Loi Pinel : explication, évolution et conditions d’éligibilité

Le dispositif Pinel propose des avantages fiscaux aux investisseurs dans le but de soutenir la construction immobilière en France tout en permettant à certains ménages d’accéder à des logements aux loyers abordables. Mais comment fonctionne-t-elle ? Explication de la loi Pinel pour les propriétaires et les locataires, simulation de réduction d’impôts et évolution du dispositif en 2019, on vous dit tout. 

 

L’investissement locatif avec la loi Pinel

Pinel : qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif Pinel a commencé à réellement faire parler de lui le 31 août 2014 lorsque le Premier Ministre Manuel Valls et la Ministre du Logement Sylvia Pinel l’ont présenté pour la première fois. Inciter les investisseurs à se tourner vers le locatif afin de soutenir la construction immobilière française, telle était la mission première de cette loi qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. 

La loi Pinel suit la logique de l’État français de promouvoir la construction d’immeubles de résidences en proposant des avantages fiscaux non négligeables aux investisseurs. Elle y ajoute néanmoins une forte dimension sociale, mais aussi environnementale, en prenant en compte les plafonds de revenus des ménages ainsi que l’impact énergétique des constructions neuves. 

Les Français souhaitant investir dans l’immobilier peuvent ainsi passer par le dispositif Pinel qui limite cet investissement à 300.000 € par an avec des économies réalisées à hauteur de 63.000 € maximum par an. Le prix par mètre carré est quant à lui plafonné à 5.500 € / m². Il vous est possible de réaliser une simulation personnalisée et gratuite sur le site officiel de la loi Pinel afin de calculer les économies d'impôts potentiellement réalisées en passant par ce dispositif !

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Les avantages du dispositif

Investir dans l’immobilier via la loi Pinel présente de nombreux avantages avec, en fer de lance, une réduction d’impôt qui est vraisemblablement l’argument principal de ce dispositif :

  • Une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %. Ce pourcentage est proportionnel à la durée en années durant lesquelles l’investisseur s’engage à louer son bien immobilier : 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  • La possibilité de devenir propriétaire sans apport, puisque l’investissement sera remboursé à terme par les loyers versés par les locataires de façon mensuelle.
  • Une préparation optimale de sa retraite : se constituer un patrimoine immobilier et s’assurer une rentrée d’argent régulière grâce aux loyers permet d’anticiper sur son avenir.
  • La possibilité de louer son bien immobilier à un parent ou à un enfant à condition qu’ils respectent certaines conditions.

Pour une explication plus simple du fonctionnement de la loi Pinel et la défiscalisation qui en découle, le site internet officiel du dispositif vous propose l’exemple suivant : 

Pour l’achat d’un appartement neuf d’une valeur de 180.000 € et en parallèle d’un engagement à le louer sur 12 ans, votre réduction d’impôt se chiffre à 37.800 €.”

Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, un investisseur devenu propriétaire d’un appartement en passant par le dispositif Pinel s’engage à louer cet appartement pendant douze ans au minimum. De ce fait, il pourra bénéficier du pourcentage maximum de réduction d’impôt proposé par la loi Pinel, à savoir 21 %. Ce pourcentage se traduit en chiffre par la somme de 37.800 €.

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Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel

loi pinel conditions
Tous les logements ne sont pas éligibles au Pinel

Si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel pour réduire vos impôts, il vous faudra en premier lieu vous assurer de votre éligibilité à cette dernière. En effet, certains critères sont obligatoirement à remplir afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. 

La nature du bien acheté

Bénéficier d’une réduction d’impôts grâce au dispositif Pinel ne sera possible qu’en remplissant certaines conditions. La nature même du bien immobilier jouera ainsi un rôle prépondérant dans votre investissement. Ainsi, sont concernés par la loi Pinel les biens suivants : 

  • Bien immobilier neuf
  • Bien immobilier réhabilité
  • Bien immobilier dont vous lancez la construction
  • Bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Bien immobilier faisant l’objet de travaux de rénovation à condition que ces derniers s’élèvent à 25 % minimum du coût total de l’opération.
  • Locaux rénovés en logements d’habitation

À noter également que vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ce dispositif que sur deux logements maximum par année. De même, seules les opérations déjà réalisées ou prévues entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021 feront l’objet d’une défiscalisation.

Outre leur nature même, ces biens immobiliers devront également répondre à des critères plus poussés, notamment en termes de performances énergétiques. En effet, les nouvelles normes en vigueur en France (telles que les labels BBC 2005 et RT 2012) devront être respectées par le logement en question. Ces labels plafonnent la consommation énergétique maximale des constructions immobilières neuves ou en rénovation afin de réduire l’impact environnemental et écologique des bâtiments, surtout en milieu urbain. Un double bénéfice, puisque les locataires du bien immobilier pourront eux aussi jouir de réductions sur leurs factures d’électricité et/ou de gaz en consommant moins. 

► À lire aussi : Loi Pinel : comment ça marche ?

Les plafonds de loyer

Le dispositif Pinel a pour but de rendre accessibles de nouveaux logements décents à certains foyers à revenus faibles ou moyens. Ainsi, la mise en location d’un bien immobilier devra respecter certains critères liés aux loyers et aux plafonds de ressources des locataires, qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien en question. 

Un bien immobilier acheté via le dispositif Pinel ne pourra ainsi être loué qu’à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond bien déterminé à l’avance. Ce dernier est réévalué et réactualisé chaque année au mois de janvier. En outre, le montant maximum des loyers fixé dépendra également de plafonds de loyers eux aussi fixés en fonction de la zone où se situe le bien. 

