La loi Pinel fait partie des dispositif mis en place par le gouvernement afin de stimuler et réguler la construction de logements neufs. Initialement prévue pour être abrogée le 31 décembre 2017, la loi Pinel a été reconduite par le gouvernement Edouard Philippe dans un projet de loi baptisé « habitat, mobilité, logement ». Les modulations du marché immobilier ont entraîné certains changements, notamment au niveau du zonage, redessinant ainsi la carte du Pinel. Quels sont les changements apportés par rapport à 2017 ? TacoTax fait le point.

 

Investir en Pinel en 2017 / 2018 : ce qui ne change pas

loi pinel ancien
La loi Pinel ancien est aussi de retour 2018

D'un point de vue locatif, les conditions pour investir en loi Pinel ne changent pas. Le gouvernement estime que le dispositif a suffisamment fait ses preuves pour être reconduit tel quel ou presque. La loi de finances pour 2018 n'a pas modifié les conditions d'application. Pour rappel, les principales conditions pour investir en Pinel sont les suivantes :

  • L'acheteur / investisseur doit être domicilié fiscalement en France ;
  • Le logement doit être acquis dans l'une des zones éligibles à la loi Pinel ;
  • Le logement acquis doit être neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
  • Le prix du m2 à l'achat ne doit pas excéder 5500€ ;
  • Le bien doit être mis en location, à titre de résidence principale, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • En matière de performance énergétique, le logement doit répondre aux critères exigés par les labels BBC-Effinergie et RT2012 ;
  • Les locataires sont soumis à des conditions de ressources ;
  • Les loyers doivent respecter les plafonds fixés par le dispositif ;

Le texte de loi Pinel complet est disponible sur le site de Légifrance.

La loi Pinel vise notamment à faciliter l'accès à la location aux ménages les plus modestes. C'est pour raison que les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés. Les montants des avantages fiscaux ne changent pas par rapport à 2017 :

  • 12% de réduction d’impôts pour une mise en location de 6 ans (dans la limite de 36 000 €)
  • 18% de réduction d’impôts pour une mise en location de 9 ans (dans la limite de 54 000 €)
  • 21% de réduction d’impôts pour une mise en location de 12 ans (dans la limite de 63 000 €)

Dans un logement construit ou acquis via la loi Pinel, les locataires sont généralement des actifs et / ou des personnes à faibles revenus. C'est pour cette raison qu'il est conseillé aux investisseurs potentiels de viser en priorité les zones où la demande locative est forte. Ce sont précisément ces zones Pinel qui subissent le plus grand changement avec la version 2018.

Loi Pinel 2018 : ce qui change

Le zonage

loi pine zonage 2017
Le zonage Pinel, grand perdant de la réforme ?

Le changement majeur apporté à cette édition Pinel 2018 est le recentrage des zones éligibles. Jusqu'en 2017, l'application géographique Pinel comportait 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. En 2018, elles ne seront plus que trois : les zones A, A bis et B. Avec cette mesure, le gouvernement Macron espère soutenir l'économie en s'appuyant sur un levier fiscal rentable et sûr. En effet, la pierre est, après l'assurance-vie, le placement le plus prisé des contribuables français. Cette double suppression fait passer la proportion de communes éligibles de 8,4% à 5,4% sur l'ensemble du territoire métropolitain. Une réduction des possibilités certes, mais contrebalancée par un recentrage du marché sur les zones particulièrement tendues. Le tableau ci-dessous détaille le zonage Pinel tel qu'il est établi pour l'année 2018 :

Zone A bis Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne
Zone A Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
Zone B1 Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi pinel Outre Mer)

Que constate-t-on ? Ces agglomérations correspondent aux zones où les tensions locatives sont les plus fortes. C'est-à-dire que l'offre locative est bien inférieure à la demande (il n'y pas assez de logements, ou ils sont trop chers). Les zones B2 et C qui ne présentent pas un déséquilibre sur le marché, en seront exclues (agglomérations de taille moyenne, périurbaines ou rurales).

En recentrant l'éligibilité de la loi Pinel à ces zones, le gouvernement espère rétablir l'équilibre locatif, notamment en limitant la hausse des loyers. Le but est ici de permettre aux ménages avec des revenus intermédiaires, n’ayant pas accès aux logements sociaux, de pouvoir se loger avec moins de difficulté que sur le marché libre.

Le plafonnement des frais facturés par les intermédiaires

Lors de l'acquisition d'un logement en Pinel, en plus du crédit bancaire, les investisseurs doivent également régler les frais et commissions facturés par les intermédiaires (agents immobiliers, conseil en gestion de patrimoine, etc.). Avant le 1er janvier 2018, ces experts fixaient eux-mêmes le montant de leurs prestations ou interventions. La loi finances 2018 prévoit un plafonnement par décret de ces frais, qui sera calculé selon un pourcentage du prix de revient du logement. En cas de non-respect de cette règle, une amende pouvant atteindre dis fois le montant des frais indûment perçus sera imposée. 

• Lire aussi : Loi Pinel : des frais de notaire réduits ?

Loi Pinel Outre-Mer : qu'est-ce qui change en 2017 ?

La révision du zonage Pinel n'a pas impacté les DOM, qui se situent en zone B1. Ici non plus, le montant des avantages fiscaux ne bouge pas :

  • 23% de réduction d’impôts pour une mise en location de 6 ans 
  • 29% de réduction d’impôts pour une mise en location de 9 ans 
  • 32% de réduction d’impôts pour une mise en location de 12 ans 

Pour un investissement initial de 300 000€ (le maximum), la réduction fiscale maximale est de l’ordre de 96 000€. Autre facteur conservé avec la loi Pinel Outre-mer en 2018 : la différence du plafonnement des loyers selon deux catégories.

  • Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte : 10,14 euros
  • Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Iles Wallis et Futuna : 12,55 euros

En Outre-Mer comme en métropole, les biens construits doivent respecter certaines normes énergétiques. Dans les DOM, il s'agit de la Réglementation Thermique, Acoustique et Aération (RTAA DOM). Seuls les logements se situant à Mayotte sont exonérés de cette condition.

Foire aux questions

Que va changer le prélèvement à la source pour l'investissement Pinel ?

Le passage au prélèvement à la source soulève de nombreux questions pour les investisseurs immobiliers, qui craignent surtout que leurs avantages fiscaux n'en souffrent. La réforme du prélèvement à la source n'impacte pas la méthode de calcul de l'impôt mais son mode de collecte. Ce qui ne change rien au niveau déclaratif. Les avantages fiscaux sont donc maintenus. Ils seront versés intégralement lors du solde de l’impôt (fin de l'été 2019). Les avantages fiscaux reçus sous forme d’abattement seront compris dans le calcul du taux de prélèvement.

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