Faut-il investir en loi pinel ou en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour s'assurer le meilleur placement ? Le cumul des défiscalisations Pinel et LMNP est-il permis par la loi ? Deuxième placement préféré des Français après l'assurance-vie, l'investissement locatif est l'un des plus fiables du marché, qui séduit notamment par le catalogue de possibilités qu'il offre : neuf, ancien, construction, revente, location, choix de la zone, de la durée de location sans compter des taux d'emprunt historiquement bas et de nombreux avantages fiscaux. Deux d'entre eux sortent du lot : le dispositif Pinel et la location en meublée non professionnel (LMNP). Lequel des deux choisir ? Petite comparaison avec TacoTax.

 

Pinel ou location meublée ? Le bon choix pour investir

De base, les dispositifs Pinel et LMNP ont le même objectif : permettre aux contribuables de réaliser de belles économies grâce à la déduction fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier. Nous allons d'abord passer en revue les avantages du Pinel, puis du LMNP.

La loi Pinel

pinel construire dans le neuf
Logement neuf ? Prenez le réflexe Pinel !

Créé en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l'égalité des territoires, le dispositif Pinel permet aux contribuables souhaitant investir dans l'immobilier neuf de louer le logement sur une période donnée en contrepartie d'une réduction fiscale. Ouvert à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France, le dispositif Pinel vise à encourager la construction et l'investissement dans le neuf, notamment dans les zones dites "tendues". 

La plupart des promoteurs immobiliers qui proposent des programmes Pinel se concentrent sur le neuf. 

Le saviez-vous ? La reconduction du dispositif en 2017 a supprimé les zones B2 et C. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles à la défiscalisation Pinel.

Lire aussi : Pourquoi investir en Pinel ?

Les acquéreurs peuvent acheter un bien neuf ou en VEFA, mais également le faire construire par un promoteur. Pour être éligible au Pinel, le bien doit être livré dans les 30 mois qui suivent la signature du l'acte de vente, et mis en location dans les douze mois qui suivent la remise des clés, uniquement à titre de résidence principale.

Les plus de la loi Pinel

loi Pinel
Loi Pinel : 907 000 logements vendus entre mai 2016 et 2017

Dans les grandes lignes, voici les principaux avantages du dispositif Pinel : 

  • Il existe deux variantes : les lois Pinel ancien et Pinel Outre-Mer, qui élargissent les possibilités d'investissement à l'immobilier ancien et au neuf ;
  • La possibilité de choisir entre plusieurs durées d’investissement. Ils pourront opter entre 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt sera alors de 12 %, 18 % ou 21 % ;
  • Le choix de la durée de location n'est sera pas figé, l’investisseur pouvant en cours de route moduler la durée ;
  • La construction dans le neuf ouvre droit à une réduction des frais de notaire
  • En Pinel, certaines charges sont déductibles des revenus fonciers des propriétaires. Il s'agit de :
    • la taxe foncière,
    • des intérêts d'emprunts,
    • des primes d'assurances,
    • des frais de gérance du bien
    • des frais salariaux du concierge / gardien de l'immeuble ;

Au terme de la période obligatoire de location, les propriétaires ont trois options :

  1. continuer de recevoir des loyers qui ne seront plus soumis aux plafonds
  2. revendre le bien afin de récupérer une plus-value
  3. utiliser le bien à titre privé en qualité de logement principal ou secondaire
  • Le Pinel est un investissement qui demande peu ou pas d'apport personnel ;
  • Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer aux membres de leur famille, ascendants et descendants ;
  • L'économie d'impôt peut aller jusqu'à 63 000€ ;

►Lire aussi : Le guide pratique pour investir en Pinel

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel

statut LMNP résidence étudiant
Les résidences étudiantes, un choix judicieux pour le LMNP

En vigueur depuis 1949, le statut LMNP est l'une des plus anciennes niches fiscales françaises, et l'une des rares épargnées par les gouvernements. Bien qu'ouvert à tous les contribuables, le statut LMNP est avant tout destiné aux investisseurs qui cherchent à assurer leur avenir en préparent leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années. Autre point important : le statut ne s'applique pas à n'importe quel bien immobilier. Il porte sur des programmes neufs, destinés à la location :