Les zones et l’emplacement géographique

zone loi pinel
Une défiscalisation possible sous certaines conditions

Le lieu où est ou sera situé votre bien immobilier a une importance capitale. Outre le fait que toutes les zones ne sont pas éligibles à la loi Pinel, la région, la ville éligible, et même le quartier dans lequel votre bien sera implanté jouera un grand rôle dans l’intérêt porté à ce dernier.

En tout premier lieu, afin qu’un logement soit éligible à la location en Pinel, il devra impérativement être situé dans les zones définies par le dispositif

  • En Île-de-France : zone A bis
  • Dans les grandes métropoles : zone A
  • Dans certaines villes de plus de 250.000 habitants et certaines villes du littoral et du nord de la Corse : zone B1
À noter que la loi Pinel a connu une évolution en mars 2019 : les zones B2 et C (communes comptant entre 50.000 et 250.000 habitants et étant intégrées au dispositif Pinel uniquement par dérogation) ont été exclus et ne sont désormais plus éligibles. 

Au sein même de ces zones A, A bis et B1, où la demande locative est plus importante que dans les autres zones (appelées de ce fait zones tendues), des critères supplémentaires non obligatoires, mais fortement conseillés sont à prendre en compte : 

  • La qualité de vie dans le quartier où l’on investit : la présence d’écoles, de lieux culturels ou autre va déterminer en partie s’il fait bon vivre ou non. 
  • La croissance démographique : le bien immobilier se situe dans une ville, et il est important d’anticiper si cette dernière est vouée à s’étendre.
  • L’avenir du quartier : votre bien immobilier est-il situé dans un quartier plutôt ancien ou plutôt neuf ? Des structures illustrant un potentiel économique sont-elles présentes (hôpitaux, universités, etc.). 
  • Le réseau de transports en commun : il est primordial que les futurs locataires puissent se déplacer facilement s’ils ne sont pas véhiculés. 

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Explication de la loi Pinel pour les locataires

Comment louer un bien Pinel ?

Les règles d’éligibilité au dispositif Pinel concernent aussi bien les investisseurs que les locataires qui vivront dans le logement concerné. Ces derniers pourront ainsi effectuer une recherche d’appartement en location éligible à la loi Pinel sur internet où les annonces immobilières de tous types sont légion. 

Se rendre dans des agences immobilières sera également productif puisque les agents présents sur place seront à même de vous renseigner quant aux différents biens immobiliers éligibles à ce dispositif, à condition que vous remplissiez les conditions nécessaires. Enfin, de nombreux promoteurs immobiliers tels que Nexity ou Bouygues Immobilier pour les plus connus officient en France en adéquation avec le dispositif Pinel.

Les conditions d’éligibilité pour louer un bien Pinel

La condition sine qua non pour louer un bien avec le dispositif Pinel sera de ne pas disposer de ressources dépassant un certain plafond annuel. Le but ? Offrir la possibilité à des ménages aux revenus modestes d’accéder à des logements neufs ou rénovés à des prix relativement abordables. Ce seuil de revenus est défini en fonction du foyer fiscal du locataire (célibataire, couple avec ou sans enfants à charge) et de la zone où est situé le bien immobilier loué. À titre d’exemple, les zones dites à forte tension immobilière auront un plafond de revenus plus élevé. Les plafonds sont actualisés chaque année au mois de janvier. 

Découvrez ci-dessous les plafonds de revenus fixés par le dispositif Pinel en fonction de la composition du foyer du futur locataire et de la zone géographique où se situe le bien immobilier :

Foyer du locataire Zone A Zone A bis Zone B1
Individu seul 38.236 € 38.236 € 31.165 €
Couple 57.146 € 57.146 € 41.618 €
Individu seul / couple avec 1 personne à charge 68.693 € 74.912 € 50.049 €
Individu seul / couple avec 2 personnes à charge 82.282 € 89.439 € 60.420 €
Individu seul / couple avec 3 personnes à charge 97.407 € 106.415 € 71.078 €
Individu seul / couple avec 4 personnes à charge 109.613 € 119.745 € 80.103 €

Le locataire devra obligatoirement avoir son propre foyer fiscal et s’engager à occuper le logement en qualité de résidence principale, et non secondaire. 

Comme indiqué précédemment, il est également possible pour le propriétaire de louer son bien à un ascendant ou un descendant (un parent ou un enfant) sous certaines conditions :

  • Le locataire ne doit pas être affilié fiscalement au propriétaire.
  • Le locataire a l’obligation de verser un loyer au propriétaire, et ce peu importe la nature de leur relation (parent ou enfant).
  • Le locataire doit renoncer à toute aide au logement telle que les APL, ALS ou ALF.

En outre, le locataire devra présents les documents suivants : justificatif d’identité, justificatif de domicile, justificatif d’activité et justificatif de ressources (à savoir un avis d’imposition ou de non-imposition selon ses revenus). 

► À lire aussi : Loi Pinel et bail commercial : un mariage impossible ?

Foire aux questions

Quelle différence entre loi Duflot et loi Pinel ?

La principale différence sera la date à laquelle vous aurez réalisé votre investissement immobilier. Le dispositif Duflot propose également une réduction d’impôt qui ne s’appliquera que sur les biens achetés de janvier 2013 à août 2014. La loi Pinel, quant à elle, concerne les investissements effectués à partir du mois du 1er septembre 2014.

► Pour aller plus loin : 

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