2018
Zone A bis 17,17 € 16,96 €
Zone A 12,75 € 12,59 €
Zone B1 10,28 € 10,15 €
Zone B2 8,93 € 8,82 €

La zone C a été supprimée depuis le 1er janvier 2018. La zone B2 est disparaîtra en 2019.

À cela, il faut y ajouter un coefficient multiplicateur de 1,2 pour les logements de moins de 38 m² et de 0,7 + 19/surface utile.

Les avantages d’avoir des parts en SCPI avec la loi Pinel

Il faut savoir qu’il existe plusieurs avantages à investir dans des parts d’une SCPI avec le dispositif Pinel. En effet, vous avez les mêmes taux de défiscalisation qu’un particulier qui investit directement dans un bien :

  • 12 % pour une location de 6 ans, plafonné à 36 000 €, ce qui équivaut à 6 000 €/an ;
  • 18 % pour une location de 9 ans, plafonné à 54 000 €, équivalant à 6 000 €/an ;
  • 21 % en cas d’une prolongation jusqu’à 12 ans, plafonné à 63 000 €, ce qui équivaut à 6 000 €/an pendant 9 ans puis 3 000 €/an.

Il faut juste choisir une SCPI qui a de l’immobilier locatif dans des zones de tensions locatives avec un plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Étant donné que vous pouvez bénéficier de la défiscalisation dès l’achat de vos parts dans la SCPI (même si les biens ne sont pas finis d’être construits ou ne sont pas encore loués), vous vous engagez sur toute la durée de la location. Vous avez un investissement limité à 300 000 €/an, au-dessus de cette somme, vous ne serez pas défiscalisé.

Voici quelques avantages à passer par une SCPI avec la loi Pinel :

  • en optant pour une SCPI de rendement, vous pouvez espérer jusqu’à 3 % de rentabilité de votre investissement par an ;
  • la défiscalisation est immédiate, dès la première année : il n’y a pas besoin d’attendre la location du bien ou la fin de construction ;
  • à partir de 2 000 €/an d’impôts sur le revenu à payer, c’est une opération rentable.
Le saviez-vous ? Depuis 2018, le calcul de votre avantage fiscal est fait sur la totalité de votre investissement dans la SCPI alors qu’auparavant, c’était sur 95 % de la somme investie.

Foire aux questions

Combien existe-t-il de SCPI en France ?

Il en existe actuellement 181. Parmi celles-ci, il y en a certaines en SCPI loi Pinel :

  • SCPI Pinel Amundi (secteur logement) du Crédit Agricole : La SCPI de la banque s’appelle Edissimo et est gérée par Amundi. Elle est éligible au dispositif Pinel ;
  • SCPI Crédit Mutuel : elle est à capital variable et spécialisée dans la location de bureaux, donc pas éligible au dispositif Pinel.
  • SCPI Pinel Caisse d’Épargne : elle s’appelle Ciloger Habitat 5, spécialisée dans l’immobilier d’habitation neuf. Elle est éligible au dispositif Pinel.

Toutes les banques ne proposent pas forcément de SCPI. Par exemple, Boursorama n’a pas de SCPI loi Pinel, comme le Crédit Mutuel. Ce sont que des exemples, pour en savoir plus, vous pouvez toujours vous rendre sur le site de l’AMF pour avoir la liste exhaustive des SCPI et plus précisément des SCPI éligibles au dispositif Pinel.

Comment savoir quelle SCPI choisir ?

Si vous voulez vous faire un avis sur les SCPI, il est important de vous renseigner auprès de l’AMF. Il existe également des forums vous permettant d’échanger sur le sujet. Il existe des avantages et des inconvénients à opter pour un investissement dans une SCPI, à vous de vous faire votre propre avis.

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