1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Investissement en loi Pinel : que va changer la loi Wargon ?

Investissement en loi Pinel : que va changer la loi Wargon ?

Logements neufs

Sommaire de l'article

Coup de théâtre au gouvernement : le 6 juillet dernier, l’Élysée annonçait l’entrée en fonction d’un nouveau gouvernement, dirigé par Jean Castex. Au logement, Julien Denormandie, à l’origine de la loi défiscalisante éponyme, a cédé la place à Emmanuelle Wargon, ancienne secrétaire d’État auprès du ministre de la Transition écologique et solidaire. La tradition (tacite) voulant que chaque nouveau(elle) ministre du Logement entrant introduise un nouveau dispositif d’investissement dans l’immobilier à son nom (loi Pinel, loi Malraux, loi Duflot, etc.), Emmanuelle Wargon va-t-elle suivre le mouvement ? La loi Wargon va-t-elle remplacer la loi Pinel en 2020 ? 

Loi Wargon 2020 : la suite de la loi Pinel ?

En France, chaque gouvernement entrant apporte son lot de nouvelles lois. La défiscalisation immobilière ne fait pas exception : les lois Scellier, Duflot, Malraux, Robien, Borloo, etc. ont toutes été nommées d’après le ou la ministre à l’origine de leur création. Les dernières en date étant les lois Pinel et Denormandie. Il a été question, pendant un moment, de la mise en place d’une loi Mézard (toujours d’après le ministre du même nom), mais ce projet a été abrogé, au profit de la loi Denormandie.

Qui est Emmanuelle Wargon, nouvelle ministre du Logement ?

Originaire des Hauts-de-Seine (92), Emmanuelle Wargon est diplômée d’HEC et de l’ENA. Elle entame son parcours professionnel en qualité d’auditrice à la Cour des comptes en 1997. 

En 2010, elle est nommée secrétaire générale des ministères chargés des affaires sociales (santé, travail, sport).

Entre 2012 à 2015, elle est déléguée générale à l’emploi et à la formation professionnelle (DGEFP), où elle pilote la Garantie jeunes (dispositif d’insertion de jeunes décrocheurs), la réforme de la formation professionnelle et la réforme des plans sociaux. 

Elle rejoint le Groupe Danone en 2015 en tant que directrice générale en charge de la responsabilité sociale d’entreprise (RSE), des affaires publiques et de la communication. 

Le 16 octobre 2018, elle est nommée secrétaire d’État auprès du ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire, François de Rugy. Un poste qu’elle occupera jusqu’en juillet 2020, date du remaniement ministériel.

Depuis sa nomination au poste de ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, Emmanuelle Wargon remplace Julien Denormandie. Un poste important pour les promoteurs et gestionnaires de patrimoine, car c’est souvent à ce poste que sont votées les solutions de défiscalisation comme la loi Pinel qui est éligible jusqu’en 2021.

Donc l’année 2020 est encore éligible pour investir en Pinel, mais il y a fort à parier qu’une nouvelle loi Wargon voit le jour bientôt.

À quoi pourrait ressembler la loi Wargon dans l’immobilier ?

Dans un discours prononcé au Sénat le 16 juillet 2019, Emmanuelle Wargon, alors secrétaire d’État auprès du ministre de la transition écologique et solidaire, a présenté un projet de loi intitulé « énergie et climat », qui prévoit notamment la mise en place d’un dispositif progressif sur la rénovation énergétique des logements et les « passoires thermiques ». Considérées comme « une aberration écologique » par la secrétaire d’État, elles représentent également un coût élevé pour leurs occupants. C’est pourquoi, pour agir sans pénaliser les propriétaires, le texte a prévu trois phases : incitation, obligation, contrainte.

La phase d’incitation comprend notamment :

  • des mesures de simplification des aides ;
  • l’amélioration des dispositifs d’accompagnement des particuliers ;
  •  l’amélioration de l’accompagnement des professionnels ;
  • la gestion des copropriétés, 

La dernière phase sera définie lors de la programmation quinquennale de l’énergie en 2023. Si rien d’officiel n’a encore été annoncé concernant l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi Wargon, on peut d’ores et déjà penser que le dispositif s’articulera autour d’une meilleure performance énergétique des logements.

