La taxe foncière est un impôt que doivent payer chaque année les propriétaires de biens immobiliers imposables. Elle concerne donc les logements, mais aussi les dépendances : parkings, terrains à usage industriel ou commercial... qu'ils soient à usage privé ou mis en location, notamment au titre d'un bail commercial ou professionnel. Du moins en principe, car certaines situations permettent aux bailleurs d'être exonérés de taxe foncière. C'est le cas pour ceux qui investissent dans un logement neuf avec la loi Pinel. 

 

Taxe foncière : définition et fonctionnement

taxe foncière
Les bateaux aussi sont redevables de la taxe foncière

Les taxes foncières font partie des impôts locaux destinés à alimenter le budget des communes, des communautés de communes et des départements. Cet impôt foncier est dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers imposables (logements, parkings, terrains à usage industriel ou commercial…). Sont également soumis à cet impôt les bateaux, les terrains (cultivés ou non) à usage commercial ou industriel,, les voies de communication, les ouvrages d'art, les sols des bâtiments de toutes natures constituant une dépendance des bâtiments. 

Bon à savoir : la taxe foncière ne peut pas représenter plus de 50% de vos revenus. Si vos ressources ne dépassent pas un certain seuil, elle peut être plafonnée afin de ne pas dépasser la moitié de vos revenus. Attention, ce plafonnement concerne uniquement les résidences principales.

En 2018, ce plafonnement est accordé aux foyers fiscaux dont le revenu 2017 ne dépasse pas 25.432 € pour la première part, majoré de 5.942 € pour la première demi-part supplémentaire et de 4.677 € à compter de la deuxième demi-part supplémentaire.

Loi Pinel : une exonération de taxe foncière de 2 à 7 ans

exonération taxe foncière
Loi Pinel : une "tax-free zone" foncière 

Les investisseurs Pinel qui acquièrent un bien immobilier en vue de le louer à titre de résidence principale deviennent des propriétaires fonciers. En tant que tels, ils sont redevables de ce qu'on nomme la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB). Néanmoins, à titre de logement neuf, ce type de bien ouvre droit à une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement du bien immobilier. Il s'agit là d'un des nombreux avantages du dispositif Pinel, instaurés par le gouvernement afin d'encourager l'investissement locatif dans le neuf. 

Lire aussi : Le guide pratique pour investir en loi Pinel

Mais ce n'est pas tout. Avec le Pinel, les biens immobiliers neufs doivent répondre aux critères de performance énergétique exigés par le label Bâtiment Basse Consommation Énergétique, dit « BBC ». Or, les logements économes en énergie achevés à compter du 1er janvier 2009, peuvent, selon les collectivités locales, obtenir une exonération temporaire de taxe foncière d'au moins 5 ans.

Vous pouvez donc "cumuler" les exonérations de taxe foncière : celle pour les logements BBC à celle pour les logements neufs à compter de la 3ème année suivant l’achèvement du logement. Ce qui au total représente 7 ans d'exonération de taxe foncière.

Cependant, gardez bien à l'esprit que l'exonération de la partie de la taxe foncière revenant de la commune nécessite son aval. D'autre part, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui entre dans l'assiette du calcul de la taxe foncière, ne peut être exonérée. Elle fait cependant partie des charges récupérables auprès de votre locataire.

Loi Pinel et taxe foncière : le bail commercial 

Dans le cadre d’un bail d’habitation, c'est au propriétaire de payer la taxe foncière. Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, la taxe foncière est parfois mise à la charge du locataire. Avant l'adoption de la loi Pinel, la liberté contractuelle des baux commerciaux laissait le choix aux parties de définir la répartition des charges. Le bailleur pouvait, grâce à une clause express incluse dans le bail, demander le paiement de cette taxe à son locataire. Sans cette clause, il était redevable de la taxe foncière. Lors de l'entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, de nombreux propriétaires bailleurs ont craint l'abrogation de cette possibilité. Mais le décret du 3 novembre 2014 a maintenu la situation antérieure en offrant la possibilité au propriétaire d’imputer le paiement des taxes foncières et additionnelles au locataire.

