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SCI/SCPI en loi Pinel : quels sont vos avantages ?

Parfois, il est plus facile de se regrouper pour investir dans l'immobilier ! C'est justement l'objectif des Société Civile Immobilière (SCI) et Société Civile en Placement Immobilier (SCPI). Les SCI sont généralement créées en famille ou entre amis tandis que les SCPI vous permettent de placer votre argent dans un groupe d'investisseurs dans l'immobilier. L'avantage est que ces deux types de sociétés peuvent vous faire bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier ! TacoTax vous explique comment ça fonctionne en utilisant le dispositif Pinel en exemple.

 

Que sont les SCI et SCPI ?

La Société Civile Immobilière

société civile immobilière
Investir dans la pierre, une valeur sûre

La Société Civile Immobilière est un contrat de société dans lequel s'engagent au minimum deux personnes qui mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de se constituer un patrimoine immobilier. Bien qu'il s'agisse majoritairement de logements, la SCPI peut être constituée de bureaux, commerces, etc. Le but de la SCI est de permettre à chaque associé de percevoir les bénéfices des biens immobiliers ainsi que d'en partager les frais. La SCI appartenant au registre des sociétés, certaines conditions doivent être réunies : 

• au moins deux personnes à l’origine de sa création

• aucune condition de nationalité n’est exigée pour les associés

• la durée de vie de la société ne doit pas excéder 99 ans

• les associés doivent être des membres de la même famille

• aucun capital social minimum

• rédiger des statuts constitutifs écrits

• remplir certaines formalités à sa création : enregistrement des statuts, publication d’une annonce légale dit aussi acte de constitution, formalités au Centre de Formalités des Entreprises

Dans le cas d'une SCI familiale, les membres de la famille désigne un ou des gérant(s) chargé(s) d'administrer le logement au quotidien. Une manière d'éviter les tensions familiales... C’est pourquoi, ce type de société est souvent utilisé en cas d’héritage d’un bien entre les différents enfants par exemple.

La Société Civile en Placement Immobilier

Une Société Civile en Placement immobilier est une société de gestion immobilière qui sélectionne les biens dans lequel vous pouvez investir. A la différence de la SCI, la SCPI ne vous permet pas de choisir le bien dans lequel vous investissez. Cependant, cela vous évite également la gestion du bien et vous n'en retenez que les bénéfices. Un contribuable qui achète des parts de SCPI devient actionnaire au travers de la détention d'une partie du capital. Il recevra donc une rémunération, des dividendes, versées sous la forme de coupons trimestriels. 

L'avantage de ces sociétés civiles est que vous pouvez y investir avec un dispositif de défiscalisation. Cela signifie que vous pourrez profiter des avantages fiscaux de ces dispositifs tout en recevant les bénéfices particuliers de la SCI.

►Lire aussi : Pourquoi investir dans la loi Pinel ?

SCI immobilière en loi Pinel

investir dans une sci immobilière
Investir à plusieurs, une solution efficace 

Lorsque vous investissez dans une SCI avec la loi Pinel, vous bénéficiez d'un avantage identique à l'investissement avec la loi Pinel classique. Vous pourrez ainsi réduire votre impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% pour une location de 6, 9 ou 12 ans. Vous devez cependant respecter les mêmes conditions que la loi Pinel classique pour bénéficier de ces avantages. Votre logement doit donc être loué nu, doit se trouver dans une zone spécifique et vous devez respecter les plafonds de loyer demandés ainsi que des ressources de vos locataires.

Dans le cas d'une SCI (familiale ou non), l'investissement Pinel sera possible à condition que la SCI devienne assujettie à l'impôt sur le revenu concernent les bénéfices. Elle devra donc renoncer au paiement de l'impôt sur les sociétés. Les investisseurs sont également tenus de respecter les règles d'acquisition, au même titre que pour un achat direct  :

• Deux biens immobiliers maximum par an ;

• Un investissement plafonné à 300 000€ par an ;

• Un prix du m2 plafonné à 5500€ ;

La législation fiscale relative aux investissements Pinel via une SCI est disponible dans le Bilan Officiel des Finances Publiques Impôts (BOFIP).

En ce qui concerne la location, la SCI devra se soumettre aux règles de plafonnement en vigueur pour les loyers et les ressources des locataires. La répartition de la déduction fiscale sera proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé, en fonction de la répartition du capital de la SCI. Les associés s'engagent ensuite à conserver leur part pendant toute la durée de la location (6, 9 ou 12 ans).

NB : Le logement peut aussi être acheté en indivision, dans ce cas la réduction d'impôt sera proportionnelle à ses droits dans l'indivision.

