Le dispositif Pinel concerne essentiellement des logements neufs. Ces derniers sont donc souvent dotés d’un garage ou d’une place de parking. Une aubaine pour les propriétaires bailleurs, qui peuvent proposer à la location à la fois un logement et une place de stationnement. Comment la loi Pinel prend-elle en compte la surface du garage dans une maison individuelle dans le calcul de la réduction fiscale ? Est-il possible de louer son garage indépendamment du logement pour maximiser la défiscalisation ? 

 

Loi Pinel et surface annexe

garage pinel moto
Le garage : local d'habitation ou surface annexe ?

Pour le calcul de la surface pondérée, c'est à dire la surface habitable modifiée en fonction des différentes annexes du bien immobilier, la loi Pinel augmente de moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, la surface des annexes. Sont exclus de la surface d'habitation les les murs, les cloisons, les portes et les escaliers. 

Le garage est un cas complexe en loi Pinel. Si dans certains logements, il sert effectivement à abriter des véhicules, de nombreux particuliers n'hésitent pas à le transformer en pièce à vivre supplémentaire, espace de stockage, établi, etc. De ce fait, il est difficile de le classer dans une catégorie définie. Sa situation insolite tient au fait qu'il n'entre pas dans la liste des surfaces annexes reconnues par le dispositif Pinel à ajouter à la surface habitable pour le calcul du loyer. Sont considérées comme des surfaces annexes :

  • les caves,
  • les sous-sols,
  • les remises, les ateliers,
  • les séchoirs,
  • les celliers intérieurs ou extérieurs au logement,
  • les resserres,
  • les combles et greniers aménageables,
  • les balcons,
  • les loggias et les vérandas
  • dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles (9m2 maximum)

Le Code de la Construction de l'Habitation reconnaît les garages comme des annexes mais admet qu'ils ne peuvent pas entrer dans l'assiette du le calcul de la surface pondérée car ce ne sont pas des locaux à usage d’habitation

Calcul de la surface en loi Pinel : le garage

Les propriétaires de logement avec garage inclus font alors face à une équation : si le dispositif Pinel prend en compte la surface habitable dans le calcul du loyer, la surface du garage rentre-t-elle dans le calcul de la surface pondérée ? Compte-t-il dans le calcul de la réduction d’impôt ?

Autant couper court au suspense : les places de parking et les garages ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles

Garage et loi Pinel : le cas des maisons individuelles

Contrairement aux appartements où la limite est claire, il est difficile dans une maison individuelle de distinguer la partie du garage utilisée comme annexe de celle utilisée comme stationnement. Pour mettre un terme à la question, l'administration fiscale a fixé la surface à prendre en compte dans le calcul de la surface pondérée à 12m2.

Dispositif pinel et place de parking

garage
Les places de stationnement : une denrée rare !

Les nouvelles politiques gouvernementales en matière de protection environnementale incitent les particuliers à privilégier des moyens de locomotions peu ou pas polluants. Vélos, transports en communs et marche à pied sont à l'honneur, tandis que les automobilistes peinent de plus en plus à se garer. Les places de parking sont en phase de devenir de véritables denrées rares. À Paris, on estime qu'environ 20% des véhicules en circulation cherchent en fait... à se garer ! De ce fait, les petites annonces de places de parking à louer se multiplient. Le dispositif visant à encourager la construction et l'acquisition de logements neufs, ces derniers sont généralement pourvus de garage ou d'emplacement de stationnement. 

Les heureux propriétaires de maison individuelle avec garage n'ont alors plus que l'embarras du choix : louer le logement et le garage ensemble ou séparément.

  • Vous louez ensemble le logement et le garage : sachez que cela ne vous permet pas d'augmenter le montant du loyer mensuel dans la mesure où le garage n'entre pas dans la surface habitable du bien. Ergo, il n'influe pas le montant du loyer. En revanche, il entre dans le calcul du montant de l'investissement et permet d'augmenter le montant de la déduction fiscale Pinel.
  • Vous louez le logement et le garage séparément. Ici par contre, l'affaire est rentable. Effectivement, dans le cas où il y a deux baux (logement et parking), le garage ou la place de parking n’est pas soumis au dispositif Pinel et relève des règles de droit commun applicable aux contrats de louage de choses. En tant que propriétaire, vous pouvez donc fixer librement le loyer, la durée du bail, etc. Véritable business, la location de place de parking est particulièrement intéressante dans les grandes agglomérations où les places de stationnement sécurisées sont de plus en plus difficiles à trouver. À Paris, le loyer d’un garage oscille entre 50 à 200 € par mois. Les revenus sur la location d'un garage entrent dans le calcul de la taxe foncière dont doivent s'acquitter les propriétaires.

Nous avons mentionné les maisons individuelles, mais la règle est la même pour un bail de location d'appartement avec parking. 

Foire aux questions

Où va le jardin dans le calcul de la loi Pinel ?

Les propriétaires qui font construire ou achètent des maisons avec jardin peuvent inclure les terrasses, s'il y en a, dans le calcul de la déduction fiscal, mais pas le jardin. Plus précisément, ils peuvent inclure les terrasses accessibles en étage, situées en totalité sur le toit d’un logement ou d'une dépendance. Par conséquent, les terrasses en rez-de-jardin des maisons individuelles ne sont pas prises en compte, tout comme les jardins. 

Puis-je transformer mon garage en chambre et la louer ?

Il est tout à fait possible de transformer un garage ou une cave en pièce à vivre à condition de s'assurer au préalable de la faisabilité du projet. Par exemple, certains plans locaux d'urbanisme (PLU) obligent les habitants d’une maison individuelle à avoir une ou plusieurs places de stationnement, couvertes ou non, en fonction de la taille de la parcelle. Avant de transformer votre garage en chambre, vérifiez que le PLU en vigueur dans votre commune n'impose pas de place de parking. Et, si c'est le cas, que vous pouvez prévoir un autre emplacement sur votre terrain.

Du point de vue de la fiscalité, les loyers que vous percevez en louant une chambre chez vous constituent des revenus fonciers qu'il faut déclarer. La location meublée à titre non professionnel est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant des recettes annuelles décide du régime fiscal :

  • Les revenus annuels sont inférieurs à 32 600 € : le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises (micro-BIC). Il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais de 50%.
  • Les revenus sont supérieurs à 32 600 € ou sur option : le loueur en meublé non professionnel est soumis au régime dit de «bénéfice réel».

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