Pour rappel, les logements qui sont construits en loi Pinel le sont dans le respect des normes énergétiques RT 2012 et BBC 2005. Pour répondre à ces normes, une habitation ne doit pas présenter de consommation en énergie primaire de plus de 50 kWh par m² et par an. 

La loi Pinel en 2020 : un dispositif tourné vers l’habitat collectif

Initialement prévu pour s’arrêter en 2018, le dispositif Pinel a été reconduit jusqu’en 2021. Mais cette reconduction a eu un coup : chaque année depuis 2018, la loi Pinel « durcit » ses conditions d’investissement et de défiscalisation : 

  • recentrage du dispositif et suppression des zones B2 et C ;
  • respect des normes énergétiques strictes : application des statuts RT 2012 et BBC 2005 pour la construction (la consommation en énergie primaire ne doit pas excéder plus de 50 kWh par m² et par an) ;
  • application du dispositif aux seuls bâtiments d’habitation collectifs. Autrement dit, à compter de 2020, il n’est plus possible d’acheter ou de faire construire une maison en loi Pinel.

Rappel : état des lieux de la loi Pinel en 2020

Les réductions d’impôt avec le Pinel

La Pinel existe depuis 2014. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à encourager la construction de logements neufs, et de permettre l’accès au logement aux ménages ayant des revenus modestes. Investir en loi Pinel consiste à acheter ou faire construire un bien immobilier avant de le mettre en location. En contrepartie, l’investisseur récupère une partie du montant de son investissement sous forme de réduction d’impôt, étalée sur plusieurs années. Les taux de réduction dépendent directement de la période de mise en location du bien :

  • 12 % de réduction d’impôt si le bien est loué 6 ans
  • 18 % de réduction d’impôt si le bien est loué 9 ans
  • 21 % de réduction d’impôt si le bien est loué 12 ans

Si l’investissement a lieu dans un Département d’Outre Mer (DOM), les réductions d’impôt sont plus importantes :

  • 23 % de réduction d’impôt si le bien est loué 6 ans
  • 29 % de réduction d’impôt si le bien est loué 9 ans
  • 32 % de réduction d’impôt si le bien est loué 12 ans

Les particuliers peuvent investir seuls, en couple, en indivision ou encore en groupe, en se constituant en SCI par exemple. Comme en métropole, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant de l’investisseur. Les taux de réduction d’impôt Pinel n’ont pas évolué depuis l’entrée en vigueur de la loi en 2014.

Le zonage Pinel 2020

Pour un investisseur, le choix de la zone Pinel est capital : c’est de cela la rentabilité locative brute de l’investissement. Pour rappel, la France est découpée en plusieurs zones, en fonction de la tension du marché locatif. Le dispositif Pinel a pour but d’encourager la construction de logements dans les zones tendues (où la demande de logement est plus forte que l’offre). Depuis quelques années, on constate une concentration des tensions dans certaines zones, à commencer par la capitale et sa banlieue :

  • zone A bis : Paris et sa petite couronne (76 communes) ;
  • zone A : les 650 principales grandes agglomérations françaises (Lyon, Marseille, Montpellier…) ;
  • zone B1 : 1 546 villes de plus de 250 000 habitants.

Ces trois zones seules sont éligibles à la loi Pinel : jugées pas assez « tendues » sur le plan locatif, les zones B2 et C ont été exclues du dispositif.

►Lire aussi : 7 pièges à éviter lors d’un investissement en loi Pinel

Les plafonds de loyers et de ressources Pinel 2020

En loi Pinel, les ressources annuelles des locataires ne peuvent pas dépasser un certain plafond, fixé en fonction de la zone où est situé le bien et de la composition du foyer du locataire. Ces plafonds ont pour but de s’assurer que les logements loués sous le régime Pinel profitent avant aux ménages les plus modestes. Les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 sont les suivants :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €
Bon à savoir : il ne s’agit pas des revenus de l’année en cours, ni des revenus nets. Ces seuils correspondent en fait au revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Pour un investissement en 2020, on retiendra le RFR de 2018.

Toujours dans cette optique d’équité sociale, les loyers des biens loués en Pinel sont également plafonnés. Le prix du m² ne peut excéder un certain seuil : 

  • zone A bis : 17,43 €
  • zone A : 12,95 €
  • zone B1 : 10,44 €
  • DROM, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 €
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 12,81 €

Pour connaître les plafonds en vigueur dans les 125 plus grandes villes de France, cliquez ici.

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