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Lors d'une transaction immobilière, les notaires chargés d'éditer les documents nécessaires à l'acte de vente prélèvent des frais sur le prix total de la vente, qui correspondent à environ 7 ou 8% du prix total de la transaction. Contrairement à ce qu'on pourrait croire, la notion de "frais de notaire" ne se limite pas à la rémunération du professionnel : elle recouvre aussi les taxes et frais de l’Etat et celles des collectivités publiques. Concernant le montant de ce frais d'acquisition, il s'avère qu'il varie selon la nature de la vente et celle du bien. Les frais de notaire sont-ils déductibles pour les acquisitions immobilières réalisées dans le cadre de la loi Pinel ?

 

Le calcul des frais de notaire en Pinel

Avant tout, arrêtons-nous un moment sur la notion de "frais de notaire".  Comme expliqué en introduction, la rémunération du notaire n'est qu'une composante du montant total de ces frais nécessaires à l'acquisition d'un logement. L’ensemble des sommes qui composent les frais de notaire se répartissent en quatre catégories : l’émolument, les débours, les honoraires et les droits et taxes.

L’émolument

la prestation chez le notaire, dont le prix est identique chez l'ensemble des acteurs de la profession. Il peut être fixe ou proportionnel. 
Les débours les dépenses effectuées par le notaire près des intermédiaires / pour la constitution des documents nécessaires à la réalisation de la prestation.
L'honoraire le tarif libre appliqué par le notaire lors d’une consultation. Celui-ci est négocié à l’avance avec le(s) client(s).
Les droits et taxes versés directement au Trésor Public et profitent à l’Etat ainsi qu’aux collectivités territoriales

Le total des frais de notaire représente environ 7% du montant total de la vente. Le calcul des frais de notaire (hors loi pinel) se décompose ainsi :

  • 5% pour les taxes reversées à l'administration fiscale ;
  • 1% pour les débours ;
  • 1% pour les émoluments du notaire ;

Ces pourcentages s'appliquent aux frais de notaire dans l'immobilier ancien. Le calcul est différent pour l'immobilier neuf, dans lequel s'inscrit le dispositif Pinel. En effet, parmi les nombreux avantages fiscaux de la loi Pinel se trouve la réduction des frais de notaire. Un avantage certain qui décide de nombreux investisseurs à opter pour le Pinel plutôt que de choisir une vente classique ou de prendre le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) par exemple.

Lire aussi : Le guide pratique pour bien investir en Pinel

Déduction des frais de notaire et loi Pinel

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Les frais de notaire, bien plus qu'une simple rémunération

Avec ou sans Loi Pinel, la présence d'un notaire est indispensable dans une transaction immobilière pour signer l'acte authentique de vente. Comme tout intermédiaire, le notaire facture sa prestation, qui englobe sa rémunération ainsi que des frais annexes. 

Cependant, le montant des frais pour un bien acquis en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou neuf (jamais occupé auparavant) est sensiblement réduit, à condition que le bien ait été livré par un promoteur. C'est le cas avec le dispositif Pinel, qui autorise l'acquisition de logements neufs, en VEFA et la construction de logements. Dans ces conditions, le taux de TVA qui s'applique à la vente est de 19,6%. Ce qui ramène le montant des taxes prélevées par le notaire et reversées à l'administration fiscale à 1% contre 5% dans le cadre d'une transaction traditionnelle.

La raison ? Contrairement aux biens anciens, les frais de notaire appliqués aux logements neufs comprennent uniquement la taxe de publicité foncière (0,75% du montant du bien) et la rémunération du notaire. Cette rémunération est basée sur un pourcentage, calculé en fonction de la valeur de l'acquisition et compris entre 4% et 0,825%. À cela s'ajoutent deux éléments :

  • un montant fixe, de 152,75 euros à 411,25 euros ;
  • la TVA sur les émoluments, soit 20% de la rémunération ;

Le propriétaire est redevable des frais de notaire réduits, mais c'est le promoteur qui paye la TVA. En général, le notaire prélèvera une provision légèrement supérieure au frais estimés et opérera le remboursement du trop perçu dans les 3 à 6 mois suivant la vente.

►Important  : en cas d'emprunt avec garantie hypothécaire pour financer l'acquisition, un surplus compris entre 0,5% et 2% du prix de vente en frais supplémentaires est à ajouter à ce total.

Déduire les frais de notaire grâce au mobilier 

Première chose à savoir : les frais de notaire concernent uniquement la valeur du bien. Ce qui signifie que vous pouvez réduire celle du mobilier pour faire baisser la note. Si le logement est équipé d'une cuisine et / ou d'une salle de bain aménagée (chauffe-eau, sèche-serviettes, plaques de cuisson, appareils électroménagers, etc) vous pouvez les déduire leur prix de la valeur du bien. Pour cela, vous aurez besoin des factures de ces équipements, ainsi que leur date d'achat (cette deuxième référence figure généralement sur la première). Les différents montants devront être indiqués séparément sur le compromis de vente.

Déduction des frais de notaire : le Pinel ancien concerné ?

L'expression "ancien" ne désigne pas uniquement les vieux immeubles et monuments historiques. Dès lors qu'un bien immobilier a été habité, ne serait-ce qu'une fois, il est considéré comme ancien. Les frais de notaire de 7% ou 8% du prix de vente s'appliquent alors. La majeure partie de ce pourcentage est constituée des frais de mutation, qui englobent :

  • la taxe de publicité foncière ;
  • les taxes communales ; 
  • les droits reversés à l'État ;
  • la contribution de sécurité immobilière ;

Pour ce type de bien, la réduction des frais de notaire ne s'appliquent pas. Cette remise a justement pour but de favoriser la construction et l'investissement locatif dans le neuf. Un dispositif qui remporte un certain succès : près d’une vente sur deux de logement neuf se réalise dans l’objectif de bénéficier du dispositif d’incitation fiscale Pinel.

• Lire aussi : Reconduction de la loi Pinel en 2017 : ce qui change 

Foire aux questions

Peut-on faire financer les frais de notaire par la banque ?

Oui, c'est possible. On dit alors qu'on fait un emprunt à 110%.

Quels sont les frais annexes avec la loi Pinel ?

Le prix de revient d'un logement acquis ou construit en Pinel inclut des frais annexes. Il s'agit de la taxe sur la publicité foncière, de la TVA, parfois des droits d’enregistrement et de la commission versée aux intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, agents indépendants, etc). 

Quelles sont les charges déductibles avec la loi Pinel ?

Sont déductibles des revenus fonciers des propriétaires Pinel les charges suivantes :

  • la taxe foncière ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les frais de garantie de votre prêt ;
  • les primes d'assurance ;
  • les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels ;
  • les salaires du personnel de l'immeuble (gardien-ne, concierge)

Quant aux frais de notaire, ils ne sont pas déductibles mais vont dans le prix de revient donc ne seront pas perdus.

Pour aller plus loin :

•  Le garage entre t-il dans le calcul du loyer Pinel ?

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