1. Le guide de la Loi Pinel

  2. Loi Pinel : quels changements en 2020 ?

  3. Construire une maison en loi Pinel : impossible à partir de 2021

2020 : dernière année pour construire une maison en loi Pinel

Vélo rouge sur l'île de Noirmoutier en France. Paysage de plage.

Sommaire de l'article

Exit, la loi Pinel pour les maisons individuelles en 2021. Pour pouvoir construire en loi Pinel sur son terrain, il faudra déposer une demande de permis avant le 1er janvier 2021. Passé ce délai, la défiscalisation Pinel ne s’appliquera plus qu’aux habitations situées dans des bâtiments collectifs, autrement dits aux appartements. 2020 est donc la dernière année pour investir en loi Pinel dans une maison individuelle.

Loi Pinel : les maisons individuelles exclues en 2021

C’est le principal changement apporté à la loi Pinel en 2020 : il ne sera plus possible de faire construire sa maison en loi Pinel après 2021. Le dispositif, jusque là ouvert aux habitations individuelles et collectives, a fait l’objet de nouvelles mesures introduites par la loi de finances pour 2020. Celle-ci prévoit son application aux seuls bâtiments collectifs, dans les zones tendues. Pour toute construction de maison individuelle, la demande de permis de construire doit impérativement être déposée avant la fin de l’année. Faute de quoi, elle sera rejetée. 

Si vous commencez à faire construire une maison individuelle en Pinel en 2020, rien ne vous empêche de terminer vos travaux en 2021. Dès le 1er janvier 2021, seul l’investissement Pinel en appartement ouvrira droit à la réduction d’impôt. Une mesure pénalisante pour beaucoup d’investisseurs, pour qui la loi Pinel représente un excellent moyen de se constituer un patrimoine, tout en allégeant sa fiscalité.

Une mesure qui constitue un frein à l’investissement en loi Pinel. La construction de maisons neuves a augmenté de 3,8 % 2019, et 134 207 maisons neuves ont été vendues en France cette même année. Un succès qui s’explique par le coût du mètre carré à l’achat des terrains constructibles (aux alentours de 1 500 €), beaucoup plus bas que celui d’une maison déjà construite. 

Location de maison en loi Pinel : sous quelles conditions ?

En loi Pinel, la location du bien immobilier répond à des conditions très strictes :

  • l’investissement est limité à 300 000 € par an ;
  • le prix du m² ne doit pas dépasser 5 500 € par m² ;
  • le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent la remise des clefs/l’achèvement des travaux dans le cadre d’une location ;
  • le bien doit être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Au terme de la période de location, le bailleur peut récupérer son bien, le remettre en location sous un régime classique, ou le revendre.

Les plafonds de loyers

En plus de favoriser la construction de logements neufs, la loi Pinel est un dispositif social : il vise à favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, et aux foyers les plus modestes. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés, grâce à un seuil au m² :

  • zone A bis : 17,43 €
  • zone A : 12,95 €
  • zone B1 : 10,44 €
  • DROM, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 €
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 12,81 €

Les plafonds de ressources

Les « ressources » appréciées lors de la conclusion d’un bail Pinel ne correspondent pas aux revenus de l’année en cours ni des revenus nets. Ces seuils correspondent en fait au Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2, qui figure sur l’avis d’imposition des locataires. Pour un bail conclu en 2020, il faudra prendre en compte le revenu fiscal de référence indiqué sur l’avis d’imposition de l’année 2018 (celui déclaré en 2019)

Les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 sont les suivants :

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple + 1 enfant75 361 69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple + 2 enfants89 976 82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple + 3 enfants107 463 97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple + 4 enfants120 463 110 271 €80 584 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Les propriétaires doivent donc préciser au futur locataire de se munir d’une copie de l’avis d’imposition de l’année N-2. Notez que si les ressources des locataires augmentent en cours de bail, cela ne remet pas leur droit à la location en question : les ressources sont appréciées l’année de conclusion du bail.

Foire aux questions

Peut-on investir en loi Pinel dans une maison ancienne ?

Non, la loi Pinel concerne uniquement les logements neufs. Dès lors qu’un logement est ou a été habité, il devient inéligible à la Pinel. Même si la période d’occupation n’a duré que quelques mois. Pour investir dans une maison ancienne, il existe plusieurs dispositifs, comme le Pinel ancien réhabilité au déficit foncier, ou encore la loi Denormandie

Simulez votre réduction d'impôts PinelSimulation gratuite