Comment faire une demande d’exonération de taxe foncière ?

demande d'exonération taxe foncière
Investisseurs Pinel, demandez à ne pas payer la taxe foncière !

Vous devez envoyer une demande par écrit au centre des impôts fonciers de la commune où est situé votre bien Pinel. Vous trouverez un formulaire de demande d'exonération de taxe foncière pour logement neuf :

  • le logement est une maison : remplissez le formulaire H1 Pinel
  • le logement est un appartement : remplissez le formulaire H2 Pinel

Transmettez ensuite le formulaire au centre des impôts foncier, dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de votre bien. 

Important : le centre des impôts fonciers n'est nullement tenu de vous accorder une exonération de taxe foncière. Dans la plupart des cas, elle est accordée de façon partielle. En effet, la taxe foncière est un impôt divisé : une part pour l’état et une part pour la commune. Si l'état est généralement enclin à accorder l'exonération pour sa part, c'est beaucoup moins le cas pour les communes, dans la mesure ou les dotations aux collectivités sont chaque année plus faibles. Si vous envisagez d'investir en Pinel dans une commune, renseignez-vous sur sa politique d’exonération de taxe foncière avant.

Quels sont les bâtiments et propriétés qui ne payent pas de taxe foncière ?

Certaines structures et situations ouvrent droit à une exonération permanente de taxe foncière. C'est le cas pour :

  • les propriétés bâties appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion, à condition :
  • - de servir à un service public ou d’utilité générale ;
  • - et de ne pas générer de revenus.
  • les bâtiments ruraux affectés de manière permanente et exclusive à un usage agricole. On entend par là les bâtiments destinés aux exploitations rurales, aux sociétés coopératives agricoles ou à tout autre groupement agricole.
  • certaines conditions relatives aux occupants des logements peuvent les dispenser de taxe foncière. Cela s'applique :
  • les personnes titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
  • les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du Code Général des Impôts ;
  • les personnes titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du Code Général des Impôts.

Foire aux questions

Quelles sont les charges déductibles de la loi Pinel ?

Les propriétaires bailleurs qui possèdent un ou plusieurs biens immobiliers peuvent déduire fiscalement de leur déclaration d'impôts certaines charges grâce à la loi Pinel. La déduction des intérêts d'emprunt, des frais de garantie du prêt et d'entretien du logement, des primes d'assurances et des frais salariaux du gardien / concierge (le cas échéant) est comprise dans le dispositif Pinel.

Les cuisines équipées sont-elles déductibles des revenus fonciers ?

Avec la loi Pinel, la déduction des frais d'installation de cuisine équipée est possible dès lors que les frais incombent au propriétaire et si le logement n'en avait pas. En effet, les dépenses d'aménagement et d'installation d'une cuisine équipée entrent dans la catégorie des travaux d'améliorations et sont déductibles des revenus fonciers si le logement concerné en était dépourvu.

Quels sont les frais annexes avec la loi Pinel ?

Les frais annexes sont compris dans le prix de revient d'un logement. Ils incluent la taxe sur la publicité foncière et la TVA. Dans certains cas, on compte également les droits d’enregistrement et la commission versée aux intermédiaires.

Peut-on réduire les frais de notaire avec la loi Pinel ?

Nouveauté par rapport à 2017 : les frais des intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, agents immobilier, notaires, promoteurs) sont plafonnés pour les investissements Pinel. Dans une transaction immobilière, les frais de notaire représentent en moyenne 8% du prix de vente. Mais les acquéreurs qui investissent dans l'immobilier neuf, notamment dans le cadre d'un Pinel, peuvent bénéficier d'une réduction des frais de notaire. En effet, dans le cas d'une vente dans le neuf, les frais de notaire couvrent uniquement la rémunération du notaire ainsi que la taxe de publicité foncière, ce qui ramène l'imposition à 2 ou 3% maximum. 

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