  • les biens situés dans des résidences de services pour étudiants ;
  • les résidences touristiques ;
  • les immeubles pour clientèle d'hommes d'affaires ;
  • les établissements de soins apportés aux séniors (EHPAD) ;

Les plus du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente également des avantages pour l'investisseur :

  • La possibilité de récupérer la TVA sur le montant du prix de vente du bien (les logements situés en résidence de service sont exonérés de taxes)
  • Le choix du régime fiscal :  le régime réel au lieu ou Micro-BIC ;
  • Un statut fiscal ouvert au plus grand nombre grâce aux prix des logements de petites surfaces type studios ou T1, plus abordables ;
  • Pas de frais d'agence car la gestion locative est assurée par un bailleur commercial (dans le cadre d’une résidence de services) ;
  • Même en l'absence de locataire, vous touchez des loyers du bailleur commercial. Ainsi, vous ne louez jamais à perte ;
  • La possibilité d’amortir les meubles et équipements d'une valeur supérieure à 598€ sur leur valeur d’usage 
  • La possibilité d’amortir son bien lors de la revente, ce qui fait facilite la transaction ;
  • Un élargissement des profils de locataire grâce à la possibilité de louer à titre de résidence principale, de façon temporaire ou saisonnière ;

Loi pinel vs LMNP : l'avis TacoTax

La question n'est pas vraiment de savoir lequel des deux vous rendra le plus riche mais plutôt lequel correspond le mieux à vos attentes. Pinel comme LMNP présentent de nombreux avantages mais le choix dépend avant tout de vos moyens et de vos objectifs

  Pinel LMNP
Type de bien  Neuf et non meublé  Logement neuf et meublé dans une résidence de services
Prix d'achat  TTC  HT
Régime fiscal  Impôt sur le Revenu  Impôt sur les Bénéfices Réels et   Commerciaux (BIC
Abattement  Non  Oui : à hauteur de 50% des loyers reçus avec le régime réel
Plafonnement  Oui  Non
Engagement  Au choix : 6, 9 ou 12 ans  Aucune (mais les baux sont signés pour 9 ans en général)
TVA  TVA imputée sur le prix d'achat  Récupération de la TVA en maximum 20 ans

En conclusion :

  • Vos revenus sont correctes, et vous envisagez l'investissement locatif comme une source de revenus supplémentaires : LMNP
  • Vos revenus dépassent un certain seuil et vous cherchez un moyen de faire baisser votre impôt sur le revenu à long-terme : loi Pinel

Foire aux questions

Où puis-je faire une simulation de comparaison Pinel et LMNP ?

Vous voulez savoir lequel du Pinel ou du statut LMNP sera le plus rentable pour vous ? Vous êtes au bon endroit. Le simulateur TacoTax vous permet de tester votre éligibilité aux différents dispositifs de défiscalisation, et vous conseille sur les placements les plus rentables pour vous. 

Location de courte durée, type Airbnb : comment faire ?

Si vous louez parfois votre logement en très courte durée, en tant que loueur non professionnel, via Airbnb par exemple, vous devez déclarer le revenu correspondant. Si comme la plupart des gens qui louent leur appartement ou leur maison de façon occasionnelle vos revenus de location sont inférieurs à 32 900 €, le régime d'imposition correspondant sera le régime micro-BIC. Dans ce cas, vous bénéficierez automatiquement d'un abattement de 50% sur ces sommes avec un minimum de 305 €. Vous devez alors déclarer vos revenus en totalité dans les cases 5ND à 5PD dans la catégorie "Revenus des location meublées non professionnelles" de la déclaration 2042 C pro.

Si vous voulez réduire vos impôts sur vos revenus locatifs, c'est sur TacoTax que ça se passe ! 

Lire aussiLe garage entre t-il dans le calcul du loyer Pinel ?

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