Le programme loi Pinel sur l'île de la Réunion est l'un des plus rentable d'Outre-Mer. À condition de bien saisir les tenants et les aboutissants du projet. Si celle que l'on surnomme "l'île intense" possède des avantages indéniables en matière de placement et de défiscalisation, investir dans un bien immobilier à plusieurs milliers de kilomètres de chez soi comporte toujours des risques. En effet, si la loi Pinel est plus avantageuse en Outre-Mer qu'en métropole (jusqu'à 32% de défiscalisation contre 21% en métropole), les DOM présentent des spécificités locatives, immobilières et fiscales qui leur sont propres, souvent négligées par l'investisseur. Pour réussir parfaitement votre investissement Pinel à la Réunion, suivez les conseils TacoTax !

 

Loi Pinel Outre-mer 2018 : le cas de l'île de la Réunion

Pour rappel, le programme de la loi Pinel en Outre-Mer pour l'investissement en logement neuf propose les taux suivants :

  • 23 % pour les investisseurs de 2018 qui s'engagent dans une durée de location de 6 ans.
  • 29 % pour les investisseurs de 2018 qui s'engagent dans une durée de location de 9 ans.
  • 32 % pour les investisseurs de 2018 qui s'engagent dans une durée de location 12 ans.

La réduction d'impôt peut atteindre 96 000€, dans la mesure dans deux investissements par an, plafonnés à 300 000€.

Paysages idylliques, lagon bleu, climat favorable toute l'année, forte demande locative, la défiscalisation à la Réunion présente de nombreux avantages et pas uniquement fiscaux. Comme pour toutes les communes située zone éligible Pinel B1, le loyer maximum au m² pour La Réunion est de 10,37€ en 2019. Le locataire est donc tenu de respecter les plafonds de revenus propres à La Réunion et la zone B1 :

Composition du foyer Île de la Réunion
Célibataire 28 815 €
Couple 37 547 €
Célibataire / Couple avec 1 enfant à charge 45 153 €
Célibataire / Couple avec 2 enfants à charge 54 510 €
Célibataire / Couple avec 3 enfants à charge 64 123 €
Célibataire / Couple avec 4 enfants à charge 72 266 €
Toute charge supplémentaire + 8 065 €

Mise à jour le 08/04/2019

Pourquoi investir à la Réunion ?

Le port de Saint-Gilles-les-bains à la Réunion

L'île de la Réunion combine plusieurs atouts qui en font une destination privilégiée pour l'investissement en Pinel, à commencer par sa forte croissance économique. Un dynamisme qui s'explique par une attractivité touristique qui semble ne pas connaître la crise (première source économique de l’île) mais aussi de par son secteur agricole (canne à sucre).

L'île compte quelques 850 000 âmes, dont 40% a moins de 25 ans, et devrait atteindre 1 million d'habitants en 2030. Une démographie forte, qui va faire augmenter la demande locative. Compte tenu de son dynamisme économique, de tous les départements d'Outrer-Mer éligibles à la défiscalisation en 2018, c'est celui qui a les préférences des investisseurs.

Loi Pinel Outre-mer : où investir à la Réunion ?

La Réunion, située en zone Pinel B1, voit sa population, tout comme sa demande locative, augmenter à grande vitesse. Pour pallier ce besoin, l’île a lancé de grands projets de construction de logements neufs (7000 par an) mais la crise a considérablement ralenti le développement immobilier. Conséquence : aujourd’hui, le prix au m² du neuf est bien plus élevé que celui de l’ancien.

Côté rentabilité, les régions les plus intéressantes sont situées au Nord-Ouest de l'île. C'est en effet là que sont concentrés les grands pôles touristiques et économiques de la Réunion : Saint-Paul, Saint-Denis, Le Port... Le Sud de l'île n'est pas en reste : la demande locative y est forte et le marché immobilier se porte bien. La présence du célèbre Piton de La Fournaise, volcan très actif, qui a déjà connu deux éruptions en 2018, ne semble pas décourager les promoteurs immobiliers, pourtant peu enclins habituellement à construire près des zones volcaniques. Deux zones sortent du lot : Saint-Pierre (prix médian de 2.040 €/m2 en mars 2017) et Ravine des Cabris, au nord de la ville.

Les régions Nord-Ouest sont elles aussi caractérisées par une forte demande locative. Le prix du m2 dans l'immobilier ancien oscille entre  000 et 3500 € dans le centre-ville de Saint-Denis, capitale du territoire. Les prix sont les mêmes dans les grandes stations balnéaires de l'île (Saint-Gilles-les-Bains, La Saline et L’Ermitage). On conseille aux investisseurs de viser en priorité les T2 et T3, très demandés, ainsi que les maisons de taille moyenne. Pour les studios et les T1, des villes comme Bras-Panon ou Saint-Benoît constitueront un bon choix pour une meilleure rentabilité.

De la région Est jusqu'au Sud-Ouest, on préfère également investir dans des biens immobiliers de petites tailles, et éviter les grandes villas. Ces logements trouveront plus facilement des locataires. Ils seront en outre plus faciles à revendre. On évitera les villes comme Saint-Louis et Le Tampon.

Vous faites construire à la Réunion

construire réunion loi pinel
Un petit coin de paradis...

Pour rappel, la loi Pinel a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2021. Les investisseurs disposent encore de 3 ans pour déposer leur permis de construire. Avant toute chose, sachez qu'il est inutile de chercher les grands promoteurs français comme Nexity ou Vinci à la Réunion : ils n'y sont pas. Le marché immobilier est géré par des acteurs locaux. Il est donc impératif de bien sonder le marché au préalable, et de s'appuyer sur les recommandations d'un conseiller en gestion en patrimoine spécialisé dans les DOM. Estimer les prix réels du marché local et rendez-vous sur place pour visiter l'emplacement de votre futur bien. Faire construire à distance n'est pas aisé, prenez le maximum de précautions pour éviter les écueils. 

Les logements construits dans le cadre du dispositif Pinel doivent être achevés au plus tard dans les 30 mois qui suivent la date d’obtention du permis de construire. Une fois le bien livré ou acheté, le propriétaire dispose de 12 mois pour le mettre en location. 

Vous achetez à la Réunion

Si vous achetez un logement neuf ou en VEFA à la Réunion, ce dernier est éligible au dispositif Pinel. Même chose si vous faites l'acquisition d'un logement ancien jugé "indécent" au regard des critères de vétusté en vigueur dans le but de le rénover. Une condition cependant, à l'issue des travaux, le logement doit présenter des critères de performance énergétique similaires à celles d'un logement neuf pour avoir le droit à la réduction Pinel. Vous devez dans ce cas achever vos travaux au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit la date d’acquisition de votre bien.

Foire aux questions

Quels sont les risques à investir à la Réunion ?

De nombreux investisseurs ont tendance à oublier qu'une opération de défiscalisation est avant tout une opération immobilière, et pas simplement une opération financière. Se renseigner sur la situation du marché immobilier local, prendre le temps de choisir la zone, surveiller la qualité de la construction et du bien sont les éléments fondamentaux à prendre en compte pour réussir un placement immobilier locatif à long-terme. Dans les DOM, se rapprocher des professionnels de l'immobilier reconnus localement est indispensable pour éviter les déconvenues.

Enfin, souvent négligé, le facteur psychologique joue un rôle crucial dans l'investissement Pinel. Faire construire (et éventuellement habiter) un logement à des centaines de kilomètres de son pays d'origine n'est pas sans conséquences.

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