Les SCPI avec la loi Pinel

investir en pinel via une scpi
Investir en Pinel : bien choisir le quartier

L'investissement dans une SCPI avec la loi Pinel vous permet d'obtenir les mêmes réductions d'impôt sur votre revenu que la loi Pinel pour un particulier. Vous pourrez ainsi profiter d'un avantage fiscal de 12%, 18% ou 21% sur une location d'une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les conditions d'accès à l'investissement dans une SCPI avec la loi Pinel sont les mêmes que pour un investissement particulier dans le dispositif Pinel.

►Lire aussi : Quelles sont les conditions principales pour défiscaliser avec la loi Pinel ?

Le principe de l'investissement Pinel via une SCPI est similaire à celui effectué via une SCI : deux biens immobiliers par an maximum, un investissement plafonné à 300 000€ par an, des constructions neuves ou en état d'achèvement, etc. Même chose pour les règles en vigueur concernant la location, le plafonnement des loyers et les ressources des locataires. 

Dans une SCPI, le montant de la réduction d'impôt est accordé sur les montants investis. Ainsi, l'investissement est proportionnel à la réduction d'impôt attendue. De la même manière qu'avec une SCI, les associés s'engagent à conserver l'intégralité de leurs titres pendant toute la durée de la location.

SCPI, SCI, quelles différences pour l'investisseur ?

La SCPI se démarque de la SCI  dans le sens où vous ne possédez pas le bien immobilier. Il s'agit avant tout d'un placement financier en vue de recevoir un avantage fiscal ainsi que de recevoir des loyers. Il s'agit donc d'un placement qui concerne avant tout les personnes ne souhaitant pas s'investir dans la gestion de biens immobiliers.

SCPI, SCI et Pinel : quelle zone choisir ?

La loi Pinel prévoit des zones déterminant l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Elles sont divisées en catégories :

• Zone A Bis : Paris et sa périphérie

• Zone A : Reste de la banlieue parisienne

• Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, les DOM, certaines villes du littoral et de la Corse

• Zone B2 : Communes accueillant entre 50 000 et 250 000 habitants

• Zone C : Le reste du territoire

Les nouvelles réformes du gouvernement 2018 sur la loi Pinel visent à recentrer le dispositif dans les "zones tendues", où la demande locative excède l'offre de beaucoup. C'est pour cette raison que les zones B2 et C ont été supprimées. Les investisseurs en Pinel ont tout intérêt à choisir en ces zones tendues en priorité. En effet, une fois achevés, les logements Pinel doivent être mis en location sous 12 mois. Passé ce délai, et sans locataires potentiels, le propriétaire perd sa réduction fiscale Pinel.

Lire aussi : Loi Pinel : les changements prévus en 2018

Foire aux questions

Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?

La gestion du bien par un gérant dédié est un avantage considérable pour les associés et un gain de temps précieux. Le gérant étant décisionnaire dans la gestion du bien, cela permet d'éviter les contentieux entre les membres d'une même famille, qui délèguent les tâches délicates à une personne externe au cercle familial. Autre avantage non négligeable : en cas de succession, l'entièreté du patrimoine est sauvegardée.

Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?

La gestion d'une SCI familiale exige une comptabilité rigoureuse et tenue à jour. Les calculs doivent être justes et régulièrement vérifiés. Si vous n'avez pas l'habitude des chiffres, mieux vaut confier la gestion de la SCI à quelqu'un d'autre. Autre inconvénient : la SCI étant une société civile, toute activité commerciale réalisée par le biais de cette société est interdit. Il est interdit de louer un logement meublé par exemple, ou d'effectuer des achats pour revente. Bien que courants, ces actes sont de nature commerciale et donc illégaux au sein d'une SCI.

Peut-on investir en Pinel dans un bien démembré avec une SCI ?

Pratique peu connue, le démembrement de propriété permet au propriétaire de continuer d'habiter ou de louer un logement (on parle alors de conserver l'usufruit d'un bien) tout en cédant la nue propriété à ses héritiers. Autrement dit, les héritiers détiennent le droit de vendre ou détruire le logement. On parle alors de démembrement de propriété, car sa gestion et son administration sont divisées. Le démembrement d'un bien avec la loi Pinel est impossible aussi bien que pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt avec la loi Pinel ne peut pas s'appliquer aux biens dont le droit de propriété a été démembré : cela reviendrait en effet à bénéficier d’un cumul d’avantages fiscaux

Pour aller plus loin :

La loi Mézard, héritière de la loi Pinel

Quelles sont les arnaques à éviter avec la loi Pinel ?

Simulation Pinel : exemples de cas concrets

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